So fischen Bauherren das beste Darlehen ab

Ein Glücksfall für alle, die jetzt Immobilien finanzieren wollen - und bares Geld wert: Ein Baukredit über zehn Jahre ist derzeit für bestenfalls 2,6 Prozent Zinsen pro Jahr zu haben. Vor zehn Jahren mussten Häuslebauer noch mehr als das Doppelte an Zinsen dafür bezahlen, im Schnitt der vergangenen 20 Jahre sogar 6,5 Prozent. Doch selbst die aktuelle Traumzins-Phase hält noch jede Menge Fallstricke für Bauherren bereit. Wer das beste Darlehen an Land ziehen will, müsse auf mehr achten als auf die monatliche Rate, sagt Max Herbst von der unabhängigen Finanzberatung FMH.

Schuldenabbau nicht hinauszögern

Was Kreditnehmer oft massiv unterschätzen: Je niedriger der Zins liegt, desto länger dauert das Abstottern. Wer jetzt nur mit dem üblichen ein Prozent pro Jahr tilgt, zögere seine Entschuldung um Jahrzehnte hinaus, gibt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein zu bedenken.

Die momentane Zinsersparnis sollte auf jeden Fall in eine höhere Tilgung von mindestens zwei Prozent oder mehr fließen. Das wird zum Entschuldungsturbo und spart den Kreditnehmern noch dazu viele Tausend Euro. Schnelles Abbezahlen sei besser als jeder Sparvertrag, bekräftigt Felix Schnellbacher vom Verband der Pfandbriefbanken.

Zwei Prozent Tilgung sind für Häuslebauer meist finanzierbar

Wie lange der Schuldenabbau dauern kann, rechnet der Münchner Online-Vermittler Interhyp vor: Bei sechs Prozent Zinsen brauchen Kreditnehmer rund 30 Jahre, um ihr Darlehen mit der Standardtilgung von einem Prozent auf null zu fahren. Im heutigen Zinsumfeld dauert es mehr als 50 Jahre bis zur Schuldenfreiheit. Der Grund: Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil im Annuitäten-Darlehen langsamer - und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil weniger schnell.

"Eine höhere Tilgung ist jetzt ein Muss für den, der es sich leisten kann", bestätigt Baufinanzierungsexperte Jörg Sahr von "Finanztest". Mit einer Monatsrate von 625 Euro lassen sich bei einem Kredit über 150.000 Euro für 20 Jahre momentan zwei Prozent Tilgung stemmen.

Mit flexiblen Tilgungssätzen Durststrecken überstehen

Wer eine konstant hohe Monatsrate scheut, sollte flexible Tilgungssätze wählen, rät Herbst. Die Möglichkeit, während der Laufzeit mehrfach die Tilgung nach oben oder unten korrigieren zu können, ist meist für wenig Aufschlag zu haben. Das kann helfen, auch finanzielle Durststrecken in Zukunft zu überstehen. Empfiehlt der Bankberater einen Bausparvertrag zur späteren Tilgung, heiße es "Finger weg", betont Herbst. Das sei finanzmathematischer Unsinn und nur für den Berater finanziell vorteilhaft.

Möglichkeiten zur Sondertilgung wählen

In jedem Fall ratsam sind dagegen Möglichkeiten zur Sondertilgung. Das macht flexibel, wenn sich das Einkommen im Laufe der Jahre gut entwickelt. Und es lohnt sich, wie Interhyp errechnet hat: Zahlt ein Bauherr nach fünf Jahren die Summe von 5000 Euro auf einen Schlag zurück, verkürzt sich die Gesamtlaufzeit eines 100.000 Euro-Darlehens bereits um knapp vier Jahre.

Hohe Raten nur bei entsprechendem Einkommen

Angebote für Volltilger-Darlehen seien dagegen nicht für jedermann geeignet, betont Herbst. Das Modell sei nur bei sicherem, hohem Einkommen erste Wahl. Der Grund: Die Raten werden so hoch angesetzt, dass der Kreditnehmer seine Schulden innerhalb von zehn, 25 oder 30 Jahren komplett los ist.

Um einen 150.000-Euro-Kredit in 20 Jahren zurückzuzahlen, müssten derzeit knapp 850 Euro monatlich aufgebracht werden, rechnet Interhyp vor. "Super, doch das muss man sich leisten können", sagt Herbst. Zum Vergleich: Wer lediglich 650 Euro Monatsrate zahlt und nur zwei Prozent über 20 Jahre tilgt, hat am Ende noch rund 66.000 Euro Schulden am Bein.

Traumzinsen möglichst langfristig festzurren

Fehler können auch bei der Vertragslaufzeit gemacht werden. Zehn Jahre Zinsbindung seien nicht optimal, winkt Herbst ab. Wer demnach die heutigen Traumzinsen für 15 bis 20 Jahre festzurrt, kauft sich mehr Sicherheit ein und zahlt nur 25 bis 35 Euro monatlich mehr dafür bei 100.000 Euro Hypothek.

Ab dem elften Jahr kann ein Darlehen sowieso gekündigt werden. Verlockend billige Fünfjahreskredite, die es schon ab 1,95 Prozent gibt, seien nur dann empfehlenswert, wenn sie mit Ablauf getilgt sind, rät Hölscher.

Experte warnt vor "Zwangsehe" mit der Bank

Äußerste Vorsicht ist bei der Aufsplittung der Kreditsumme in Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten angebracht. Zum Beispiel, wenn von einem 240.000-Euro-Darlehen 50.000 Euro auf fünf Jahre, 70.000 Euro auf zehn und 120.000 Euro auf 15 Jahre festgezurrt werden. Das macht den Mischzins billiger, den Kreditnehmer aber abhängig vom Geldgeber. Er kann bei einer Umschuldung später nicht einfach die Bank wechseln. Das komme einer "Zwangsehe gleich, warnt Hölscher.