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Erbpacht: Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

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Erbpacht: Vor- und Nachteile des Erbbaurechts

21.01.2016, 10:08 Uhr | Sabine Meuter; rw, zuhause.de, dpa-tmn

Erbpacht: Vor- und Nachteile des Erbbaurechts. Das Erbbaurecht ermöglicht den Hausbau ohne eigenes Grundstück. Doch die Erbpacht birgt auch Risiken. (Quelle: dpa/Andrea Warnecke)

Das Erbbaurecht ermöglicht den Hausbau ohne eigenes Grundstück. Doch die Erbpacht birgt auch Risiken. (Quelle: Andrea Warnecke/dpa)

Den Traum vom Eigenheim kann man sich auch ohne eigenen Grund und Boden erfüllen. Erbpacht heißt das Zauberwort. Statt ein Grundstück zu kaufen, pachtet man den Bauplatz einfach langfristig. Doch das Erbbaurecht hat seine Tücken. Läuft der Erbpachtvertrag aus, gehen Grund und Boden samt Haus in den Besitz des Grundstückseigentümers über. Wann und für wen sich das Bauen auf einem Erbpacht-Grundstück trotzdem lohnt und welche Fallstricke Sie kennen sollten.

Häuslebauer müssen ein Baugrundstück nicht immer kaufen. Statt dessen zahlen sie jährlich etwa vier bis fünf Prozent seines Werts an den Eigentümer und erhalten im Gegenzug das Recht, ein Gebäude auf dem fremden Grundstück zu errichten. Die Erbpachtverträge laufen üblicherweise 75 bis 99 Jahre lang. Grundstückseigentümer sind in der Praxis meist Kommunen, Kirchen, Stiftungen oder Industrieunternehmen. Theoretisch kann aber auch jeder andere Grundstückseigentümer ein Erbbaurecht vergeben, um mit seinem Grund und Boden Einnahmen zu erzielen, ohne ihn vollständig aus der Hand zu geben.

Vorteile der Erbpacht

Der große Vorteil der sogenannten Erbpacht für Bauherren liegt auf der Hand: Man muss nur den Hausbau und nicht zusätzlich noch ein teures Grundstück finanzieren. "Häufig ist der Erbbauzins niedriger, als der Zins für ein Baudarlehen, so dass die Finanzierungskosten geringer sind als beim Kauf", erklärt der Baufinanzierer Interhyp. Außerdem brauchen die Bauherren weniger Eigenkapital, weil zu den Kosten des Hausbaus nicht noch der Grundstückskaufpreis hinzuaddiert werden muss.

Angesichts der mitunter hohen Grundstückspreise war und ist das für Familien mit kleinerem Einkommen oft die einzige Möglichkeit, ein eigenes Haus zu bauen. Manche Grundstückeigentümer gewähren Familien mit Kindern laut Interhyp sogar besondere Vergünstigungen. Außerdem erhält man durch das Erbbaurecht oftmals Zugang zu attraktiven Bauplätzen in Ballungszentren, die der jeweilige Eigentümer nicht verkaufen würde.

Meist kein Anspruch auf Verlängerung des Erbpacht-Vertrags

Doch irgendwann kommt der Zeitpunkt, an dem die vereinbarte Laufzeit vorüber ist. Das Erbbaurecht erlischt mit dem Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit. "Dazu bedarf es keiner weiteren Erklärung", erklärt Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg (vzhh). Wünscht der Nutzer des Grundstücks eine Verlängerung, sollte er möglichst frühzeitig mit dem Eigentümer das Gespräch suchen. "Die Verlängerung muss vor Ablauf im Grundbuch eingetragen sein, und das kann eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen", berichtet Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer in Berlin. Nach Zeitablauf sei eine Verlängerung nicht mehr möglich. Erforderlich wäre dann ein Neuvertrag.

Einen Anspruch auf Verlängerung hat der Nutzer ohnehin nur dann, wenn dies bereits bei Vertragsabschluss ausdrücklich vereinbart wurde. Schmid-Burgk empfiehlt, daraufhin die Vereinbarungen genau unter die Lupe zu nehmen. "Die Tücke liegt oft im Detail." Im Zweifel sollten Fachleute wie beispielsweise Notare zurate gezogen werden. Ein generelles Recht auf Verlängerung seines Erbpacht-Vertrags hat der Grundstücksnutzer nicht.

"Er hat jedoch ein Vorrecht auf einen neuen Vertragsabschluss, wenn das Grundstück weiterhin als Erbbaurechtsgrundstück genutzt werden soll", so Petra Uertz, Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum in Bonn. Ein neuer Vertrag ist dann allerdings oft mit einer höheren jährlichen Zinsvereinbarung verbunden.

Was passiert, wenn das Erbbaurecht ausläuft?

Läuft ein Pachtvertrag aus, geht das Grundstück wieder in den Besitz seines Eigentümers über – und zwar zusammen mit dem darauf errichteten Haus. Als Ausgleich erhält der Nutzer eine Entschädigung entsprechend den getroffenen Vereinbarungen. Sie liegt bei mindestens zwei Dritteln des allgemeinen Wertes. Laut Uertz ist in den Verträgen oft die Rede davon, dass die Entschädigung "angemessen" sein muss. Damit es bei Vertragsablauf kein böses Erwachen gibt, empfiehlt sie, die Höhe der Entschädigung beziehungsweise die Bemessungsfaktoren schon bei Vertragsabschluss klar zu vereinbaren.

Wichtig zu beachten: Der Grundstückseigentümer kann seine Pflicht zur Zahlung einer Entschädigung abwenden. Er muss dem Nutzer dafür lediglich vor Ablauf der Vertragslaufzeit anbieten, das Erbbaurecht zu verlängern. "Schlägt der Nutzer dieses Angebot aus, erlischt der Anspruch auf Entschädigung", erklärt Dominik Hueren von der Bundesnotarkammer.

Wenn sich der Nutzer innerhalb der Vertragslaufzeit nicht an die Vereinbarungen hält, kann das Erbbaurecht auch vorzeitig beendet werden. "Dieser sogenannte Heimfall kann eintreten, wenn der Nutzer längere Zeit mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug ist oder bei massiver Verwahrlosung des Grundstücks", erläutert Uertz. Darüber hinaus kann der Vertrag auch einvernehmlich vorzeitig aufgehoben werden.

Erhalten Erbbaurecht-Inhaber ein Vorkaufsrecht am Grundstück?

In aller Regel gestehen sich beide Seiten gegenseitige Vorkaufsrechte zu. Einen Anspruch auf besonders günstige Konditionen hat der Grundstücksnutzer aber nicht. "Hier gelten die allgemeinen Regeln von Angebot, Nachfrage und Verhandlungsgeschick", macht Uertz deutlich. Oft haben die Grundstückseigentümer sowieso kein Interesse am Verkauf ihres Bodens. "Ist der Eigentümer eine Stiftung, ist das Grundstück in aller Regel ein Teil von ihr – und damit ist der Boden unverkäuflich", sagt Schmid-Burgk.

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