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Zwangsversteigerung  

Immobilien ersteigern: Gut vorbereitet zum eigenen Heim

15.06.2010, 12:34 Uhr | dpa tmn, t-online.de, dpa-tmn

Immobilien ersteigern: Gut vorbereitet zum eigenen Heim. Zwangsversteigerung: Was der potenzielle Käufer beachten sollte (Foto: imago)

Zwangsversteigerung: Was der potenzielle Käufer beachten sollte (Foto: imago)

Des einen Freud ist des anderen Leid: Wächst dem einen die Finanzierung des Eigenheims über den Kopf, kann der andere auf ein Schnäppchen hoffen. Zwangsversteigerung heißt das Schlüsselwort. Mehrere zehntausend Immobilien wechseln auf diese Weise jährlich den Besitzer. Wer zuschlagen will, sollte allerdings gut vorbereitet zum Gericht gehen.

Probebesuch einplanen

Zu den Hausaufgaben gehört der Probebesuch von Versteigerungen. "Ein paar Termine sollte man vorher angucken, um sich mit den Abläufen vertraut zu machen", rät Claudia Kammermeier, Sprecherin des Bunds deutscher Rechtspfleger in Düsseldorf. Interessenten sollten während der Übungstermine sowohl auf den Ablauf achten als auch auf mit der Immobilie verknüpfte besondere Anforderungen, die zur Sprache kommen können. Kammermeiers Tipp lautet: In eine Versteigerung wird mindestens genau so viel Zeit investiert wie in einen Hauskauf.

Termine für Zwangsversteigerungen

Verantwortlich für Zwangsversteigerungen sind die Amtsgerichte. Interessenten haben mehrere Möglichkeiten, sich über Termine zu informieren: Erstens über den Aushang beim Gericht. Dies hat den Vorteil, dass die Ankündigung in der Regel früh erfolgt und Zeit zum Vorbereiten bleibt. Zweitens per Zeitungsinserat. Solche Annoncen finden sich - oft als schwarzumrandete Kästen mit der Überschrift "Zwangsversteigerung" - häufig im Immobilienteil. Beide Varianten enthalten über das Datum hinaus eine knappe Beschreibung der Immobilie, ihres Verkehrswerts und der Sicherheiten, die der Bieter bei der Versteigerung vorlegen muss.

Adresse, Ansprechpartner und Aktenzeichen notieren

Eine dritte Informationsmöglichkeit ist das Internet, zum Beispiel bei Argetra. Unter der Adresse www.zvg-portal.de veröffentlichen zahlreiche Gerichte ihre Versteigerungstermine. Die Nutzung der von den Justizverwaltungen der Bundesländer betriebene Seite ist kostenlos. Dort bekommen Verbraucher auch detaillierte Auskünfte zum Verfahren.

Ist ein interessantes Objekt gefunden, empfiehlt der Fachbuchautor Günter Mayer als nächsten Schritt Adresse, Ansprechpartner und Aktenzeichen zu notieren. "Wenn später Fragen zu stellen sind, geht ohne Aktenzeichen nichts", weiß Mayer aus seiner früheren Rechtspfleger-Praxis. Danach ist es Zeit zur Besichtigung. Zumindest von Außen sollten sich Bieter ein Bild machen.

Sachverständigen hinzuziehen

Der in Berlin ansässige Verband Privater Bauherren (VPB) rät, einen Bausachverständigen mitzunehmen. "Er kann neuralgische Punkte wie Feuchtigkeit, Fenster, Umbauten erkennen", sagt Sprecherin Eva Reinhold-Postina. Ein Blick ins Innere ist nur mit der Erlaubnis des Eigentümers möglich. Bei Eigentumswohnungen empfiehlt sie ein Gespräch mit dem Verwalter, um Näheres über Umlage, geplante Umbauten, Sanierungen oder mögliche Probleme zu erfahren.

Ein weiteres Muss ist das Lesen des Sachverständigen-Gutachtens, das im Gericht eingesehen werden kann. Im Unterschied zum Interessenten hat der Gutachter Haus oder Wohnungen in der Regel auch von innen gesehen. Er listet unter anderem Knackpunkte auf wie Wegerechte oder das lebenslange Wohnrecht für Oma und Opa. Weil dafür erst im Versteigerungstermin konkrete Summen verkündet werden, "muss man aufpassen und dies beim Gebot einkalkulieren", sagt Kammermeier.

Während der Auktion die Nerven behalten

Wer 100.000 Euro ausgeben will, die Rechte aber mit 50.000 Euro zu Buche schlagen, sollte nur ein Gebot über 50.000 Euro abgeben. Wichtig ist deshalb: "Jeder muss seine Höchstgrenze vorher ausloten. Sich ganz klar zu Hause eine Grenze setzen, damit er sich nicht mitreißen lässt, wenn es hoch hergeht." In dem Fall droht dem neuen Eigentümer das Schicksal des Vorgängers: der finanzielle Ruin.

Im Versteigerungstermin fällt der Hammer frühestens nach 30 Minuten. In dieser Zeit können Bieter den Rechtspfleger übrigens mit Fragen löchern. Wer ein Gebot abgeben will, sollte die Immobilien-Finanzierung vorher mit der Bank geklärt haben. Denn neben Ausweispapieren verlangt das Gericht eine Sicherheit von mindestens zehn Prozent des Verkehrswerts, so der Münchner Rechtsanwalt und Fachbuchautor Hans Dieter Matschke. Akzeptiert werden auf die Bank ausgestellte Verrechnungsschecks, Vorab-Überweisungen an die Gerichtskasse oder Bundesbankschecks. Diese stellt jede Bank gegen Gebühr aus. Bargeld ist nicht erlaubt.

Achtung: Zwangsversteigerung birgt zahlreiche Risiken

Im Augenblick vor dem Zuschlag lohnt höchste Aufmerksamkeit. Nervenstarke passen die kleine Pause ab, die der Rechtspfleger nach dem dreimalige Aufruf des Meistgebots und seiner entscheidenden Erklärung «Schluss der Versteigerung» einlegt und geben genau in dem Moment ihr Gebot ab. Nach dem Zuschlag muss der neue Eigentümer noch Gerichtsgebühren, den Eintrag ins Grundbuch und die Grunderwerbssteuer bezahlen.

Die Hoffnung, das ersteigerte Heim sofort nutzen zu können, kann trügen. Der Münchner Rechtsanwalt und Fachbuchautor Hans Dieter Matschke erläutert: "Einem Wohnungsmieter kann nur wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Die Zwangsversteigerung allein reicht nicht zur Begründung." Kommt eine Immobilie im Rahmen einer freiwilligen "Teilungsversteigerung" - sie ist bei Erbschafts- oder Scheidungsstreit und Firmenauflösungen gängig - unter den Hammer, gilt der Mietvertrag einfach weiter. Für solche Eventualitäten sollte ein "Sicherheitsabschlag" einkalkuliert werden.

Ein beliebter Streitpunkt sind Matschke zufolge Einbauten wie Küche oder Sauna. Was passiert, wenn sie beim Zuschlag noch drin waren, später aber verschwinden oder das Haus gar demoliert wird? Eine Gewährleistung gebe es nicht, so der Anwalt. Ob unentdeckter Schwamm im Haus oder marodes Dach - nach dem Zuschlag grundsätzlich allein das Problem des Erwerbers. "Ist das Objekt sein Geld angesichts solcher Risiken wert?" Diese Frage sollte sich deshalb jeder Bieter vorher stellen.

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