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Mietrecht: Wie oft Vermieter in die Wohnung dürfen

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Mietrecht  

Wie oft Ihr Vermieter in die Wohnung darf

07.12.2017, 15:44 Uhr | dpa-tmn, t-online.de

Mietrecht: Wie oft Vermieter in die Wohnung dürfen. Es gibt klare Regeln, wann und wie ein Vermieter in die Wohnung darf. (Quelle: imago/McPHOTO)

Es gibt klare Regeln, wann und wie ein Vermieter in die Wohnung darf. (Quelle: McPHOTO/imago)

Wie oft darf der Vermieter in seine vermietete Wohnung? Muss er den Besuch ankündigen? Dürfen auch Dritte die Wohnung besichtigen, wenn der Vermieter dies anordnet? Diese Urteile klären Ihre Fragen.

Muss der Besuch vorab angekündigt werden?

Ein Vermieter muss seinen Besuch beim Mieter vorher ankündigen. Ohne dessen Wissen darf er die Wohnung gar nicht nicht betreten. Außerdem darf der Vermieter bei den Mietern nicht allzu oft auf eine Besichtigung drängen – nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg können drei Besuche kurz nacheinander bereits zu viel sein (Az.: 49 C 513/05).

In dem Fall, auf den die Landesbausparkassen in Berlin hinwiesen, hatte ein Eigentümer zweimal seine vermietete Wohnung besichtigt – beim zweiten Mal in Begleitung eines Architekten. Kurz darauf wollte er die Wohnung erneut in Augenschein nehmen, um den Fußboden zu kontrollieren. Die Richter entschieden, ein Eigentümer müsse schonend mit seinem Recht auf Besichtigung umgehen. Er müsse den Besuch rechtzeitig ankündigen und Gründe dafür nennen. Lägen mehrere Anlässe vor, müssten die Termine gebündelt werden, heißt es. Hier sei der dritte Besuchswunsch eindeutig zu viel gewesen. Es gelte das Grundrecht auf die Unverletzlichkeit der Wohnung, dieses sei zu würdigen.

Ohne triftigen Grund und Vorankündigung müssen Mieter ihren Vermieter nicht in die Wohnung lassen. Darauf wies der Deutsche Mieterbund in Berlin hin. Wenn Mängel in der Wohnung behoben werden müssen oder ein neuer Mieter gesucht wird, sei der Vermieter zwar berechtigt, die Wohnung zu betreten, allerdings auch nur nach vorheriger Terminabsprache. Den Schornsteinfeger oder Wärmemessdienst müssen Mieter dagegen in die Wohnung lassen. Ihr Besuch muss jedoch per Aushang, zum Beispiel im Treppenhaus, angekündigt worden sein.

Routinekontrollen des Vermieters sind unzulässig

Mieter müssen darüber hinaus Routinekontrollen des Vermieters in ihrer Wohnung nicht hinnehmen. Das geht aus einem Beschluss des Landgerichts München II hervor, über den die in München erscheinende Fachzeitschrift "NJW-Rechtsprechungs-Report Zivilrecht" (Heft 6/2009) berichtete. Nach Auffassung des Gerichts sind Kontroll-Regelungen im Mietvertrag nichtig (Az.: 12 S 1118/08).

In dem Fall fand sich im Mietvertrag eine Klausel, nach der der Vermieter die Mietwohnung in angemessenen Abständen nach vorheriger Ankündigung betreten darf, um ihren Zustand zu prüfen. Das Landgericht sah darin eine unangemessene Benachteiligung des Mieters: Die Formulierung "in angemessenen Abständen" sei zu unbestimmt. Zudem müsse es ein Mieter nicht hinnehmen, dass ein Vermieter ohne konkreten Anlass die vermietete Wohnung betrete.

Fotos bei Wohnungsbesichtigung von Erlaubnis des Mieters abhängig

Auch wenn die Wohnung verkauft oder neu vermietet werden soll, gibt es für Vermieter einiges zu beachten. Sie dürfen mit einem Miet- oder Kaufinteressenten zwar grundsätzlich dreimal im Monat für jeweils 30 bis 45 Minuten die Wohnung besichtigen, erläuterte der Deutsche Mieterbund in Berlin unter Berufung auf ein Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main (Az.: 2/17 S 194/01). Ohne Erlaubnis des Mieters darf aber nicht fotografiert werden. Außerdem darf der Vermieter zwar einen Architekten oder Sachverständigen mitbringen, aber nicht "eine Vielzahl von Personen".

Mieter wiederum können nicht fordern, dass der Vermieter bei der Besichtigung die Schuhe ausziehen, fügte der Mieterbund hinzu. Sie können allerdings verlangen, dass die Besucher Filzpantoffeln oder Überschuhe aus Plastik oder Stoff tragen.

Vermieter darf Dritte zur Besichtigung von Mängeln schicken

Mängel muss der Vermieter nicht selbst in Augenschein nehmen. Er darf auch andere mit dieser Aufgabe betrauen. Das bedeutet für Mieter: Sie müssen es hinnehmen, wenn ein Mitarbeiter der Hausverwaltung vor der Tür steht. Verweigern sie diesem beharrlich den Zutritt zur Wohnung, kann das ernste Folgen haben. Denn nach Ansicht des Landgerichts Berlin (Az.: 63 S 316/16) ist in einem solchen Fall eine Kündigung gerechtfertigt, berichtet die Zeitschrift "Das Grundeigentum" (Nr. 22/2017).

In dem verhandelten Fall hatte der Mieter eines Hauses mehrere, überwiegend kleinere Mängel bei seinem Vermieter angezeigt. Eine Besichtigung durch die Hausverwalterin lehnte der Mieter aber ab. Auch dem prozessbevollmächtigten Rechtsanwalt wollte er nicht die Tür öffnen. Der Mieter war der Auffassung, nur der Vermieter selbst oder ein Fachhandwerker sei zu einer Besichtigung berechtigt. Nachdem mehrere Besichtigungstermine scheiterten und auch eine Abmahnung keine Wirkung zeigte, kündigte der Vermieter.

Zu Recht: Aufgrund der ausdrücklich erklärten Weigerung des Mieters, beauftragten Personen zur Mängelbesichtigung Zutritt zu ermöglichen, sei die Kündigung gerechtfertigt. Das Nutzungsrecht des Mieters sei hier eingeschränkt. Die Besichtigung der Mängel diene der Erhaltung der Mietsache und daher auch dem Gebrauch des Mieters. Eine Mitbestimmung bei der Wahl der Maßnahmen und der beteiligten Personen gebe es bei der Mängelbeseitigung hier nicht.

Weitere Tipps rund ums Mietrecht im Mietrechtslexikon

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