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Immobilien-Fonds für China-Bullen

24.04.2013, 15:26 Uhr | t-online.de - Frank Lansky

Immobilien-Fonds für China-Bullen. China will Wanderarbeiter in die Städte bringen und forciert den Wohnungsbau. Hier ein Objekt des deutschen Projektentwicklers ESI (Quelle: Euro Sino Invest)

China will Wanderarbeiter in die Städte bringen und forciert den Wohnungsbau. Hier ein Objekt des deutschen Projektentwicklers ESI (Quelle: Euro Sino Invest)

Viele Anleger sind sich sicher: Der Megatrend China hält an. Außerdem ist die Inflationspolitik weltweit auf dem Vormarsch, sodass Sachwerte gefragt sind. Eine Kombination aus beidem bietet der deutsche Projektentwickler Euro Sino Invest: Er verkauft ungeachtet der Warnungen vor einer Immobilienblase mutigen Anlegern einen geschlossenen Fonds mit Wohnungen und Gewerbe in der aufstrebenden nordöstlichen Metropole Shenyang. t-online.de hat sich vor Ort schlau gemacht.

Einmal New York in sieben Jahren

Shenyang ist eine Boomstadt: Die Metropole wird gerade in Richtung Süden verlängert. Ein neues Verwaltungsgebäude für den Bürgermeister steht schon, dazu soll sich ein neuer Bahnhof für den Schnellzug nach Peking gesellen und die erste Straßenbahn in China. Zudem wird das U-Bahn-Netz von zwei auf elf Linien erweitert und eine ganze Universität entsteht, bald sollen auch ein neues Software-Zentrum und ein Kulturzentrum dazu kommen. So soll die ehemalige Kohle-und Stahl-Stadt, das einstige Ruhrgebiet Chinas, den großen Sprung nach vorne schaffen.

Shenyang ist die Hauptstadt einer neuen Super-Region im Nordosten, die aus sieben Städten besteht und in der schon jetzt 25 Millionen Menschen leben. Selbst renommierte Firmen wie BMW, General Electric, General Motors, Michelin oder Bombardier sind dort angesiedelt.

"Die Einwohner-Zahl in Shenyhang soll von derzeit acht Millionen Menschen auf 14 Millionen im Jahr 2020 steigen", sagt Linda Pang, Chefin der Auslandsabteilung in der Bezirksregierung des Distrikts New Hunnan, vor Journalisten und Vertriebsleuten in Shenyang. Das Ganze ist für Europäer schier unvorstellbar: Das ist einmal New York in sieben Jahren!

China-Fonds für deutsche Kleinanleger

"Die Stadt baut zunächst die Infrastruktur – und versteigert dann neben den neuen Straßen die Wohnungsgrundstücke", erläutert Florian Schmied, Chef des deutschen Projektentwicklers Euro Sino Invest. Er hat sich ein Grundstück gesichert – und in zwei Tranchen werden nun insgesamt rund 2000 Wohnungen gebaut.

Für das Projekt wurden zwei Fonds aufgelegt, die an deutsche Privatanleger verkauft und schon geschlossen wurden: Im ersten Fonds wurden 23 Millionen Euro Eigenkapital eingesammelt, im zweiten waren es 30 Millionen Euro. Außerdem sind zwei chinesische Bauträger eingestiegen. Die Initiatoren erhoffen sich satte 50 Prozent Gewinn in drei Jahren aus dem Verkauf von Wohnungen an die neue Mittelschicht. Verkauft wurden bis jetzt rund 120 Apartments.

Die Fonds laufen jeweils nur drei Jahre, die Rendite wird erst am Ende ausgezahlt. Die erste Ausschüttung und Abwicklung steht wohl Ende des Jahres 2013 an. Besonders hebt Schmied das Ausschüttungsprinzip hervor: Der Initiator erhält erst seinen Gewinn, nachdem der Anleger sein eingezahltes Kapital plus jährlich 8,5 Prozent erhalten habe. Über dieser 8,5-Prozent-Hürde gehen die Gewinne zu zwei Drittel an den Anleger und zu einem Drittel an den Entwickler. Der erhält außerdem eine Performance-Fee von 12,5 Prozent. Vertriebsleute loben diese Konstruktion – damit werde sichergestellt, dass der Initiator zuerst an das Wohl der Anleger denke.

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Der Vertrieb läuft auf Hochtouren

Auch das neue Projekt verfährt nach gleichem Muster: Es nennt sich EU-China Sustainable Urbanisation Park (SUP) und liegt ziemlich genau zwischen dem künftigen neuen Bahnhof und dem schon errichteten Verwaltungsbezirk in New Hunnan City, das ist der Kern des neuen südlichen Distrikts New Hunnan. Im Distrikt sollen in drei bis vier Jahren 500.000 Menschen leben – das ist so viel wie in Leipzig.

Für SUP läuft der Vertrieb gerade auf Hochtouren, mit dem Geld sollen die von der Stadt zugesicherten Grundstücke gekauft werden. Anleger können ab 20.000 Euro plus fünf Prozent Agio zeichnen.

