Immobilien müssen nicht bis zur Rente abbezahlt sein

Rund 30 Jahre dauert es, bis Immobilienkäufer mit durchschnittlichem Einkommen ihr Häuschen oder ihre Wohnung abbezahlt haben. In den teuren Regionen rund um den Bodensee kann es sogar 40 Jahre und länger dauern, bis die Immobilie schuldenfrei ist. Das ergab eine Studie der Postbank, bei der die Immobilienpreise deutschlandweit ins Verhältnis zum jeweiligen Einkommensniveau gesetzt wurden.

Wer sein Häuschen abbezahlen möchte, muss also schon in frühen Jahren kaufen und dann möglichst viel Geld in die Tilgung stecken. Seit Jahrzehnten wird genau dieses Mantra gepredigt. Nur wer schuldenfrei in den Ruhestand geht, lebt scheinbar sorgenfrei. Auch die Idee, sein Häuschen schuldenfrei zu vererben, ist den Deutschen wohl in die Gene eingebrannt. So sparen viele Hauseigentümer den letzten Cent, um auf Teufel komm raus zu tilgen. Dabei gibt es gute Gründe, das nicht zu tun.

So gehen die meisten Empfehlungen für eine Volltilgung bis zur Rente davon aus, dass die Eigentümer dann auch in ihrem Haus bleiben. Die Realität sieht aber oft anders aus. Sind die Kinder erst einmal aus dem Haus, ändern sich häufig die Wohngewohnheiten. Das Haus ist zu groß, der Garten mehr Last als Lust oder man will lieber die Vorzüge einer Stadt genießen.

"Die Deutschen müssen lernen, ihre Immobilie zu verrenten", sagt Andreas Glogger, Geschäftsführender Gesellschafter der Glogger & Rogg Vermögensverwaltung in Krumbach. Vom Erlös des Hauses lässt sich oftmals eine kleinere Wohnung finanzieren, auch wenn die Restschuld noch abgezogen werden muss.

Schulden vererben - weniger Steuer

Es könne sogar sinnvoll sein, auf die neue, fast schuldenfreie Immobilie noch mal einen Kredit aufzunehmen, um das Geld anzulegen und damit die Rente aufzubessern, so Glogger. In guten Lagen sind weitere Wertzuwächse wahrscheinlich, sodass die Kinder sich im Erbfall auch über eine belastete Immobilie freuen, zumal die Schulden die Erbschaftsteuer senken.

Gerade bei jüngeren Immobilienbesitzern ändert sich die Einstellung zum schuldenfreien Eigenheim, beobachtet Thomas Zipfel von der Freiburger Vermögensmanagement. So sei bei der heutigen Erbengeneration der Druck, schuldenfrei in Rente zu gehen, nicht mehr so groß. Sie kalkulieren ein mögliches Erbe bereits für die Tilgung der eigenen Immobilie ein.

Hinzu kommt: Viele wollen die Immobilie ihrer Eltern gar nicht übernehmen. "Weil Arbeitnehmer heute viel mobiler sind als früher, ist die emotionale Bindung an das Haus der Kindheit viel geringer als früher", stellt Zipfel fest. Da wird das Elternhaus lieber verkauft oder vermietet, als selber einzuziehen. In beiden Fällen ist eine Restschuld kein Grund, enttäuscht zu sein.

Schulden schaden auch nicht, wenn der Staat auf die Immobilie zugreifen will. So kann unter Umständen das Eigenheim zur Deckung der Pflegekosten herangezogen werden. Auch eine mögliche Abgabe für Immobilienvermögen schließen viele Experten auf Dauer nicht aus. In beiden Fällen werden Schulden auf die Immobilie sicherlich gegengerechnet werden.

Sicher ist aber auch: Wer das Risiko bei der Anschlussfinanzierung senken will, sollte vor allem in den ersten Jahren viel tilgen oder sich die niedrigen Zinsen für möglichst lange Zeit sichern. Später aber kann die Tilgung zurückgefahren werden, um sich von dem gesparten Geld das eine oder andere Extra zu gönnen. Zipfel hält eine Restschuld von 20 bis 30 Prozent für vertretbar. Ganz schuldenfrei muss nicht sein.