Mietrecht bei Schimmel, Dreck und Lärm: Mieter müssen Höhe der Mietminderung selbst abschätzen

Feuchtigkeitsschäden, Schimmelpilz, Lärm im Haus oder eine kaputte Heizung - immer wieder müssen sich Mieter mit Mängeln in der Wohnung herumschlagen. Sie dürfen bei solchen Beeinträchtigungen die Mietzahlungen kürzen, erklärt der Deutsche Mieterbund in Berlin. Und zwar für den Zeitraum, in dem der Mangel vorliegt und der Vermieter ihn nicht beseitigt hat. Doch Vorsicht: Die Höhe der Mietminderung müssen Geschädigte selbst schätzen - bei falscher Berechnung droht eine Nachzahlung.

Mietminderung kein Kündigungsgrund

Aber auch wenn Mieter dem Vermieter zu viel abziehen, müssen sie keine Angst vor einer Kündigung haben. Wer irrtümlich zu kräftig kürzt oder aus bloßer Unkenntnis den Minderungsumfang falsch bestimmt, dem darf nicht gekündigt werden. Das haben das Bundesverfassungsgericht (Az.: 1 BvR 1428/88) und der Bundesgerichtshof (Az.: XII ZR 254/95) entschieden.

Keine Chance auf nachträgliche Mietminderung

Wie sieht es aber aus, wenn der Mieter eine zu geringe Minderung veranschlagt hat? Stellt der Mieter einen Mangel am Objekt fest und kürzt die Miete nicht um den vollen rechtlichen Anspruch, darf er zum späteren Zeitpunkt nicht mehr verlangen, erklärte ein Sprecher des Deutschen Mieterbundes (DMB) im Gespräch mit t-online.de. Ein Beispiel: Merkt der Mieter, dass der eigentliche Minderungsanspruch 30 Prozent beträgt, hat aber aus Vorsicht nur 15 Prozent veranschlagt, steht dem Geschädigten laut DMB der Rest nicht mehr zu.

Wann liegt ein Mangel vor?

Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter seine Wohnung nicht so nutzen kann, wie er will und wie er es nach dem Vertrag erwarten darf. Demnach müssen sich alle Räume der Wohnung, aber auch Treppen, Flure, Abstellräumen (Keller, Speicher) und Zugänge "in einem vertragsgemäßen Zustand befinden". Zudem müssen technische Anlagen - wie zum Beispiel Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer - funktionieren.

In bestimmten Fällen kann auch Lärm aus dem Haus oder aus benachbarten Gebäuden einen Mangel darstellen. Der DMB weißt darauf hin, dass es nach dem Gesetz keine Rolle spielt, ob den Vermieter ein Verschulden an den Fehlern der Mietsache trifft oder nicht. Wichtig sei allein, dass ein Mangel vorliegt. Es gibt aber eine Ausnahme: Hat der Mieter die Beeinträchtigung selbst verschuldet, ist eine Mietminderung ausgeschlossen.

Unbedingt den Vermieter informieren

Doch bevor der Mieter seinen Anspruch geltend machen kann, muss er seinen Vermieter darüber informieren. Er ist zu dieser Mitteilung verpflichtet. Indes hat er das Recht auf Mietminderung, auch wenn die Miete zuvor mehrere Monate trotz Beeinträchtigung weitergezahlt wurde.

^{Quelle: mietminderungstabelle.de, Deutscher Mieterbund}