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BGH: Mieter müssen beim Auszug nicht renovieren

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BGH: Mieter müssen beim Auszug nicht renovieren

30.07.2011, 09:23 Uhr | dapd

BGH: Mieter müssen beim Auszug nicht renovieren. Renovierung bei Auszug: Vorher den Mietvertrag prüfen (Quelle: imago)

Renovierung bei Auszug: Vorher den Mietvertrag prüfen (Quelle: imago)

Fegen, Tür zu und tschüss: Millionen Mieter können nicht im Mietvertrag zu einer Renovierung beim Auszug verdonnert werden. Meist müssen sie beim Auszug nur ihre Einbauten entfernen, nochmal mit dem Besen durchgehen, fertig. Sie könnten sogar von ihrem Vermieter frisch getünchte Wände noch während der Mietzeit verlangen. Oder von ihm Geld zurückfordern, wenn sie erst nach dem Umzug mitkriegen, dass sie unnötigerweise renoviert haben. Alles möglich, wenn der Mietvertrag rechtlich wackelig ist.

Jeder zweite Mietvertrag mit unwirksamen Forderungen gespickt

Aber nur die wenigsten Mieter wissen davon, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Nach wie vor hält sich der Irrglaube, Vermieter seien fürs Tapezieren, Streichen und Parkettabschleifen nicht zuständig. Dabei gilt laut Bürgerlichem Gesetzbuch grundsätzlich erst einmal das Gegenteil. In den vergangenen Jahrzehnten war es nur üblich, Renovierungsarbeiten auf die Bewohner abzuwälzen. Häufig zu deren Nachteil, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in letzter Zeit zigfach urteilte und Hunderte Renovierungsklauseln über den Haufen warf.

Inzwischen ist fast jeder zweite Mietvertrag nach Einschätzung des Mieterbunds mit unwirksamen Forderungen gespickt, Altverträge vor 2002 sogar zu 80 Prozent. Die Zeche zahlten die Vermieter, kritisiert Kai Warnecke, Jurist beim Eigentümerverband Haus und Grund.

Ganz oder gar nicht

Aber was darf der Vermieter nun verlangen und was nicht? Das hängt immer vom Wortlaut im Mietvertrag ab. Wer umzieht, sollte ihn vorher genau lesen. Ist nur eine Klausel nach BGH-Vorgaben unfair formuliert, müssen Mieter keinen Handschlag mehr tun. Für sie geht es immer um ganz renovieren oder gar nicht.

Bestimmt nichts tun muss, wer in seinem Vertrag eine starre Fristenregelung findet. Ein strenges Zeitkorsett, wonach bestimmte Räume zwangsweise alle zwei, drei oder fünf Jahre renoviert werden müssen, erklärte der BGH für unwirksam (VIII ZR 360/03). Soll "mindestens" oder "spätestens" nach xy Jahren renoviert werden, muss der Bewohner auch nicht ran. Ebenso wenig bei schwammigen Klauseln, wonach die Bleibe "wie überlassen" oder "in vertragsgemäßem Zustand" zurückgegeben werden muss (VIII ZR 339/03).

Bei Detailforderungen gewinnt der Mieter

Fein raus sind Mieter auch, wenn die Wohnung bei Auszug ein Schönheits-Lifting kriegen muss, ohne dass die Renovierung während der Mietzeit berücksichtigt wird (VIII ZR 166/08). Sie müssen auch nicht die Türen und Fenster von außen streichen (VIII ZR 210/08). Oder die Tapeten beim Auszug entfernen (VIII ZR 152/05). Gehen Detailforderungen zu weit, ist der Mieter aus dem Schneider und der Vermieter in der Pflicht.

Allerdings dürfen Schönheitsreparaturen sehr wohl nachträglich individuell vereinbart werden, quasi durch die Hintertür. Etwa in einem Übergabeprotokoll zum Auszug, so der BGH (VIII ZR 71/08). Lässt sich ein Mieter darauf ein, muss er letztlich doch renovieren - obwohl die ursprüngliche Renovierungsklausel im Vertrag ungültig war. Ausführlichere Informationen und Tipps, worauf Sie beim Übergabeprotokoll in der Mietwohnung achten sollten, finden Sie hier.

Nicht erst beim Auszug

Erst neuere, überarbeitete Mietverträge können wieder Schönheitsreparaturen auferlegen. Wer dehnbare Formulierungen wie "in der Regel... spätestens nach" oder "normalerweise alle drei Jahre" in seinem Vertrag findet, wird ums Renovieren nicht herumkommen. Selbst wenn die üblichen Zeitabstände (3, 5, 7 Jahre) aufgelistet werden, bleibt die Klausel wirksam. Auch die Wörter "im Allgemeinen" oder "in der Regel spätestens" sind vom BGH abgesegnet (III ZR 351/04).

Ist eine Klausel ungültig, können Mieter noch während der Mietzeit verlangen, dass der Eigentümer eine abgenutzte Wohnung auf seine Kosten in Schuss bringt - und nicht erst zum Auszug. "Da kommt der Vermieter nicht raus", betont Ropertz. Aber Vorsicht: Renoviert der Besitzer, haben Mieter kaum Mitspracherecht, was die Farbgestaltung angeht. Außerdem ist danach eine Mieterhöhung wahrscheinlich.

Mieter können Geld zurückholen

Wer erst im Nachhinein merkt, dass er wegen fehlerhafter Klauseln umsonst renoviert hat, kann sich Geld zurückholen (VIII ZR 302/07). Die Rechnung einer Fachfirma darf an den Vermieter weitergereicht werden. Beim Malern in Eigeninitiative oder mit Freunden darf neben den Materialkosten noch Geld für die Hilfskräfte verlangt werden.

Dafür ist aber Eile angesagt. Immer mehr Gerichte sind der Auffassung, dass Ansprüche auf Ersatz nach einem halben Jahr nach Ende des Mietverhältnisses verjähren. Zuletzt urteilte das Landgericht Kassel so (1 S 67/10).

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