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Wann Nachmieter eine Ablösesumme bezahlen müssen

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Was Nachmieter wissen müssen

12.08.2015, 09:50 Uhr

Wann Nachmieter eine Ablösesumme bezahlen müssen. Nicht immer müssen Nachmieter eine Ablöse zahlen. (Quelle: Thinkstock by Getty-Images)

Nicht immer müssen Nachmieter eine Ablöse zahlen. (Quelle: Thinkstock by Getty-Images)

In fast allen Städten ist es schwer, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Wenn man dann endlich eine passende Bleibe gefunden hat, sieht man sich oft noch mit Ablöse- oder Abschlagsforderungen von Vormieter oder Vermieter konfrontiert. Diese erhöhen die ohnehin schon anfallenden Umzugskosten zusätzlich. Um die Wohnung zu bekommen, akzeptiert so mancher künftige Mieter selbst überzogene Preise. Doch man muss nicht alles hinnehmen: Welche Forderungen zulässig sind und was man sonst noch wissen muss.

Da jede Wohnung anders geschnitten ist, passt die alte Küche meist nicht in die neuen Räumlichkeiten. Die Einbauküche ist daher das Standardbeispiel für eine Abstandszahlung. Oftmals sind sowohl Vor- als auch Nachmieter froh, wenn die maßgeschneiderte Küche in der Wohnung verbleibt. Doch nicht immer passt der Stil zum neuen Mieter oder der möchte lieber seine eigene Küche mitbringen.

Muss der neue Mieter die geforderte Ablöse trotzdem zahlen?

Auch wenn es das gute Recht, des Vormieters ist Geld für Mobiliar oder auf seine Kosten vorgenommene bauliche Änderungen zu verlangen, so muss sich der Nachmieter nicht darauf einlassen. "Nur in Ausnahmefällen kann ein Vormieter den Abschluss einer Ablösevereinbarung gegenüber dem Nachmieter einfordern", erläutert Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Dazu kommt es etwa, wenn der Mieter berechtigt oder verpflichtet ist, einen Nachmieter zu suchen und quasi das Vorschlagsrecht gegenüber dem Vermieter hat. "Dann ist der Vormieter in einer derart starken Position, dass er sich mit seinen Geldforderungen durchsetzen kann." Die Ablösevereinbarung ist nichts anderes als ein Kaufvertrag und sollte in jedem Fall schriftlich geregelt werden.

Nach Beobachtungen des Mieterbundes werden oft überhöhte Ablösesummen angesetzt. Das Wohnungsvermittlungsgesetz verbietet das jedoch. Demnach darf der geforderte Kaufpreis nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der überlassenen Gegenstände stehen. Das liegt vor, wenn der Kaufpreis mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert liegt. Wer zu viel gezahlt hat, kann den überschüssigen Betrag bis zu drei Jahre lang zurückfordern. Ein Rechenbeispiel: Zahlt der Nachmieter für ein Möbelstück 4000 Euro, obwohl der Zeitwert nur noch 1000 Euro beträgt, ist der Kaufvertrag bis zu einer Summe von 1500 Euro gültig. Der Käufer könnte also 2500 Euro zurückverlangen.

Was muss bei einem Kaufvertrag beachtet werden?

Bei einem wirksamen Kaufvertrag verpflichtet sich der Nachmieter, den vereinbarten Preis zu zahlen, erklärt Silvia Jörg vom Interessenverband Mieterschutz in Hamburg. Allerdings gibt es zwei Bedingungen: "Zum einen steht der Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung, dass auch tatsächlich ein Mietvertrag mit dem Vermieter zustande kommt." Zum anderen müssten die Kaufgegenstände "zumindest in etwa" ihr Geld wert sein.

Welche Rolle spielt der Vermieter für den Vormieter?

Der Vermieter ist der Dreh- und Angelpunkt. Plant der Vormieter, Mobiliar an den Nachmieter zu verkaufen oder ihn für Ein- und Umbauten zur Kasse zu bitten, sollte er den Vermieter darüber informieren. Dabei lässt sich auch klären, ob die Gegenstände oder Einbauten tatsächlich dem Vormieter gehören und nicht doch Eigentum des Vermieters sind, erläutert Jörg.

Auch für den neuen Mieter ist der Vermieter erster Ansprechpartner. "Dorthin sollte sich der Mietinteressent wenden, wenn er dagegen ist, die vom Vormieter geforderte Summe etwa für die Einbauküche zu zahlen", rät Ropertz. Es kommt aber vor, dass der Vermieter eine vermittelnde Rolle einnimmt, indem er potentielle Bewerber auf die Möglichkeit der entgeltlichen Übernahme des Mobiliars des Vormieters hinweist. "In der Regel ist in diesen Fällen aber die Übernahme der Möbel nicht entscheidend für den Vertragsabschluss, sondern lediglich eine Option", betont Gerold Happ vom Verband Haus & Grund Deutschland.

Gibt es finanzielle Grenzen bei der Ablöse?

"Grundsätzlich steht es den Parteien frei, welche Verträge sie schließen", erklärt Happ. Grenzen sind aber erreicht, wenn mit dem Verkauf gegen das Gesetz verstoßen wird oder Wucher vorliegt. "In diesen Fällen ist der Vertrag nichtig." Laut Happ liegt Wucher vor, wenn eine Zwangslage ausgenutzt wird und ein auffälliges Missverhältnis zwischen dem Wert des verkauften Gegenstands und dem vereinbarten Preis besteht. Laut Ropertz darf der Kaufpreis "höchstens 50 Prozent über dem Zeitwert der Kaufgegenstände liegen". 

Mal heißt es Ablöse, mal Abstand. Was ist der Unterschied?

Die Begrifflichkeiten werden uneinheitlich verwendet, erläutert Jörg. In der Regel wird als Ablöse der Verkauf von Einrichtungsgegenständen oder Einbauten an den Nachmieter bezeichnet. Von Abstand ist die Rede, wenn an den Vormieter Geld fließt, um ihn zu veranlassen, die Wohnung aufzugeben und auszuziehen. Eine solche Vereinbarung ist nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz grundsätzlich unwirksam. Eine Ausnahme gilt lediglich, wenn der Nachmieter die Umzugskosten des Vormieters übernimmt - das ist laut Jörg zulässig.

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