Wo Sie noch günstige Immobilienschnäppchen finden

Viele Deutsche haben den Wunsch vom Eigenheim. Allerdings ziehen die Preise für Wohneigentum in vielen begehrten Lagen an. Wo lassen sich aktuell aber noch Immobilienschätze aufspüren? Der Wohnatlas 2017 fasst das Ergebnis einer Expertenuntersuchung zusammen.

In 45 Kreisen und Städten sind die Bedingungen günstig

Nach Berechnungen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas 2017 sind immerhin in 45 der 402 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte die Bedingungen für den Erwerb von Immobilien besonders günstig. Dort gibt es Wohnimmobilien sowohl für Selbstnutzer als auch für Vermieter noch zu vergleichsweise moderaten Preisen und mit Aussicht auf Wertsteigerungen in der Zukunft.

Das zeigt der Wohnatlas 2017

Hamburg

Fündig werden Kaufinteressierte bevorzugt außerhalb der Großstädte – meist aber noch im Umkreis der Metropolen. Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH nennt Beispiele für zwei besonders begehrte Regionen: "Nach unserer aktuellen Studie findet man in den Landkreisen rings um Hamburg – mit Ausnahme von Pinneberg – vielversprechende und noch bezahlbare Immobilien.

Dazu zählen:

• Harburg
• Stade
• Segeberg
• Stormarn
• Herzogtum Lauenburg
• Lüneburg

Berlin

Nahe der Hauptstadt Berlin gibt es in den Landkreisen Potsdam-Mittelmark und Oberhavel vergleichsweise günstige Immobilien mit Potenzial.

Investitionschancen außerhalb der Großstädte

Attraktive Bedingungen finden sich auch nahe Frankfurt am Main im Main-Taunus-Kreis und etwas weiter Richtung Darmstadt oder Mainz in den Landkreisen Darmstadt-Dieburg und Mainz-Bingen.

Im Dreiländereck Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Hessen sehen die Experten gute Investitionschancen in gleich mehreren Kreisen, darunter die Kreise:

• Alzey-Worms
• Bergstraße
• Rhein-Neckar-Kreis
• Karlsruhe
• Rastatt
• Germersheim
• Südliche Weinstraße
• Rhein-Pfalz-Kreis.

Kreisfreie Städte mit besonders großem Potenzial sind:

• Bonn
• Landau in der Pfalz
• Mainz
• Speyer
• Heilbronn

In die Berechnung wurden zwei wesentliche Faktoren einbezogen:

1. Wie ist die künftige Preisentwicklung bis 2030?
2. Wie hoch sind die Preise aktuell?

Als Messlatte für die Kaufpreise wurden die Mietpreise vor Ort angelegt: Der sogenannte Vervielfältiger drückt den durchschnittlichen Kaufpreis für eine 100-Quadratmeter-Wohnung in örtlichen Jahresnettokaltmieten aus. Die Spanne reichte 2016 von zehn Jahresnettokaltmieten im thüringischen Kyffhäuserkreis bis zu knapp 61 im Landkreis Nordfriesland, zu dem Sylt gehört.

Die Ertragschancen eines Wohninvestments sind tendenziell umso höher, je geringer der gegenwärtige Vervielfältiger und je höher die prognostizierte Preissteigerung ist. Besonders gute Investitionschancen bescheinigen die Experten Kreisen und Städten mit einem erwarteten Preis-Plus von real mindestens 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030 und umgerechnet weniger als 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf.

Wo die Kaufpreise die Mieten abhängen

In den deutschen Großstädten deuten Bevölkerungs- und Einkommensprognosen zwar weiterhin auf eine steigende Nachfrage bis 2030 hin – allerdings sind die Immobilienpreise bereits vergleichsweise hoch und oft den Mieten enteilt.

In München, Hamburg und Berlin liegen die Kaufpreise bei rund 30 Jahresnettokaltmieten. "Es besteht das Risiko, dass erwartete Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen sind", sagt Georg Hoogendijk.

"Allerdings muss das nicht zwangsläufig auf jedes Objekt zutreffen. Wer an Wohneigentum in den urbanen Zentren interessiert ist, sollte aber das Preis-Leistungs-Verhältnis besonders sorgfältig prüfen. Bausubstanz, Ausstattung und Lage können auch hohe Preise rechtfertigen. Hier sollten sich Kaufinteressenten unbedingt kompetente Beratung holen."

Bayern

Im Freistaat Bayern, der sich fast flächendeckend durch positive Kaufpreisprognosen auszeichnet, glänzen nur fünf Landkreise auch mit zugleich moderaten Immobilienpreisen. Zu den Regionen mit besonders guten Investitionschancen zählen die benachbarten Landkreise:

• Neustadt an der Aisch
• Bad Windsheim
• Kitzingen westlich von Nürnberg
• Neu-Ulm
• Rottal-Inn
• Straubing-Bogen

Individuelle Faktoren mit einbeziehen

Eine Kaufentscheidung sollte aber nicht allein vom Verhältnis zwischen Miet- und Kaufpreisen abhängig gemacht werden. "Eine Immobilie kann auch aus anderen Gründen ein sinnvolles Investment sein – zum Beispiel zur Alterssicherung", erklärt Georg Hoogendijk.

"Ebenso gilt es, die Lage und die eigenen Lebensumstände zu berücksichtigen. Sprechen viele persönliche Faktoren für einen Kauf, kann die Investition in Wohneigentum auch in Großstädten und anderen Regionen sinnvoll sein, in denen die Immobilienpreise im Vergleich zu den Mieten eher hoch sind."

Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017

Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt.

Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte (darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November 2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde). Im Fokus der vorliegenden Analyse stehen die regionalen Ertragschancen eines Immobilieninvestments.