Schimmel in der Wohnung: Wer haftet – Vermieter oder Mieter?

Schimmel in der Wohnung gehört zu den häufigsten Streitfällen zwischen Mietern und Vermietern. Wer den Schimmel verursacht, sollte auch für den Schaden haften. Oder nicht?

Schimmel in der Wohnung ist ein eindeutiger Mietmangel. Nicht eindeutig ist hingegen oftmals, ob Vermieter oder Mieter für die Folgen eines Schimmelpilzbefalls haften müssen. Mietern, denen Schimmel oder anhaltend feuchte Wände in der Wohnung auffallen, sollten dies umgehend ihrem Vermieter melden (Anzeigepflicht). Für die Schadenbeseitigung hilft es, dem Vermieter eine Frist zu setzen. Nur wer hat die Kosten zu tragen? Dies hängt von der Ursache ab.

Schimmel in der Wohnung: Ursachen sind entscheidend

Für Vermieter ist der Schuldige oft schnell gefunden: Entweder hat der Mieter nicht ausreichend gelüftet oder die Möbel stehen zu nah an den Wänden, sodass die Luft nicht zirkulieren kann. Also müsse der Mieter für den Schaden aufkommen.

Doch so einfach ist es oft nicht. Auch andere Ursachen kommen für einen Schimmelbefall in Betracht: mangelhafte Bausubstanz, Fehler bei Sanierungsarbeiten oder ein Wasserschaden. In diesen Fällen haftet der Vermieter.

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Wer hat Schuld?

Zur Vorbeugung sollten Mieter vor allem im Frühjahr die Wände auf einen möglichen Befall hin kontrollieren und auch auf Feuchtigkeit prüfen. Besonderes Augenmerk sollte dabei auf dem Bereich um die Fenster, die Zimmerecken und über den Bodenleisten liegen.

In der Rechtsprechung ist trotz zahlreicher Urteile zu Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbefall bislang nicht eindeutig geklärt, wer die Verantwortung und die Kosten zu tragen hat. In der Regel gilt es im ersten Schritt zu klären, ob ein Baumangel vorliegt. Ist dies nicht der Fall, wird geprüft, ob der Mieter seinen Lüftungspflichten in der Mietwohnung nachgekommen ist. Hier kommen oftmals Sachverständige beziehungsweise spezielle Gutachter ins Spiel, die überprüfen, ob der Schimmel sich an der Oberfläche gebildet oder aufgrund baulicher Mängel zum Beispiel von außen durch die Wände gedrungen ist.

Umstrittene Rechtsprechung: Stoßlüften auch während der Arbeitszeit

Doch wie sieht es mit der Pflicht des Mieters aus, regelmäßig für Durchlüftung zu sorgen? Wie oft und wie lange zu lüften ist, hängt im Wesentlichen von den Nutzungsgewohnheiten der Räume aber auch den baulichen Besonderheiten der Wohnung ab.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich im Jahr 2007 dazu geäußert: Demnach sei auch bei Abwesenheit ein viermaliges Stoßlüften während des Tages zumutbar (BGH VIII ZR 182/06). Das bedeutet nicht notwendigerweise, dass Berufstätige gezwungen sind, regelmäßig ihre Arbeitsstätte zum häuslichen Lüften zu verlassen. Laut dem Landgericht Frankfurt am Main könne es ausreichen, morgens ein bis zweimal und nach der Rückkehr von der Arbeit sowie vor der Nachtruhe zu lüften (LG Frankfurt a. M. AZ 2 -17 S 89/11). Eine baubedingte Lüftungsanforderung von sechs Entlüftungen sei hingegen unzumutbar für den Mieter, urteilte das Landgericht Berlin (LG Berlin Az. 65 S 400/15).

Mieter dürfen Möbel aufstellen, wo sie wollen

Auf den Vorwurf des Vermieters, der Schimmelpilz in der Wohnung sei entstanden, weil Möbel zu dicht an den Wänden stehen, können Mieter gelassen reagieren. Der Deutsche Mieterbund (DMB) verweist auf ein Urteil des Amtsgerichtes Osnabrück, wonach Mieter das Recht haben, ihre Möbel nach Belieben aufzustellen. Es sei unzumutbar, große Möbelstücke grundsätzlich zehn Zentimeter von der Wand abzurücken – für den Schimmel in der Wohnung hafte der Vermieter.

Recht bekamen laut dem DMB auch Mieter aus Berlin, bei denen aufgrund von Sanierungsmaßnahmen Schimmel an den Fenstern auftrat. Die Außenwände des Gebäudes hatten eine schlechte Wärmeisolierung, wodurch sie besonders anfällig für Schimmel in der Wohnung waren. Das Landgericht Berlin sah hierin einen Baumangel, für den der Vermieter hafte.

Mietminderung bei Schimmelbefall: Außergerichtliche Lösung

Eine gerichtliche Auseinandersetzung ist nicht immer die beste und vor allem keine kostengünstige Entscheidung. Das Kostenrisiko verringert sich für beide Seiten, wenn mithilfe eines Sachverständigen eine gemeinsame Lösung gefunden wird.

Tritt der Schimmelschaden etwa während eines laufenden Mietverhältnisses auf, kann – nachdem der Schimmel beseitigt wurde – eine Vereinbarung bezüglich des Heiz- und Lüftungsverhaltens getroffen werden. Als Gegenleistung für den erhöhten Aufwand kann der Vermieter einen Mietnachlass erteilen beziehungsweise eine Mietminderung genehmigen. Ist der Mieter jedoch nicht für den Schimmelbefall verantwortlich, muss er einer Vertragsänderung nicht zustimmen.

Wie hoch der Mietnachlass ausfallen könnte, ist anhand einer Beispieltabelle zu sehen: