Pfusch am Bau: Wie sich Bauherren gegen Baupfusch schützen können

Der Albtraum eines jeden Häuslebauers: Mangelhafte Ausführung auf der Baustelle. Das hat oft langwierige und teure Konsequenzen. Steht erst einmal das Wasser kniehoch oder funktioniert das hausinterne Stromnetz nicht, ist der Ärger groß. Doch jeder Bauherr kann sich von vornherein gut absichern.

Laut dem Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin weisen etwa 99 Prozent aller Neubauten bauliche Mängel auf. Die Folge sind jede Menge Ärger und lange Rechtsstreitigkeiten über Ursachen und Verantwortung. In manchen Fällen ist eine Behebung der Schäden und Mängel technisch gar nicht möglich, etwa wenn eine tragende Stahlbetonwand auf Grund mangelhafter Schalung schief geworden ist.

Pfusch am Bau verzögert die Bauarbeiten

Je später der Mangel entdeckt wird, desto unangenehmer die Situation. Denn dann beginnt eine Kettenreaktion: Ist etwa der Estrich noch nicht trocken und das nächste Gewerk verlegt das neue Parkett, ist der Bauschaden schon vorprogrammiert. Nun muss - nachdem der Mangel festgestellt wurde - das Parkett wieder raus, der Estrich austrocknen und ein neuer Boden verlegt werden. Das verzögert wiederum den weiteren Ausbau des Objektes, was vom nachfolgenden Handwerker angezeigt werden kann.

Verjährungsfristen für Pfusch am bau

Am schlimmsten sind Bauschäden, die erst nach der Bauabnahme oder erst nach Jahren erkennbar werden, etwa durch eine undichte Dacheindeckung. Die Beseitigung ist dann relativ teuer, da meist schon ganze Bauteile großflächig beschädigt und dazu nicht mehr so einfach zugänglich sind. Außerdem sind die Gewährleistungsfristen im schlimmsten Fall schon abgelaufen oder die entsprechende Baufirma existiert bereits gar nicht mehr.

Ein eigener Architekt verringert das Risiko für Pfusch am Bau

"Viele Probleme mit Mängeln (und spätere Auseinandersetzungen) an Neubauten sind darauf zurückzuführen, dass viele Bauherren heute keinen eigenen Architekten mehr beauftragen", sagt Kai Warnecke vom Eigentümerverband. Nur ein Prozent der Bauvorhaben werde noch klassisch mit Planung und Baubegleitung durch einen Architekten realisiert. Und wird der Neubau von Bauträgern und Generalunternehmern durchgeführt, stehe der Architekt nicht auf der Seite des Bauherrn, sondern des Unternehmers.

Professionelle Baubegleitung macht Baupfusch unwahrscheinlich

Gerade der Architekt kann dem Bauherren im letzten offiziellen Bauabschnitt, der "Leistungsphase 9 - Objektbetreuung und Dokumentation“ (wenn vereinbart) zur Seite stehen und mit ihm zum Ablauf der Gewährleistungsfristen noch einmal die entsprechenden Bauteile auf Mängel prüfen. Bauherren können aber auch einen unabhängigen Baubegleiter heranziehen, der ihnen vom Vertragsabschluss bis zur Schlussabnahme zur Seite steht. Eine solche Baubegleitung kostet circa 3000 bis 6000 Euro. Angesichts der enormen Kosten für eine Mängelbeseitigung, die schnell 20.000 Euro und mehr überschreiten könnten, sei dies aber eine gute Investition, sagen die Experten vom Eigentümerverband.

Pfusch am Bau schon vorher vorbeugen

Auch durch detaillierte Vereinbarungen vor Vertragsabschluss lassen sich viele Mängel am Bau vermeiden. "Bau- und Leistungsbeschreibungen enthalten viele Tücken, die der Laie nicht durchschaut", warnt Eva Reinhold-Postina vom Verband der Privaten Bauherren in Berlin. Daher sollte man auf eine ausführliche Baubeschreibung Wert legen, die präzise die verwendeten Materialien und Produkte festlegt. Je mehr Details bereits vor Baubeginn vertraglich eindeutig vereinbart sind, desto weniger Anlass gibt es später zum Klagen und zu teuren Nachbesserungen.

Baupfusch sofort beheben lassen

Die besondere Aufmerksamkeit auf der Baustelle durch den Architekten oder Baubegleiter kommt auch den Gewerken zu Gute. Denn wenn sie Mängel frühzeitig erkennen oder diese durch die regelmäßige Kontrolle auf der Baustelle gar nicht erst auftreten, nützt das auch den Bauausführenden. Laut Martin Pfeiffer, Professor an der Fachhochschule Hannover und ehemaliger geschäftsführender Direktor des Instituts für Bauforschung zeigt eine aktuelle Studie des Instituts und dem Bauherren-Schutzbund in Berlin, dass so durchschnittlich etwa 11.000 bis 12.000 Euro für die Behebung von Mängeln gespart werden können, für die die betroffenen Planer oder Unternehmen haften müssten.

Bei Zahlung nach Baufortschritt bleibt dem Bauherren ein Druckmittel

Bei der Bezahlung gilt es, auf die Auszahlungsart zu achten: "Um bei Mängeln ein Druckmittel zu haben, sollten Bauherren ihre Bauträger immer nur nach Baufortschritt bezahlen", rät Warnecke. Auf keinen Fall sollten sie im Vertrag eine Bezahlung nach Zeitspannen vereinbaren. Denn bei solchen Regelungen müsse gezahlt werden, auch wenn das Unternehmen in der Zwischenzeit nicht weitergebaut hat. Der Bauherr leiste dann quasi eine Vorauszahlung, die er im Fall einer Insolvenz verliert. Die Vertragsgestaltung sollte ein sachkundiger Jurist vornehmen, wenn kein Architekt engagiert wird. Auch der Bauherr sollte die Fortschritte auf der Baustelle dokumentieren. Dazu bietet sich eine Buchführung an, die mit Fotos belegt wird.

Pfusch am Bau bei der Bauabnahme aufdecken

Bei der Abnahme sollt der Bauherr nie auf die förmliche Bauabnahme verzichten. Dabei hat er nämlich die Möglichkeit, Mängel zu entdecken und die Bauabnahme zu verweigern. Eine erneute Abnahme findet dann nach Beseitigung des Mangels statt. Erst dann erhält der Bauunternehmer seine letzte Auszahlung. Mit einem Verzicht auf die förmliche Abnahme vergebe der Bauherr dieses Druckmittel.