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Hauskauf: Was bei älteren Immobilien zu beachten ist

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Rechte und Pflichten  

Augen auf beim Hauskauf

28.03.2017, 09:17 Uhr | dpa-tmn

Hauskauf: Was bei älteren Immobilien zu beachten ist. Pärchen schaut einen bauplan an (Quelle: Thinkstock by Getty-Images/SolisImages)

Beim Hauskauf gibt es viele Details zu beachten (Quelle: SolisImages/Thinkstock by Getty-Images)

Der Traum vom Eigenheim muss nicht zwingend mit Baustress verbunden sein. Gebrauchte, ältere Immobilien gibt es stressfreier und mit vielen Vorteilen: Sie stehen oft in gefragten Lagen, verfügen über gewachsene Gärten und können günstiger sein als ein Neubau. Der Hauskauf will aber gut überlegt und durchgerechnet sein, die Immobilie auf Baumängel und Altersschäden geprüft werden.

Diese Fragen sollten sich Käufer stellen

Am Beginn der Immobiliensuche stehen – wie beim Neubau – die Fragen "Was will ich?", "Was brauche ich?" und "Wird meine Familie größer oder kleiner?" Danach kommt die Analyse der Finanzen, sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherrn (VPB). Klarheit über das vorhandene Budget macht es einfacher, gezielt Ausschau zu halten. Auch lassen sich so Enttäuschungen von vornherein vermeiden, wenn etwa das Budget am Ende nur für eine Doppelhaushälfte, nicht aber für den Traum-Bungalow reicht.

Beim Makler registrieren lassen

Für die Suche nach dem neuen Zuhause sollten mindestens sechs Monate eingeplant werden. Erste Hinweise auf Objekte gibt es etwa im Internet und in Zeitungsinseraten. Auch Nachfragen im Bauamt und in der Nachbarschaft sind hilfreich und kostenlos. Bei Maklern wird eine Provision fällig. Wer dennoch einen Makler einschalten wolle, sollte sich in dessen Kundenkartei aufnehmen lassen, rät Dirk Wohltorf, Vorsitzender des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Vorgemerkte Kunden würden oft mit anderen Angeboten bedient als solche, die per Internet Exposes anforderten.

Das Wichtigste beim Hauskauf: die Lage

Erfüllt ein Haus die Grundvoraussetzungen wie Zimmerzahl und Fläche, sollte noch ein weiteres Kriterium zählen: die Lage. Sie entscheidet maßgeblich über den Wert der Immobilie und damit über deren Preis. "Selbst Schrott verkauft sich in guter Lage besser als Luxus in schlechter Lage", weiß Dr. Hyewon Seo, die Fachreferentin für Bauen/Wohnen beim Bundesverband der Verbraucherzentralen in Berlin.

Umfeld genau unter die Lupe nehmen

Schule, Kindergarten, Einkaufsmöglichkeiten, Bus- und Bahnanbindung? Ein Spaziergang durch das Umfeld verschafft oft einen ersten Überblick. Experten raten auch zu einem Plausch mit den Nachbarn. Er vermittelt über hilfreiche Informationen hinaus ein Gefühl für das spätere Miteinander. Ein Blick in die Bebauungspläne und in Bodengutachten hilft, möglichen Schadstoffen oder Grundwasserproblemen auf die Schliche zu kommen. In Ostdeutschland sollten der Expertin Seo zufolge auch Aktivitäten des Kampfmittelräumdienstes beachtet werden. Der Kampfmittelräumdienst entschärft unter anderem Blindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg.

Vor Hauskauf gründlich in jede Ecke sehen

Das ins Auge gefasste Haus sollte man von außen nach innen und vom Keller bis zum Speicher besichtigen. Experten empfehlen dafür mindestens zwei Termine. Einen ersten, um Lage, Größe, Aufteilung und Ausstattung zu prüfen, und einen zweiten, um gründlich in die Ecken zu gucken. So sind Sanierungsbedarf und eventuelle Wertminderung besser einschätzbar.

Reinhold-Postina warnt zur Vorsicht bei verschachtelten Anbauten oder aufwändig gestalteten Wand- oder Bodenverkleidungen. Dort könnten zum Beispiel Feuchtigkeitsmängel stecken. Auch sämtliche Installationen einschließlich Telefon-, Internet- und Fernsehanschluss sowie Heizung und Fenster sollten gründlich geprüft werden.

Jede Hausgeneration hat ihre Schwachpunkte

Keller ohne Abdichtung, Rost an tragenden Elementen, morsche Balken und korrodierte Leitungen listet der Freiburger Bauingenieur Peter Burk in seinem für die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen geschriebenen Ratgeber als charakteristisch für Häuser des beginnenden 20. Jahrhunderts auf. Blei-Wasserleitungen und ungedämmte Dächer kommen häufig bei Gebäuden aus den Nachkriegsjahren vor.

Asbest oder giftige Holzschutzmittel können in Immobilien stecken, die zwischen 1946 und 1989 entstanden. In fast allen älteren Gebäuden ist laut Burk zudem die Wärmedämmung und der Schallschutz ein Problem. Kaufwilligen rät der Bauingenieur, einen Sachverständigen oder Architekten zur Besichtigung mitzunehmen und eine Bestandsaufnahme zu machen.

Sind Mängel vorhanden, müssen diese in die Modernisierungskosten einkalkuliert werden. Sie kommen also zum Kaufpreis hinzu. Die Investitionen werden den Experten zufolge nach Dringlichkeit, Finanzen und Stand der Technik geplant.

Alle Angaben prüfen

Neben den Angaben über die Größe und die Beschaffenheit, sollten sich Käufer auch auf das angegebene Baujahr eines Hauses verlassen können (Urteil des Oberlandesgerichtes Hamm Az.: 22 U 82/16). Wurde das Haus zwei Jahre früher errichtet als im Vertrag angegeben, lässt sich der Kaufvertrag rückabwickeln. Denn die falsche Angabe stellt einen Mangel dar.

In dem verhandelten Fall hatte ein Ehepaar 2013 ein Haus gekauft. In dem notariellen Kaufvertrag war als Baujahr des Gebäudes 1997 angegeben. Tatsächlich wurde das Gebäude aber bereits zwei Jahre zuvor, also 1995, bezugsfertig fertiggestellt. Unter anderem unter Hinweis auf das falsch angegebene Baujahr verlangten die Kläger die Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Mit Erfolg: Das verkaufte Grundstück habe einen Sachmangel, stellte das Gericht fest. Die Angabe des Baujahrs im Kaufvertrag stelle eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Nach ihr hätten sich die Kläger darauf verlassen dürfen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs 1997 entsprach. Tatsächlich sei das Haus bereits im ersten Quartal 1995 bezugsfertig gewesen. Für diesen Mangel habe die Beklagte einzustehen. Die Pflichtverletzung sei erheblich.

Vertrag für Hauskauf beim Notar unterschreiben

Vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag sollten angehende Hausbesitzer eine Finanzierungszusage der Bank in der Tasche haben. Außerdem muss ein Termin beim Notar vereinbar werden, wo sämtliche Fragen zum üblicherweise von Makler oder Verkäufer entworfenen Kaufvertrag gestellt werden und dieser Vertrag gegebenenfalls geändert wird.

Statt der gängigen Formel "gekauft wie gesehen" rät Burk dazu, Haus- und Grundstücksgröße, Mängel sowie Zahlungs- und Übergabemodalitäten in den Vertrag aufzunehmen. Der Entwurf sollte spätestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. So bleibt Zeit zum Überlegen.

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