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Deutsche Qualität für nachhaltige Ökologie

SUP ist das Pilotprojekt der EU-China Partnerschaft zur Urbanisierung, die im Mai 2012 geschlossen wurde. Bislang ist die Rückendeckung aus Brüssel zwar vor allem "Diplomatic Glamour", wie Laurent Javaudin von der Delegation der Europäischen Union in Peking im Gespräch mit t-online.de einräumt. Die Kommunistische Partei hat laut Javaudin aber definitiv ein Interesse am Thema Ökologie – die Bilder vom Smog verbreiteten sich über die sozialen Medien in rasantem Tempo weiter und erhöhten den Unmut. Somit werde die Führung wohl langfristig weniger Wachstum für mehr Lebensqualität in Kauf nehmen.

Der SUP soll ökologisch nachhaltig bauen, das heißt zunächst einmal deutsche Qualität, Geothermie, energiesparende Fenster oder Wärmedämmung. Das Projekt besteht aus drei Teilen: Einer Wohngemeinde, einem Gewerbegebiet sowie einem ein Leichtindustriepark, in dem europäische Zulieferer ihre erste kleinere Produktionen in China aufbauen. Die Industrie ist nicht Teil des Fonds.

Starthilfe für den deutschen Mittelstand

Für Schmied ist SUP zudem der Brückenkopf für den deutschen Mittelstand in die Millionen-Metropole. Der Investor warnt im Gespräch mit t-online.de: "Wenn deutsche Firmen nicht hierher kommen, werden die Chinesen ihre Produkte kopieren – und dann in Deutschland verkaufen."

Schmieds Beziehungen sind ein wichtiger Bestandteil der Investmentstory seines Hauses, wie sich gerade in Shenyang bei der Grundsteinlegung des Bauabschnitts für den zweiten, bereits geschlossenen Fonds zeigte – die lokale Politprominenz war stark vertreten.

Ein ganz besonderer Markt

Obgleich die Warnungen vor einer Immobilienblase in China wachsen, verweist Schmied auf andere Zahlen: So habe China das Ziel der Urbanisierung auch erstmals in seinem aktuellen, dem zwölften Fünfjahresplan festgeschrieben. Die Kaufkraft ist hoch: China lag im Jahr 2011 mit 1,4 Millionen Millionärshaushalten hinter den USA und Japan auf dem dritten Rang, wie die Boston Consulting Group herausgefunden haben will.

Schmied hebt zudem die Besonderheiten des chinesischen Marktes hervor: Deutsche Produkte seien besonders gefragt, wie sich schon an den Autos zeige. Chinesische Wohnungskäufer müssen mindestens 30 Prozent Eigenkapital nachweisen, eine Überschuldung sei somit schwer möglich. Die meisten chinesischen Wohnungen würden ohnehin sofort komplett mit eigenem Geld bezahlt.

Zudem habe China die weltweit höchste Sparquote, ein geringes Haushaltsdefizit, kaum Schulden, eine noch nicht veraltete Demografie und einen ungebrochenen Zuzug in die Städte. Und weiter: Chinesische Männer hätten nur dann Chancen auf eine Gattin, wenn sie eine Wohnung mitbringen. Tatsächlich ist auf der Wohnungsmesse in Shenyang das Interesse an Immobilien recht stark. Aber: Neben den vorhandenen potenziellen Kunden drängeln sich Unmengen von Prospekt-Verteilern.

Gibt es die Luxuslabel wirklich?

John D. Minnich, Analyst für Ostasien beim US-Beratungshaus Stratfor, erläutert auf Anfrage von t-online.de: "Zweifellos wird die Region in den kommenden Jahren ein wichtiger Fokus für Investitionen werden – Shenyang wird als wichtiger unterstützender Industrie-Standort für Peking, Tianjin und die Bohai-Region wachsen." Dennoch dürfen Investoren die Warnungen von Geisterstädten in China nicht außer Acht lassen: Ob die Geschäfte in Shenyang mit all den Luxus-Labels auf den Schaufenstern auch wirklich existieren und ob es Kunden gibt, wissen wir nicht. Offenbar stehen auch viele neu gebaute Hochhäuser leer – ob die Wohnungen verkauft sind, lässt sich nicht sagen.

Ein Investment für China-Fans

Fazit: Angesichts der Warnungen vor einer Überhitzung im chinesischen Immobilienmarkt ist der Fonds ein Investment für Wagemutige. Allenthalben ist zu hören, dass die neue chinesische Mittelschicht Wohnungen kauft und diese leer stehen lässt – sollten diese im Zweitmarkt verscherbelt werden, weil die Inflation eben doch sinkt, dürfte der Wohnungsneubau einbrechen.

Allerdings dürfte die Führung in Peking einen Crash in China kaum zulassen, weil dann Millionen von Arbeitslosen revoltieren würden. Dem Bürgermeister von Shenyang, Chen Haibo, sagen Insider vor Ort politische Ambitionen auf nationaler Ebene nach, er wolle sich als erfolgreicher Modernisierer präsentieren.

Und schon die Reformen Deng Xia Pings wurden mit Skepsis aufgenommen – letztlich entfesselte er aber mit dem Rückzug des Staates aus weiten Teilen der Volkswirtschaft die schöpferischen Kräfte der Marktwirtschaft. Und so stieg China innerhalb von nicht einmal drei Jahrzehnten zur zweitstärksten Wirtschaftskraft der Welt auf. Im Immobilienmarkt erscheinen die aktuellen Planungen größenwahnsinnig – doch die neue Regierung hat die Urbanisierung zu einem wichtigen Ziel erklärt. Ob alles klappt, wie geplant, ist offen.

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