Richtig rechnen: Rendite von Miet-Immobilien oft Augenwischerei

Die Deutschen lieben Immobilien – und zwar besonders als ultimativen Sachwert, der ihr Vermögen langfristig nicht nur schützt, sondern auch mehrt. Im aktuellen Zinstief lassen sich Anleger umso leichter für die Investition in "Betongold" begeistern. Wie Sie vor einer Entscheidung richtig rechnen, sagt der Finanzplaner Christoph Leichtweiß in einem Gastbeitrag für T-Online.de

In der aktuellen Kombination aus historisch niedrigen Zinsen, Euro- und Staatsschuldenkrisen hat sich ein gefährlicher Anlagenotstand ergeben, der für eine hohe Nachfrage und vielerorts bereits stark gestiegene Immobilienpreise gesorgt hat.

Schon warnen Experten vor einer Immobilienblase. Aber auch ohne eine solche Überhitzung gibt es genug Stolpersteine, die Anlegern beim Immobilienkauf im Weg stehen.

So sollte man die Angebote in den Schaufenstern der Makler und auf den Internetplattformen insbesondere im aktuellen Marktumfeld genauer denn je analysieren. Schließlich sind gerade, wenn es um fremdgenutzte Immobilien geht, die angegebenen Renditen häufig genug reine Augenwischerei.

Da im aktuellen Immobilienhype auch Zielgruppen jenseits der vermögenden Privatanleger adressiert werden, sollen die wichtigsten Entscheidungsfaktoren und Kennzahlen am Beispiel eines Angebotes für ein 1-Zimmer-Appartment in einer mittelgroßen Studentenstadt im Rhein-Main-Gebiet dargestellt werden.

Anhand eines konkreten Beispiels werden einige Kennzahlen erläutert, die unbedingt in den Entscheidungsprozess einfließen sollten. Dieses Angebot findet sich im Schaufenster eines Maklers:

Neuwertiges vermietetes 1-Zimmer-Appartment

4,96 Prozent sollen also für den Investor rausspringen. Offensichtlich wurde hier die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt (4440 Euro : 89.500 Euro x 100). Der Fachbegriff hierfür lautet Bruttomietrendite.

Die Bruttomietrendite ist einfach zu ermitteln, aber sie lässt auch einige wichtige Aufwendungen außer Acht: So werden weder die Erwerbsnebenkosten noch die nicht auf den Mieter umlegbaren Nebenkosten oder die Instandhaltungskosten berücksichtigt. Auch ein eventuelles Mietausfallrisiko bleibt unbeachtet. In der Konsequenz wird die Rendite der Immobilie schlicht schön gerechnet. Sehr viel aussagekräftiger ist da schon die sogenannte Nettomietrendite. Hier fließen zumindest gewisse Kostenpositionen mit in die Berechnungen ein, so dass sich ein wesentlich realistischeres Bild der Mietertragskraft ergibt.

Berechnung der Nettomietrendite

Für die Ermittlung der Nettomietrendite sind drei Schritte notwendig:

Schritt 1: Berechnung der tatsächlichen Investitionskosten

Schritt 2: Berechnung der Nettomieterträge (sogenannter Mietreinertrag)

Schritt 3: Berechnung der Nettomietrendite

Für die Berechnung der Nettomietrendite gilt die Formel Mietreinertrag x 100 / Investitionskosten. Das heißt für unser Beispiel: 4020 Euro / 100.893 Euro x 100 = 3,98 Prozent.

Somit werden aus den eingangs angegebenen 4,96 Prozent auf einmal nur noch 3,98 Prozent und das auch nur dann, wenn es zu keinem Mietausfall kommt und Instandhaltungskosten außen vor bleiben. Steuern sind natürlich auch noch nicht integriert.

Um das Angebot des Maklers richtig einschätzen zu können, sollten ergänzend zur Nettomietrendite noch zwei weitere Kennziffern berücksichtigt werden. Zum Einen die Rendite auf das heute gebundene Eigenkapital (Eigenkapitalrendite), zum anderen die Objektrendite (Gesamtkapitalrendite).

