05.07.2013, 09:41 Uhr | t-online.de, dpa-AFX
Dieses Urteil dürfte eine Welle an Klagen auslösen: Laut dem Bundesgerichtshof (BGH) müssen sich umstrittene Mieterhöhungen am gesamten Mietniveau einer Stadt orientieren und nicht nur an der Preisspanne eines eng gefassten Stadtteils. Das Karlsruher Gericht hat deswegen nun mehrere Berufungsurteile aufgehoben, die den Vermieter gestützt hatten. Recht bekamen die beklagten Mieter, die einer Mieterhöhung nicht zugestimmt hatten. Eine andere Entscheidung des BGH fiel für die Mieter jedoch nicht so positiv aus.
Dem BGH lagen mehrere Fälle aus Nordrhein-Westfalen vor, in denen Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete von ihren Mietern wollten. Vor allem um diese Fälle ging es: Eine Vermieterin - die Besitzerin von Doppelhaushälften in Ahlen - hatte von ihren Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt.
Die Wohnungen gehören laut Pressestelle des BGH zu der in den Jahren 1910 bis 1924 durch die Bergwerksgesellschaft Westfalen errichteten "Zechensiedlung Neustadt". Die Siedlung steht wegen ihres Charakters als Gartenstadt unter Denkmalschutz. Die Wohnungen waren bis zur Schließung der Zeche "Westfalen" im Jahr 2000 subventioniert und fast ausschließlich von Bergleuten bewohnt. Die Mieten sind besonders günstig.
Im Jahr 2005 verlangte die Klägerin für eine Vielzahl ihrer Mietobjekte in der Zechensiedlung die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete. Einige Mieter erteilten die Zustimmung nicht.
Darauf hin klagte die Vermieterin - und das Amtsgericht Ahlen wies die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung ab. Dabei zog das Amtsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe eines Sachverständigen anhand des einfachen Mietspiegels von Ahlen zu Rate.
Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass die Vergleichsmiete niedriger als die bisher gezahlte Miete ist. Somit bestehe kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung.
Dann ging die Klägerin in die nächste Instanz. Das Berufungsgericht - das Landgericht Münster - änderte die erstinstanzlichen Urteile ab und gab zwei Klagen ganz und einer Klage teilweise statt.
Zur Begründung hieß es, dass der einfache Mietspiegel nicht in Betracht komme. Denn die Wohnungen der ehemaligen Zechensiedlung seien in die Datenerhebung zu diesem Mietspiegel nicht eingeflossen. Zudem wiesen die Doppelhaus-Hälften verschiedene bedeutsame Besonderheiten auf, die einem Vergleich mit dem Mietwohnraum im übrigen Stadtgebiet entgegenstünden.
Das Landgericht stützte sich auf ein Sachverständigen-Gutachten, das ausschließlich Wohnungen der Klägerin aus der ehemaligen Zechensiedlung als Vergleichsobjekte heranzog. In diesem Punkt ist die Pressestelle des BGH unkonkret - doch offensichtlich hatte die Vermieterin in einigen Wohnungen der Zeche kräftigere Mieterhöhungen durchgesetzt, die über dem Niveau der ganzen Stadt lagen.
Daraufhin wandten sich die beklagten Mieter an den BGH und verlangten die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Urteile. Die Karlsruher Richter gaben nun wiederum den beklagten Mietern Recht.
Zur Begründung hieß es, der Gutachter des Landgerichts hätte ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde heranziehen müssen und nicht nur die Zechensiedlung. Das Landgericht Münster muss die Fälle jetzt neu verhandeln.
Die Erhöhung von Mieten richtet sich in Deutschland in der Regel nach einem Mietspiegel, der für die jeweilige Gemeinde erstellt wird. Dieser wird ermittelt anhand der in der Gemeinde üblichen Mietpreise der vergangenen Jahre.
Ein Vermieter darf aber nicht auf einmal eine Miete auf das höhere Niveau anheben, sondern nur in einem genau festgesetzten Rahmen. Der Mieter muss der Mieterhöhung zustimmen.
Die BGH-Richter entschieden aber auch, dass in einem Mietspiegel vorgesehene Zuschläge bei Mieterhöhungen berücksichtigt werden müssen (Az.: VIII ZR 354/12). Die Zuschläge würden selbst dann gelten, wenn dadurch die Miete höher ausfällt als im Mietspiegel vorgesehen. In manchen Mietspiegeln sind etwa Zuschläge für Einfamilienhäuser vorgesehen - und das war der Streitpunkt im vorliegenden Fall.
Die Mieter einer ehemaligen Soldatensiedlung wollten 2009 einer Mieterhöhung nicht zustimmen, wogegen die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) klagte. Das Landgericht Aachen setzte die im Mietspiegel vorgesehenen Zuschläge für Einfamilienhäuser zunächst nicht an. Die Mieten wären dann höher, als es der Mietspiegel der Stadt für derartige Häuser vorsehe, hieß es. Das Landgericht billigte eine Miete von 4,30 Euro pro Quadratmeter für die Reihenhäuser der Siedlung.
Die Zuschläge sollten Besonderheiten abbilden, die im Mietspiegel nicht berücksichtigt worden seien, urteilte der BGH nun. Eine Miete von 4,41 Euro pro Quadratmeter sei hier deshalb angemessen.
Zuhause.de: Mieterhöhung – wann Mieter höhere Miete ablehnen können
05.07.2013, 09:41 Uhr | t-online.de, dpa-AFX
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