Drucken
22.03.2012, 14:11 Uhr | Financial Times Deutschland
Wohnimmobilien sind ein beliebtes Investment, auch bei Großanlegern. Leicht verdientes Geld springt aber nicht dabei heraus.
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt kann sich dank der Schuldenkrise und Niedrigzinsen derzeit über zu wenig Nachfrage nicht beklagen: Institutionelle Investoren, beispielsweise Immobilienaktiengesellschaften, investierten nach Zahlen des Beratungshauses NAI Apollo Group 2011 rund 6 Mrd. Euro in deutsche Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser, um sie anschließend gewinnbringend zu vermieten.
Besonders die Metropolregionen sind beliebt, denn hier lockt die hohe Nachfrage bei geringem Angebot mit Preissteigerungen. Weil die Zinsen momentan niedrig und die Inflationsängste hoch sind, setzen aber auch immer mehr Privatanleger auf Mehrfamilienhäuser als Anlageobjekte, in dem guten Gefühl, ihr Kapital sicher investiert zu haben.
Doch der Übereifer birgt Risiken - vor allem dürfen sich Käufer von Wohneinheiten nicht von hohen Bruttorenditen blenden lassen. Denn durch Finanzierung, Verwaltung und Pflege einer Wohnimmobilie kommen Kosten auf die Eigentümer zu, welche die Rendite schmälern. Die oft komplexe Kostenstruktur entscheidet darüber, ob sich eine Anlage langfristig auszahlt. "Vermieter müssen vor allem berechnen, was netto übrig bleibt", sagt Christoph Santel vom Baufinanzierer Enderlein. Die "FTD "zeigt die wichtigsten Kostenfaktoren.
Bei der Finanzierung einer Wohnimmobilie geht es den Banken vor allem darum, mit welchen Mieteinnahmen der Eigentümer künftig rechnen kann. Denn die monatlich fälligen Zahlungen für Zinsen und Tilgung müssen aus den laufenden Mieteinnahmen bedient werden. Für die Tilgung sollte ein Kaufinteressent mit 1,5 bis zwei Prozent der Einnahmen aus Mieten rechnen. Die Höhe der monatlich zu entrichtenden Zinsen hängt wesentlich von der Laufzeit des Kredits, dem Anteil des eingebrachten Eigenkapitals und dem Zinsniveau ab.
Vergleichen Sie über 300 Banken und finden das für Sie passende Angebot zur Baufinanzierung. Zinsrechner starten
"Derzeit bietet der Markt ein sehr niedriges Zinsniveau. Günstiger wird es wohl nicht mehr", schätzt Santel die derzeitige Marktlage ein. Demnach liegt etwa der Zins bei einer Kreditlaufzeit von zehn Jahren und einer sechzigprozentigen Fremdfinanzierung um die drei Prozent. Bei einer Laufzeit von zwanzig Jahren werden vier Prozent berechnet. Immobilienkäufer, die ihr Objekt stärker fremd finanzieren, müssen tiefer in die Tasche greifen. Denn mehr Risiko für die Bank bedeutet höhere Zinsen für den Kreditnehmer.
Für die Berechnung der Kreditwürdigkeit, also der Fähigkeit, Zinslast und Tilgung stemmen zu können, wird allerdings nur ein Teil der Mieteinnahmen berücksichtigt. "Die meisten Banken gehen von 75 Prozent der Nettokaltmiete aus, die für den Kapitaldienst zur Verfügung stehen. Dadurch sichern sich die Institute zum Beispiel gegen mögliche Mietausfälle ab", sagt Santel.
Hinter diesem Begriff verbirgt sich ein Kostenblock, der durch den bloßen Kauf einer Immobilie anfällt. Zunächst wird bei jedem Immobilienkauf die Grunderwerbsteuer fällig, denn der Staat verdient bei jeder Wohnungstransaktion mit. Der Steuersatz liegt derzeit bundesweit bei durchschnittlich fünf Prozent des Kaufpreises.
