Immobilienkauf: Fiese Stolperfallen beim Kauf eines Eigenheims

Angesichts günstiger Immobilienkredite und vielerorts anziehender Mietpreise liebäugeln immer mehr Menschen mit dem Erwerb eines Eigenheims. Doch ob Eigentumswohnung oder Haus: Für den Kauf sollten sich angehende Immobilienbesitzer genügend Zeit nehmen. Denn auf dem Weg zu den eigenen vier Wänden liegen einige Stolpersteine. Dazu zählen etwa bauliche Mängel, die für Laien kaum zu erkennen sind. Probleme kann es auch beim Kauf eines vermieteten Objekts oder beim Eintritt in eine Eigentümergemeinschaft geben.

Übersehene Mängel können teuer werden

Der Kauf einer Immobilie ist für viele das teuerste Geschäft ihres Lebens. Gerade deshalb sollten sich angehende Käufer vor der Unterzeichnung eines Vertrages eingehend über den baulichen Zustand ihrer Wunschimmobilie informieren. Welche Modernisierungsmaßnahmen kommen auf mich zu? Welche Mängel, wie beispielsweise Schimmel, müssen beseitigt werden? Laien fällt die Beurteilung solcher Fragen oft äußerst schwer.

Doch ein übersehener Mangel kann extrem teuer werden und womöglich die gesamte Finanzierung einer Immobilie ins Wanken bringen. Denn der Verkäufer muss nur dann haften, wenn er einen Mangel absichtlich verschwiegen oder eine in Wahrheit nicht vorhandene Beschaffenheit garantiert hat. Ansonsten gilt im Sinne "gekauft wie gesehen" üblicherweise ein vertraglich vereinbarter Ausschluss der Gewährleistung durch den Verkäufer.

Ein Gutachter kann helfen

"Käufer sollten deshalb vor dem Kaufabschluss unbedingt einen Gutachter hinzuziehen. Dies kann ein Architekt oder ein Sachverständiger sein", erklärt Anne Kronzucker, Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung. "Der Experte prüft bei der Begehung die Immobilie auf bauliche Mängel oder Schäden. Dazu gehört auch die Kontrolle der Wasserleitungen, um marode Leitungsabschnitte frühzeitig zu erkennen und spätere Wasserschäden zu vermeiden. Auch ein fachmännischer Blick auf die Elektroinstallationen kann nicht schaden." Aber auch darüber hinaus macht ein Gutachter Sinn, etwa bei der Klärung von Sanierungsfragen oder der Ermittlung des tatsächlichen Hauswertes.

Augen auf bei vermieteten Objekten

Wer eine Immobilie für den eigenen Bedarf sucht, sollte auch beim Kauf von vermieteten Objekten vorsichtig sein. Ein genauer Blick auf den Mietvertrag ist dabei zwingend nötig. Denn der Käufer muss das bestehende Mietverhältnis zunächst übernehmen. Somit gelten die im Mietvertrag vereinbarten Kündigungsfristen. Um die neu erworbene Immobilie selbst beziehen zu können, ist somit eine Kündigung notwendig.

"Ohne 'berechtigte Interessen' ist diese nicht durchzusetzen", warnt die D.A.S.-Expertin. "'Berechtigte Interessen' liegen vor, wenn der neue Vermieter die Immobilie für sich, seine Familie oder Angehörige des Haushaltes in Anspruch nehmen und somit Eigenbedarf anmelden will." Doch selbst dann muss der neue Besitzer mit Schwierigkeiten rechnen. Den häufig landen Streitfälle um Eigenbedarfskündigungen vor Gericht.

Entscheidungen gegen den eigenen Willen

Diejenigen, die sich beim Kauf einer Immobilie für eine Eigentumswohnung entscheiden, werden in aller Regel Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft. Anders als in einem eigenen Haus entscheidet hierbei die Hausgemeinschaft über Instandsetzungen oder andere bauliche Veränderungen. Dabei müssen die neuen Wohnungseigentümer mitunter die von der Gemeinschaft per Abstimmung getroffenen Entscheidungen auch gegen den eigenen Willen erdulden.

Das Verfahren für Abstimmungen über Investitionen am gemeinschaftlichen Eigentum ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Je nach zu entscheidender Angelegenheit gibt es dabei unterschiedliche Abstimmungsverfahren, die teilweise durch Vereinbarungen der Wohnungseigentümer abgeändert werden können.

Erhebliche finanzielle Belastung

"Für Wohnungskäufer ist es wichtig, sich vor dem Kauf über die aktuelle Rechtslage zu informieren und Einblick in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft zu nehmen," erklärt Juristin Kronzucker. Denn unter Umständen können durch Mehrheitsbeschluss Veränderungen an der Immobilie durchgesetzt werden, die für einzelne Wohnungseigentümer eine erhebliche finanzielle Belastung sind.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn eine Eigentümergemeinschaft erst geschaffen wird, indem Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. "Hier gilt eine dreijährige Kündigungssperre für den bestehenden Mietvertrag", so die D.A.S.-Expertin. In Gebieten mit Wohnungsmangel kann diese sogar bis zu zehn Jahren betragen.