Commerzbank warnt vor einer Blase am Immobilienmarkt in Deutschland

Immobilien-Käufer finden derzeit traumhafte Bedingungen für die Aufnahme von Hypotheken: Die Zinsen für zehnjährige Immobilien-Darlehen liegen bei unter einem Prozent. Gleichzeitig steigen jedoch vielerorts auch die Preise für Wohnungen und Häuser. Die Commerzbank warnt nun vor einer Immobilienblase.

Im jüngsten wöchentlichen Marktbericht der Commerzbank heißt es, dass der Immobilienboom in Deutschland immer mehr die Züge einer Blase annimmt. Die Häuserpreise in vielen Regionen Deutschlands koppeln sich mehr und mehr von den Fundamentalfaktoren ab.

Gefahr einer deutlichen Preis-Korrektur

Triebfeder dafür sei die sehr expansive Geldpolitik der EZB, an der sich auf absehbare Zeit kaum etwas ändern werde. Allerdings dürften die Hypothekenzinsen kaum noch fallen, schreiben die Experten. Die Erfahrung aus den USA lehre, dass damit bei weiter kletternden Immobilienpreisen mittelfristig die Gefahr einer deutlichen Preis-Korrektur zunimmt.

Seit 2010 steigen die Preise hierzulande schneller als Mieten, Verbraucherpreise und das Einkommen der privaten Haushalte (siehe Grafik unten). Zwar sind die entsprechenden Relationen immer noch deutlich niedriger als vor dem Jahrtausendwechsel, was aber kein Grund zur Entwarnung ist. Denn damals war die Inflation deutlich höher, weshalb auch die (nominalen) Einkommen und die Mieten schneller zulegten.

Immobilien in Ballungsräumen immer teurer

Die Spannungen am Häusermarkt nehmen derzeit zu, wenn auch von einem eher geringen Niveau aus. Verschiedene Experten warnen deshalb schon seit Monaten vor einer gefährlichen Konstellation am Immobilienmarkt. Vor allem in den acht Großstädten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart steigen die Preise.

Auch die Ratingagentur Moody's sieht die Gefahr einer Immobilienblase - nicht nur in Deutschland, wo die Preise in vielen Großstädten seit 2010 um rund 25 Prozent zulegten. In Norwegen stiegen die Preise um rund 30 Prozent, in Großbritannien um gut 15 Prozent.

Kurzfristig bleiben Kreditzinsen niedrig

Wann die Blase platzt, könne zwar niemand prognostizieren. Es gebe aber Anzeichen, die auf mittlere Sicht zur Vorsicht mahnen, so die Banker. Sollte die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen im Verlauf des nächsten Jahres - wie von der Commerzbank erwartet - allmählich wieder steigen und die Hypothekenzinsen ihnen folgen, würde sich diese Tendenz noch verstärken.

Auch Deutschlands größter Vermittler privater Baufinanzierungen, Interhyp AG, erwartet, dass die Kreditbedingungen kurzfristig ausgezeichnet bleiben. Mittel- bis langfristig seien indes etwas höhere Zinsen zu erwarten - etwa wenn die amerikanische Notenbank ihre Zinserhöhungen fortsetzt.

Tilgung nicht zu gering wählen

Sowohl bei der Zinsbindung als auch bei der Tilgung sollten Kreditnehmer Varianten wählen, die dem persönlichen Wunsch nach Sicherheit und Flexibilität entsprechen, empfiehlt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender bei Interhyp. Ratsam seien ihm zufolge anfängliche Tilgungen von drei Prozent und mehr, um den Schuldenabbau zügig voranzutreiben.

Wer es sicher mag und einen langfristigen Planungshorizont favorisiert, kann dies durch lange Zinsbindungen erhalten. "Diese Extraportion Sicherheit erhöht zwar die Konditionen für das Darlehen geringfügig, dies fällt jedoch angesichts historisch niedriger Zinsaufschläge kaum ins Gewicht", weiß Goris.

Forderung: BaFin soll Kreditbedingungen diktieren

Es klingt fast tragisch: Die geringen Kreditkosten könnten das Schuldenmachen befeuern und die Tendenz zu gefährlichen Immoblienblasen verstärken. Davor warnten kürzlich auch die maßgeblichen deutschen Stabilitätswächter. Der Ausschuss für Finanzstabilität, in dem führende Vertreter von Bundesfinanzministerium, Bundesbank und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sitzen, sieht in dem gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld ein höheres Risiko für das deutsche Finanzsystem als beispielsweise in der Griechenland-Krise.

Zur Vermeidung solcher Preisblasen forderte der Ausschuss zusätzliche Eingriffsrechte für die BaFin. Sie sollte Mindestanforderungen für die Kreditfinanzierung von Wohnimmobilien einführen können, etwa die Höhe des Mindest-Eigenkapitals oder eine Mindesttilgung.

Betont wurde von dem Gremium zugleich, dass die Empfehlung zur Schaffung solcher Instrumente nur präventiv sei: “Wir müssen vorbereitet und handlungsfähig sein, wenn es darauf ankommt, wenn also Risiken akut werden”, sagte BaFin-Chef Felix Hufeld.

Noch kein Bauboom in Deutschland

Akut würde die Lage in Deutschland wohl erst, wenn es zu Schuldenexzessen wie in Spanien, in Irland oder in den USA käme. Die dortigen Immobilienblasen platzten, nachdem günstige Kredite einen wahren Bauboom entfachten.

Auch hierzulande würden die Risiken wachsen, wenn es zu einem Bauboom käme. Denn dann würde auch der zweite Treiber für den kräftigen Preisanstieg - die in einigen Regionen bestehende Knappheit an Wohnraum - an Bedeutung verlieren. Ein massiver Neubau kann ebenfalls zum Platzen einer Immobilienblase beitragen, weil das steigende Angebot die Preise drückt.

Laut der Commerzbank-Analyse könne hiervon bislang zwar nicht die Rede sein. Doch sei es nur noch eine Frage der Zeit, bis die Bauproduktion anziehen werde.