Darüber hinaus muss jeder Immobilienkauf urkundlich beglaubigt werden. Für Notarkosten fallen im Schnitt noch mal 1,5 Prozent des Kaufpreises an. Dazu kommen vor allem bei der derzeit hitzigen Marktlage die Kosten für den Makler. "Ohne Makler kann man besonders in den großen Städten fast keine Immobilie mehr kaufen", sagt Santel über die Schlüsselfunktion der Immobilienvermittelter. Die Informationen darüber, an welchem Ort welche Immobilie zu welchem Preis zu haben ist, lässt sich ein Makler eine Provision kosten. Durchschnittlich fallen rund 3,6 Prozent des Kaufpreises an.
Bezahlbare Mietwohnungen sind gerade in Großstädten und Ballungszentren Mangelware. zum Video
Falls Käufer das Wohngebäude nicht selbst verwalten wollen oder eine bestehende Verwaltung übernehmen können, müssen sie sich über die Beauftragung eines Dienstleisters Gedanken machen - und das kostet ebenfalls Geld. "Eine seriöse Hausverwaltung kostet zwischen 200 und 240 Euro pro Wohneinheit pro Jahr", sagt Thomas zur Oven, Geschäftsführer beim Immobiliendienstleister Wohnbau Service Bonn.
Der Preis sollte allerdings nicht das einzige Auswahlkriterium sein. "Klassisch verfügt ein guter Hausverwalter über ein Studium in Immobilienökonomie oder eine Lehre zum Kaufmann in Grundstücks- und Immobilienwirtschaft", sagt zur Oven. Darüber hinaus sollte eine gute Hausverwaltung nach Meinung des Experten nicht zu viele Klienten haben, sonst sei eventuell im Notfall die Erreichbarkeit nicht gegeben. Außerdem müsse ein Hausverwalter ausreichenden Versicherungsschutz nachweisen, falls durch seine Fehler zusätzliche Kosten für den Vermieter entstehen. "Allein schon bei diesen einfachen Punkten trennt sich die Spreu vom Weizen", so zur Oven.
Mit dem Gaspreisvergleich finden Sie unkompliziert den günstigsten Gas-Versoger.
Die Kosten für Erneurungen und Instandhaltung sind mit am schwierigsten zu berechnen. Manche Experten veranschlagen die Instandhaltungskosten auf 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter pro Jahr. "Die Berechnung der Kosten für die Sanierung ist immer eine Einzelfallentscheidung", sagt Santel von Enderlein. Dieser Kostenblock hängt prinzipiell vom Alter und der Bausubstanz der Immobilie ab.
Trotzdem spielen die Sanierungskosten schon bei der Kreditvergabe bei den Geldinstituten eine wichtige Rolle. So engagieren Banken häufig zusätzlich eigene Immobiliengutachter, um mögliche Kosten für den Schuldner besser abschätzen zu können. "Generell geht man von einer Nutzungsdauer von rund 80 Jahren für eine Wohnimmobilie aus. Wenn nun 50 Jahre fast nichts modernisiert wurde und kein Modernisierungskonzept vorliegt, stehen die Chancen schlecht, einen Kredit zu bekommen", sagt Santel.
Quelle: Financial Times Deutschland
zur Homepage
Mehr als nur Plusmode: Fließende Schmeichelkleidung bis Gr. 58 bei landsend.de. zum XXL-Special
Das Beladen scheint nicht so ganz nach Plan zu verlaufen. zum Video
Das ist die schönste Frau der Vereinigten Staaten. mehr
Entdecken Sie jetzt die neuen Tops und Accessoires mit reflektierenden Elementen. bei opus-fashion.com
8 Fl. Burgo Viejo Tinto + 4 Gläser für nur 49,- € statt 80,10 €. Versandkos-
tenfrei bestellen! von TVINO
Nutzungsbasierte Online Werbung