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22.03.2012, 16:39 Uhr | Financial Times Deutschland, Financial Times Deutschland
Mit offenen Immobilien-Fonds haben sich viele Anleger verhoben. Die gute Nachricht: Entstandene Verluste können beim Fiskus geltend gemacht werden, um die Steuerlast zu senken.
Offene Immobilienfonds waren 2009 einer der großen Reformgewinner der Abgeltungsteuer. Leider reizen diese Vorzüge derzeit kaum noch einen Anleger. Etliche Gesellschaften haben die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt, einige Immobilienfonds werden sogar abgewickelt. Statt erhoffter positiver Mieterträge oder realisierter Verkaufsgewinne kann es deshalb zu Verlusten kommen. Daran können Sparer immerhin unter bestimmten Umständen den Fiskus beteiligen.
Grundsätzlich gilt: Vom Fonds kassierte inländische Mieten minus laufender Kosten und Gebäudeabschreibung werden statt mit der individuellen Progression in der Abgeltungsteuer-Ära nur noch mit einem Viertel der Abgaben belastet. Zudem erhöhen die Einnahmen den Steuersatz fürs übrige Einkommen des Sparers nicht mehr.
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Beim Verkauf von Inlandsimmobilien fällt die Abgeltungsteuer nur an, wenn die Manager den Bestand innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren mit Gewinn abstoßen. Sie sitzen die Frist aber meist aus, sodass Anleger Gewinne aus heimischen Bürokomplexen oder Einkaufsparks steuerfrei ausgeschüttet bekommen. Ausländische Mieten und Spekulationsgewinne interessieren den heimischen Fiskus überhaupt nicht mehr. Fonds, die nur auf Auslandsimmobilien setzen, senken die Steuerpflicht für Anleger damit gegen Null.
Um das Finanzamt an Verlusten wegen der aktuellen Probleme zu beteiligen, müssen private Fondssparer jedoch ein paar Details beachten. Verkauft ein Anleger die von Rückgabeaussetzung oder Abwicklung betroffenen Fonds über die Börse, kann das realisierte Minus mit anderen Kapitaleinnahmen wie Zinsen oder Kursgewinnen, nicht aber mit anderem Einkommen wie Lohn, verrechnet werden.
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Das klappt unabhängig von der Haltefrist jedoch nur, wenn die Anteile nach 2008 geordert wurden; ältere Käufe genießen Bestandsschutz vor der Gewinnbesteuerung, aber auch Verluste fallen unter den Tisch.
Behalten Anleger ihre ab 2009 erworbenen Anteile in der Hoffnung, bei der Abwicklung besser abzuschneiden als beim Verkauf über die Börse, rechnen die Banken genau - und Sparer können lediglich einen Teil der Verluste steuerlich nutzen. Denn im Fall der Abwicklung zahlen die Fonds das verbliebene Vermögen meist in mehreren Teilbeträgen aus. Dabei handelt es sich nicht um Einnahmen, sondern um die Rückzahlung von investiertem Kapital. Und diese Ausschüttungen mindern die Kaufkurse.
Die um die Kapitalrückzahlungen verringerten Anschaffungskosten führen dazu, dass der Verkaufsverlust entsprechend geringer ausfällt. Wer beispielsweise 2009 Anteile zu 40 Euro geordert hatte und hierauf zweimal je zehn Euro Ausschüttung aus der Abwicklung erhält, muss nun vom Einstiegspreis von 20 Euro ausgehen. Veräußert der Anleger die Anteile über die Börse für 28 Euro, muss er statt rechnerischen zwölf Euro Verlust deshalb einen steuerpflichtigen Gewinn von acht Euro der Abgeltungsteuer unterwerfen. Dasselbe gilt bei einer Liquidation und Einziehung der Titel für 28 Euro; freiwilliger und zwangsweiser Verkauf werden steuerlich gleich behandelt.
Quelle: Financial Times Deutschland, Financial Times Deutschland
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