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Umlagefähige Nebenkosten: Das müssen Sie wirklich zahlen

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Ratgeber Mietrecht  

Umlagefähige Nebenkosten – Das müssen Sie wirklich zahlen

11.10.2017, 15:30 Uhr | t-online.de

Umlagefähige Nebenkosten: Das müssen Sie wirklich zahlen. Ein Sparschwein auf einem Taschenrechner (Quelle: Thinkstock by Getty-Images/BrianAJackson)

Bei der Nebenkostenabrechnung sollten Sie genau hinschauen (Quelle: BrianAJackson/Thinkstock by Getty-Images)

Nebenkosten, die einem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen, bezeichnet man als umlagefähig. Welche Nebenkostenarten das im Detail sind, die Sie auf Ihrer Abrechnung erwarten können, ergibt sich in erster Linie aus der Betriebskostenverordnung und zusätzlich aus dem jeweiligen Mietvertrag. Doch was ist überhaupt die Voraussetzung für die Zahlung von Nebenkosten?

Damit ein Mieter überhaupt verpflichtet ist, dem Vermieter Nebenkosten zu zahlen, müssen diese im Mietvertrag vereinbart worden sein. Das kann entweder per Nennung oder Berufung auf die Betriebskostenverordnung geschehen. Außerdem können Mieter und Vermieter auch eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vereinbaren. In diesen Fällen kann der Vermieter Nebenkosten nur innerhalb des vereinbarten Wertes umlegen.

Nach dieser Zahlungsverständigung ist der Vermieter verpflichtet, die Nebenkosten für zwölf Monate zu berechnen und dem Mieter in Rechnung zu stellen.

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Welche Posten sind umlagefähig?

Im Allgemeinen gilt: Nur regelmäßig anfallende Kosten rund um die Mietsache sind auch umlegbar. Reparatur-, Instandhaltung- und Verwaltungskosten hingegen sind dies nicht.

Grundsteuer und öffentliche Lasten

Eine Grundsteuer wird auf alle Arten von Grundbesitz erhoben und kann via Verteilerschlüssel voll auf die Mieterschaft umgelegt werden.

Heizkosten

Alle regelmäßigen Kosten, die dem Eigentümer durch den Betrieb und die Wartung der Heizanlage entstehen, können auf die Mieter umgelegt werden. Sind Reparaturen oder ein Rohraustausch nötig, müssen die Mieter das jedoch nicht bezahlen - diese Kosten sind daher auf einer Nebenkostenabrechnung unzulässig.

Die konkrete Umlage der Kosten auf die einzelnen Parteien erfolgt zum einen nach Verbrauch, zum anderen nach einem festen Maßstab. Dabei kann der Vermieter zwischen einer Verteilung von 50 bis 70 Prozent wählen. Gängig ist eine Verteilung nach 70 Prozent Verbrauch und 30 Prozent Grundkosten via Verteilerschlüssel. Diese müssen auf der Abrechnung für den Mieter klar ersichtlich und nachvollziehbar sein.

Zu den Heizkosten gehören im Prinzip auch die Kosten für die Warmwasserbereitung, diese werden im Normalfall aber separat ausgewiesen.

Wasserkosten

Die Wasserkosten unterteilen sich in Kalt- und Warmwasserkosten. Dabei sind die Kaltwasserkosten oftmals unter "Kosten für Be- und Entwässerung" zu finden, während die Warmwasserkosten manchmal unter den Heizkosten aufgeführt werden.

Bei Kaltwasser sind folgende Posten umlagefähig:

  • Kosten für Wasseruhren, Eichkosten oder sonstige regelmäßige Wartungs- und Reinigungsarbeiten
  • Kanalgebühren und Kosten für Regenwasser (Niederschlagswasser)
  • Bewässerungskosten für gemeinschaftlich genutzte Gartenanlagen
  • Eigene Wasseraufbereitungsanlagen

Finanzielle Aufwendungen bei einem Wasserrohrbruch oder technischen Defekt müssen die Mieter wiederum nicht tragen. Ebenso verhält es sich bei Renovierungsarbeiten – hier muss der zusätzliche Wasserverbrauch vom Vermieter selbst bezahlt werden.

Die Warmwasserkosten sind ein Teilaspekt der Heizkostenabrechnung und dürfen daher nicht pauschal auf alle Mietparteien umgelegt, sondern müssen verbrauchsabhängig in Rechnung gestellt werden.

Straßen- und Hausreinigung

Ebenfalls Teil der umlagefähigen Kosten sind solche für die Straßen- und Hausreinigung. Darunter fallen unter anderem Winterdienst, Gartenpflege und eventuell Reinigungskräfte und/oder ein Hausmeister. Auch die Kosten für die Müllentsorgung können hier aufgeführt werden. Dabei sollte jedoch beachtet werden, dass Sperr- und Sondermüll keine umlagefähigen Kostenpunkte sind.

Aufzug

Sofern das Mietshaus über einen Aufzug verfügt, zu dem alle Parteien Zugang haben, können die Kosten hierzu ebenfalls voll umgelegt werden. Das gilt auch für Mieter im Erdgeschoss. Einzige Ausnahme bilden Mietparteien, die keinen direkten Zugang zum Aufzug haben.

Hausstrom

Auch die Kosten für den Hausstrom, zum Beispiel für die Flurbeleuchtung, zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten. Diese werden über den vereinbarten oder gewählten Verteilerschlüssel, z.B. der Wohnfläche des Mieters, für jeden Haushalt kalkuliert und in Rechnung gestellt.

Schornsteinfeger

Die regelmäßig anfallenden Kosten durch den Schornsteinfeger können in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.

Versicherungen

An sich gelten alle Versicherungen als umlagefähig, die gebäudebezogen und in der Betriebskostenverordnung und im Mietvertrag vereinbart wurden. Im Allgemeinen gehören dazu Sach- und Haftpflichtversicherungen. Im Detail kann es sich dabei um folgende Versicherungen handeln:

  • Hagelversicherung
  • Feuerversicherung
  • Sturmversicherung
  • Öl- und Gastankversicherung
  • Aufzugversicherung
  • Glasbruchversicherung
  • Wasserschadenversicherung
  • Leitungswasserschadenversicherung
  • Schwamm- und Hausbockversicherung
  • Gebäudehaftpflichtversicherung
  • Versicherungen für sonstige Elementarschäden.

Dabei hat der Vermieter aber das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Gemeinschaftsgarten

In der Regel werden gemeinschaftlich genutzte Gärten vom Vermieter gepflegt. Die hierdurch enstehenden Kosten bügelt dieser meistens als Betriebskosten auf den Mieter ab – auch, wenn der Mieter den Garten gar nicht nutzen darf oder kann. Allerdings darf der Vermieter hier lediglich die Kosten für das Unkrautjähten, Rasenmähen und die Pflanzenpflege ansetzen. Die Gartengestaltung ist nicht als Nebenkosten anzurechnen. Die Kosten für die Begrünung des Hausdachs können ebenfalls nicht ohne weiteres auf alle Mieter umgelegt werden. Auch wenn die Betriebskosten den Posten "Gartenpflege" vorsehen, lassen sich die Ausgaben nicht in jedem Fall entsprechend abrechnen.  Lesen Sie hierzu mehr.

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