Sie sind hier: Home > Finanzen > Immobilien > Mietrecht >

Nebenkostenabrechnung prüfen und Fehler finden

...
t-online.de ist ein Angebot der Ströer Content Group

Die häufigsten Fehler in Nebenkostenabrechnungen

07.01.2016, 13:48 Uhr | Nicola Menke; rw, zuhause.de, dpa-tmn

Nebenkostenabrechnung prüfen und Fehler finden. Mieter sollten die jährliche Nebenkostenabrechnung genau prüfen und bei Fehlern widersprechen. (Quelle: imago/Becker & Bredel)

Mieter sollten die jährliche Nebenkostenabrechnung genau prüfen und bei Fehlern widersprechen. (Quelle: Becker & Bredel/imago)

Der Nebenkostenabrechnung sehen viele Mieter mit Schrecken entgegen. Nicht selten werden erhebliche Nachzahlungen gefordert. Doch längst nicht jede der jährlich verschickten rund 30 Millionen Betriebskostenabrechnungen halten einer genauen Überprüfung stand. Der Deutsche Mieterbund geht sogar davon aus, dass etwa die Hälfte alle Abrechnungen fehlerhaft sind. Insbesondere wenn hohe Nachzahlungen gefordert werden, sollten Mieter also genauer hinsehen: die häufigsten Fehler in der Nebenkostenabrechnung und wie Mieter sich wehren können.

"Grundsätzlich gilt: Mieter müssen nur Betriebskosten zahlen, die auch im Mietvertrag vereinbart wurden." Darauf weist das Fachmagazin "Deutsche Anwaltauskunft" hin. Doch auch dann dürfen Eigentümer nur ganz bestimmte Posten über die Nebenkostenabrechnung an ihre Mieter weitergeben.

Welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen

Demnach können bei entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen folgende Kosten umgelegt werden:

– Heizungs-, Wasser- und Warmwasserkosten
– Kosten für einen Aufzug
– Müllabfuhr, Straßenreinigung und Entwässerung
– die Grundsteuer
– die Beleuchtung
– Schornsteinreinigung und Gartenpflege
– Hauswart/Hausmeister
– Antenne oder Kabelfernsehen
– Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
– Sach- und Haftpflichtversicherungen (keine Rechtschutzversicherungen)

Nebenkosten stehen zusätzlich unter Wirtschaftlichkeitsvorbehalt. Das bedeutet, dass nur angemessene und wirklich erforderliche Kosten den Mietern in Rechnung gestellt werden dürfen. So gab beispielswiese das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem Mieter Recht, der sich gegen zu hohe Hausmeisterkosten zur Wehr setzte. Der Hausmeister war in Vollzeit beschäftigt worden, ohne dass ein entsprechender Bedarf bestand. Zwei Drittel der berechneten Kosten erhielt der Mieter deshalb zurück (Az.: I-24 U 115/12).

Formfehler machen die Nebenkostenabrechnung unwirksam

"Eine Betriebskostenabrechnung muss gewisse Mindestanforderungen erfüllen", erklärt der Karlsruher Mietrechtsanwalt Thomas Hannemann. Dazu gehöre, dass sie maximal zwölf Monate umfassen dürfe und spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes gestellt sein müsse. Außerdem muss sie eindeutig und nachvollziehbar sein. Das heißt: Der Vermieter muss alle Positionen einzeln abrechnen. Neben der Gesamtsumme müssen in der Abrechnung auch die Individualkosten ersichtlich sein.

"Dabei ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Umlageschlüssel anzugeben und die Rechenwege offen darzulegen", betont Claus Deese vom Mieterschutzbund. Erfüllt eine Abrechnung diese Voraussetzungen nicht, ist sie unwirksam. Die formelle Richtigkeit ist aber nicht das Einzige, auf das geachtet werden muss.

Heizkosten sind der größte Posten in der Nebenkostenabrechnung

"Es ist zum Beispiel ratsam zu kontrollieren, ob alles korrekt berechnet ist" empfiehlt Deese. "Gerade bei krummen Summen passieren oft Fehler." Vor allem Fehler bei der Heizkostenberechnung können stark zu Buche schlagen. Weicht der in Rechnung gestellte Verbrauch deutlich von den Verbrauchswerten der Vorjahre ab, sollte man genauer hinsehen.

Bewohnt man seine Wohnung noch nicht lange und hat deshalb keine Vergleichswerte, kann man sich am Betriebskostenspiegel orientieren, den der Deutsche Mieterbund (DMB) jährlich herausgibt, und der die durchschnittlich gezahlten Nebenkosten deutscher Mieter pro Quadratmeter und Monat ausweist.

Zwar können die eigenen Kosten erheblich abweichen, etwa in einem unsanierten Altbau. Wenn aber die in Rechnung gestellten Heizkosten deutlich über den im Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten liegt, obwohl das Mietobjekt laut Energieausweis einen hohen energetischen Standard hat, sind Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung angebracht. Laut Betriebskostenspiegel 2013/14 zahlten deutsche Mieter 2012 durchschnittlich 1,16 Euro pro Quadratmeter und Monat für die Heizung und 0,27 Euro fürs Warmwasser.

Bei Ungereimtheiten sollte man prüfen, ob der Verteilerschlüssel stimmt. "Heizung und Warmwasser müssen vom Vermieter zu 50 bis 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Der Rest geht nach Wohnfläche", erklärt DMB-Sprecher Ulrich Ropertz. Was die übrigen Nebenkosten angeht, ist die Umlage entweder pro Kopf oder nach Fläche möglich. Ist im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart, wird meist nach Fläche abgerechnet. Es gibt allerdings Ausnahmen: So müssen Wasser und Abwasser etwa nach Verbrauch abgerechnet werden, wenn es in allen Wohneinheiten Zähler gibt.

Häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung

Genau hinsehen sollte man auch bei Wartungskosten. Zwar zählen diese generell zu den umlagefähigen Betriebskosten. Nicht selten werden unter diesem Posten aber auch Reparaturkosten dem Mieter in Rechnung gestellt, die vom Vermieter zu tragen sind. "Er darf nicht umlegen, was er für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen ausgibt", so Ropertz. Die jährliche Wartung des Aufzugs beispielsweise zählt zu den umlagefähigen Nebenkosten. Wird bei der Gelegenheit gleichzeitig etwas am Fahrstuhl repariert, hat die Kosten hierfür allein der Vermieter zu tragen. Im Zweifel können Mieter Einsicht in die Original-Rechnung verlangen.

Auch Verwaltungskosten, seien es Bankgebühren, Porto- und Telefonkosten oder Kosten für Hausverwaltung, müssen nicht vom Mieter bezahlt werden, finden sich aber dennoch auf mancher Nebenkostenabrechnung. Außerdem sollte man aufpassen, dass kein Posten mehrfach berechnet wird. Wenn für Aufgaben wie Treppenhausreinigung oder die Pflege der Grünanlagen ein Hausmeister angestellt ist, darf dafür nicht zusätzlich auch nochmal ein externer Dienstleister abgerechnet werden.

Gewerbeeinheiten im Haus können die Nebenkosten in die Höhe treiben

Eine besonders sorgfältige Prüfung der einzelnen Posten der Betriebskostenabrechnung empfiehlt sich ebenfalls, wenn im Mietshaus auch Gewerbeeinheiten untergebracht sind. "Es ist nun mal so, dass Gewerbeeinheiten teils höhere Betriebskosten verursachen", erklärt Mietrechtler Hannemann. "Rechtlich gesehen muss der Vermieter das berücksichtigen und die Mehrbelastung herausrechnen." Tut er das nicht von selbst, kann der Mieter es von ihm fordern.

Achten sollten Mieter in solch gemischt genutzten Häusern auch auf die Umlage der Grundsteuer. Vermieter können Gewerberäume teurer vermieten als Wohnräume. Das wiederum hat Auswirkungen auf den Einheitswert und damit auf die Höhe der Grundsteuer. Daher kann es in solchen Wohnanlagen notwendig sein, dass die Grundsteuer aufgeteilt und nur der Teil auf die Wohnungsmieter umgelegt wird, der tatsächlich auf die Wohnräume entfällt.

Fehlerhafter Nebenkostenabrechnung widersprechen

Doch wie sollen Mieter sich verhalten, wenn ihnen Unstimmigkeiten in der Abrechnung auffallen? "Wenn jemand auf eine Zahl stößt, die ihm extrem erscheint, kann er vom Vermieter verlangen, die Originalbelege einzusehen", empfiehlt Mieterschützer Deese. Bei berechtigten Einwänden kann der Mieter die Zahlung kürzen oder verweigern.

Ein Jahr lang können Mieter der Abrechnung widersprechen. Am besten lässt man sich dabei von örtlichen Mieterschutzvereinen oder einem Anwalt beraten. Die Profi können die Erfolgsaussichten eines Widerspruchs einschätzen und kennen den besten Weg zur Durchsetzung der eigenen Ansprüche. Widersprechen kann man auch dann noch, wenn man die Abrechnung bereits bezahlt hat.

Liebe Leser, bitte melden Sie sich an, um diesen Artikel kommentieren zu können. Mehr Informationen.

Kommentare

(0)
Leserbrief schreiben

Für Kritik oder Anregungen füllen Sie bitte die nachfolgenden Felder aus. Damit wir antworten können, geben Sie bitte Ihre E-Mail-Adresse an. Vielen Dank für Ihre Mitteilung.

Name
E-Mail
Betreff
Nachricht
Artikel versenden

Empfänger

Absender

Name
Name
E-Mail
E-Mail
AnzeigeImmobiliensuche
Traumimmobilie finden

Finden Sie jetzt Traumimmobilien in Ihrer Wunschregion

 

Shopping
Shopping
Modische Kinderbekleidung - Qualität & günstige Preise
Kindermode jetzt bei C&A
Shopping
MagentaZuhause für 19,95 € mtl. im 1. Jahr bestellen
zur Telekom
Klingelbonprix.detchibo.deCECILStreet OneLIDLBabistadouglas.deBAUR

shopping-portal
Das Unternehmen
  • Ströer Digital Publishing GmbH
  • Unternehmen
  • Jobs & Karriere
  • Presse
Weiteres
Netzwerk & Partner
  • Stayfriends
  • Erotik
  • Routenplaner
  • Horoskope
  • billiger.de
  • t-online.de Browser
  • Das Örtliche
  • DasTelefonbuch
  • Erotic Lounge
Telekom Tarife
  • DSL
  • Telefonieren
  • Entertain
  • Mobilfunk-Tarife
  • Datentarife
  • Prepaid-Tarife
  • Magenta EINS
Telekom Produkte
  • Kundencenter
  • Magenta SmartHome
  • Telekom Sport
  • Freemail
  • Telekom Mail
  • Sicherheitspaket
  • Vertragsverlängerung Festnetz
  • Vertragsverlängerung Mobilfunk
  • Hilfe
© Ströer Digital Publishing GmbH 2017