Berechnung der Eigenkapitalrendite

Dafür gilt diese Formel: Ertrag nach Steuern x 100 / gebundenes Eigenkapital. Diese Bewertungskennzahl gibt Auskunft über die erwartete Rentabilität des heute investierten Eigenkapitals (= Verkehrswert – Fremdkapital).

In der Berechnung wurden folgende Annahmen getroffen:

Fremdkapitalanteil: 50.000 Euro (somit ergibt sich ein Eigenkapital von 50.893 Euro)
Persönlicher Steuersatz: 40%
Fremdkapitalzins: 2,6% (1,56% nach Steuern) für 15 Jahre Zinsbindung
Abschreibung: 2% pro Jahr auf die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils (etwa 75% der Anschaffungskosten von 100.893 Euro) in Höhe von 1500 Euro.

Um die Rendite des Eigenkapitals berechnen zu können, muss zuvor der Ertrag nach Steuern berechnet werden, so dass folgende Zwischenrechnung nötig ist:

Die sich hieraus ergebende Steuerlast in Höhe von 488 Euro wird dann in die Berechnung der Eigenkapitalrendite übernommen.

Für das heute gebundene Eigenkapital ergibt sich somit eine Rendite von 4,39% (2232 Euro / 50.893 Euro x 100). Bei dieser Betrachtung wurde eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie nicht berücksichtigt.

Berechnung der Objektrendite (Gesamtkapitalrendite)

Die Objektrendite wird so ermittelt, als wäre die Immobilie vollständig aus Eigenkapital finanziert, um Verzerrungen der Bewertung durch die Finanzierungsstruktur zu eliminieren. Aus diesem Grund eignet sich die Kennzahl "Objektrendite" besonders gut, um verschiedene Immobilieninvestitionen miteinander zu vergleichen.

Die Formel dazu ist folgende:
Mietreinertrag +/- Steuern + Wertsteigerungen x 100 / Verkehrswert.

Ein weiterer Nutzen dieser Kennzahl: Aus der Objektrendite lässt sich leicht erkennen, ob sich durch den Einsatz von Fremdkapital eine Steigerung der Eigenkapitalrendite erzielen lässt (sogenannter "Leverage-Effekt").

"Leverage-Effekt" bedeutet Hebelwirkung. Der Begriff beschreibt, wie sich der Einsatz von Fremdkapital bei der Finanzierung einer (Immobilien-)Investition auf die Eigenkapitalrendite auswirkt. Denn die Eigenkapitalrendite kann durch eine Erhöhung des Fremdkapitalanteils erhöht werden, wenn die Gesamtkapitalrendite über den Fremdkapitalzins nach Steuern liegt. Aus diesem Grund ist der Leverage-Effekt ein beliebtes Mittel, um Eigenkapitalrenditen "aufzupolieren". Dies gilt nicht nur für Immobilien, sondern für sämtliche Investitionsobjekte wie beispielsweise unternehmerische Beteiligungen.

Für unser Beispiel ergibt sich die folgende Berechnung:

Die Objektrendite errechnet sich aus dem Mietreinertrag (4440 Euro – 420 Euro = 4020 Euro) abzüglich der Steuerlast von 1008 Euro (diese errechnet sich analog der zuvor dargestellten Steuerrechnung, allerdings wird in diesem Fall ein Eigenkapitalanteil von 100% einbezogen). Es ergibt sich somit eine Objektrendite von 2,99 Prozent.

Da der Fremdkapitalzins nach Steuern mit 1,56 Prozent unterhalb der Objektrendite (Gesamtkapitalrendite) liegt, kann die Eigenkapitalrendite durch die Einbeziehung von Fremdkapital erhöht werden (positiver Leverage-Effekt).

Teil 2: Das Angebot im Vergleich mit anderen Vermögensklassen