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Bauen und Kaufen wird teurer

08.10.2010, 19:10 Uhr | dpa, dpa

Immobilien: Bauen und Kaufen wird teurer. Gegenüber Mai verteuerte sich der Neubau von Gebäuden um 1,2 Prozent (Foto: Imago)

Gegenüber Mai verteuerte sich der Neubau von Gebäuden um 1,2 Prozent (Foto: Imago) (Quelle: imago)

Häuslebauer müssen wieder tiefer in die Tasche greifen. Die Zinsen sind zurzeit zwar niedrig, doch die direkten Baukosten steigen. Dazu planen mehrere Bundesländer eine Erhöhung der Steuern für Käufer von Immobilien. Als weiterer Kostentreiber könnten sich die Pläne zur energetischen Sanierung erweisen.

Laut neuesten Daten des Statistischen Bundesamtes lagen die Baukosten für ein neues Wohnhaus im August 2010 um 1,2 Prozent über den Werten des Vorjahres. Die Kosten für Rohbau und Ausbau stiegen binnen eines Jahres um jeweils 1,3 Prozent. Gerüstbauer setzten 3,5 Prozent höhere Preise durch, bei Zimmer- und Holzbauarbeiten sowie Klempnerarbeiten gab es je ein Plus von 3,2 Prozent. Ebenfalls kletterten die Preise für Heizungen um 2,7 Prozent, für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden um 1,6 Prozent sowie für Putz und Stuck um 0,3 Prozent. Günstiger wurden hingegen Stahlbauarbeiten um 1,3 Prozent.

Stärker zur Kasse gebeten werden künftig mit großer Wahrscheinlichkeit auch Käufer von Immobilien. Mindestens fünf Bundesländer wollen im kommenden Jahr die Grunderwerbssteuersätze nach oben setzen. Die höchsten Sätze planen nach Angaben des Eigentümerverbands Haus & Grund die Länder Schleswig-Holstein und Brandenburg. Das Land Schleswig-Holstein will von 2013 an fünf Prozent vom Kaufpreis verlangen. Brandenburg werde schon von 2011 an von angehenden Eigentümern fünf Prozent verlangen. Erhöht werden die Sätze auch in Niedersachsen, Bremen und dem Saarland.

Kleine Erhöhung, große Auswirkung

Bisher liegt der Satz in den meisten Bundesländern bei 3,5 Prozent und was auf den ersten Blick wie eine geringe Anhebung aussieht, entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als satter Kostenunterschied. "Ob ich fünf Prozent auf 100.000 Euro oder 200.000 Euro zahle, ist ein gewaltiger Unterschied", sagt Stefan Walter, der Geschäftsführer von Haus und Grund. Bei einem Steuersatz von fünf Prozent auf 200.000 zahlt der Käufer zum Beispiel 10.000 Euro an Steuern - rund 3000 Euro mehr als bei den gängigen 3,5 Prozent. Angesichts der häufig knappen Kalkulation fürchtet Walter, dass vor allem Familien mit mittleren Einkommen künftig vor dem Kauf eines eigenen Hauses zurückschrecken.

Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, sollte sich deshalb bemühen, nur auf den reinen Immobilienpreis Steuern zu zahlen. Haus und Grund rät deshalb, die einzelnen Kostenpunkte voneinander zu lösen: "Verträge trennen zwischen Immobilie und Einbauchküche", empfehlen die Immobilien-Experten. Mobiliar darf aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden, und das würde die Steuer senken.

Reform der Grundsteuer steht an

Der zweite Kostenfaktor, mit dem Eigentümer in absehbarer Zeit rechnen müssen, ist eine höhere Grundsteuer. Sie muss nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs in München neu geregelt werden. Im Juni 2010 kippte das Gericht die Jahrzehnte alte Regelung (Az.: II R 60/08). Jetzt ist der Gesetzgeber am Zug, das Berechnungsverfahren neu zu gestalten. Bis zu einem Ergebnis werden mindestens ein bis zwei Jahre vergehen, schätzt Franz-Georg Rips, der Präsident des Deutschen Mieterbundes. Im Prinzip sei die Grundsteuer zwar eine Sache zwischen Hauskäufer und Verkäufer. Eine Erhöhung träfe allerdings auch die Mieter.

Die Grundsteuer kann den Betriebskosten zugerechnet und umgelegt werden, wie eine Mieterhöhung. "Und dass das passiert, ist nicht ausgeschlossen", sagt Rips. Ob es geschieht, hängt von der Lage am Wohnungsmarkt und der Politik ab. Den Rahmen setzen Bund und Gemeinden. Der Bund bestimmt zunächst das Verfahren zur Bemessung der künftigen Grundsteuer. Diskutiert werden zwei von den Ländern vorgeschlagene Modelle. Nach Modell eins wäre die Steuerzahlung allein abhängig von der Grundstücksgröße. Modell zwei zielt auf den Wert von Grund und Boden ab, die Lage würde entscheiden - Eigentümer am teuren Starnberger See müssten dann an sich mehr zahlen als im günstigen Bitterfeld.

Hebesätze könnten steigen

"Keins der Modelle sagt aber etwas über die tatsächliche Höhe der Grundsteuer aus", so der Mieterbund. Den Schlüssel zum Rauf oder Runter halten die Gemeinden in Händen, in deren Kassen die jährlich erhobene Steuer fließt - die Kommunen beeinflussen die Steuerhöhe über den Hebesatz. Immobilienexperte Walter glaubt, dass die Kommunen eher zu einem höheren Hebesatz tendieren, um keine Einnahmequelle zu verlieren. Eine Senkung sei jedenfalls nicht absehbar.

Als weiterer Kostenfaktor für Immobilienbesitzer und Mieter könnte sich das von der Bundesregierung vorgesehene Energiekonzept entwickeln. Dahinter steht die Idee, bis 2050 möglichst alle Häuser so zu sanieren, dass sie kein Kohlendioxid mehr in Umwelt abgeben. Den ursprünglichen Gedanken, dies Eigentümern zur Pflicht zu machen, hat die Bundesregierung zwar fallengelassen. Aber die Kürzung der Mittel für energetische Sanierung könnte solche Vorhaben für Eigentümer trotzdem teurer machen. Und ebenfalls für die Mieter: Laut dem Mieterbund dürfen elf Prozent auf die Jahresmiete umgeschlagen werden. Den Mehrkosten stünden dann aber niedrigere Heizkosten gegenüber.

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