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Mietrecht: BGH schränkt Kündigung wegen Eigenbedarf ein

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BGH schränkt Kündigung wegen Eigenbedarfs ein

03.02.2011, 14:03 Uhr | bv, t-online.de

BGH schränkt Kündigung wegen Eigenbedarfs ein. Manche Vermieter können nicht wegen Eigenbedarfs kündigen (Foto: imago)

Manche Vermieter können nicht wegen Eigenbedarfs kündigen (Foto: imago)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte einiger Vermieter beim Eigenbedarf eingeschränkt. Sie können den Mietvertrag deswegen nicht kündigen. Betroffen sind Vermieter in Gestalt einer Personenhandels- oder Kapitalgesellschaft. Deren einzelne Gesellschafter haben nach dem Urteil nicht das Recht, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen (Az.: VIII ZR 210/10).

Im vorliegenden Fall hatte ein Ehepaar eine GmbH & Co. KG gegründet, die eine Wohnung vermietete. Diese Kapitalgesellschaft kündigte den Mietvertrag mit Verweis auf den Eigenbedarf der beiden 69 und 74 Jahre alten Gesellschafter. Die Mieterin der Fünf-Zimmer-Wohnung wehrte sich erfolgreich sowohl gegen die Kündigung als auch gegen eine Räumungsklage. Sie bekam zunächst vor dem Amtsgericht, dann vor dem Landgericht und nun auch vor dem Bundesgerichtshof Recht, den die Vermieter zwecks Revision angerufen hatten.

Kündigung war unwirksam

Der BGH folgte der Argumentation der Vorinstanz, wonach die Kündigung unwirksam war, weil der GmbH & Co. KG als Vermieter kein Eigenbedarf ihrer Gesellschafter zugerechnet werden könne. Zwar hatte der Bundesgerichtshof einige Jahre zuvor entschieden, dass Mitglieder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) durchaus Eigenbedarf anmelden können. Aber: "Damit sei die Situation von Personenhandelsgesellschaften oder wie hier einer GmbH & Co. KG nicht vergleichbar."

Mieter könnten sich sonst einer unübersehbaren Zahl von Gesellschaftern gegenüber sehen. Vor allem bei Kommanditgesellschaften sei es so, dass die Kommanditisten oft unbekannt seien. Darüber hinaus stehe bei ihnen die Kapitalbeteiligung im Vordergrund, sodass "eine sachliche Berechtigung, gegebenenfalls Eigenbedarf geltend zu machen, nicht einsichtig sei." Der BGH schloss sich dieser Sichtweise an und verwarf die Revision der Vermieter.

Vermietergemeinschaften nicht betroffen

Sind dagegen mehrere Personen gemeinsam Vermieter - als Bruchteilsgemeinschaft oder GbR - können einzelne Mitglieder sehr wohl eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wie der BGH noch einmal betonte. Vermieter müssen sich also überlegen, welche wirtschaftlichen, steuerrechtlichen oder auch haftungsrechtlichen Folgen sich jeweils für sie ergeben, wenn sie bestimmte Rechtsformen für ihren Immobilienbesitz wählen.

Weitere Tipps rund ums Mietrecht im Mietrechtslexikon

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