Irrtümer im Mietrecht: Was Mieter und Vermieter wissen müssen

Rund ums Vermieten von Wohnungen geistern viele vermeintliche Weisheiten durch die Bevölkerung. Ob zum Nachmieter, zu Feiern, zum Grillen oder zum Renovieren - manchmal sind die "Regeln" nur Märchen. Wir bringen ein wenig Licht in die Miet-Mythen zwischen Vermietern und Mietern.

Mieter ist irgendwann fast jeder einmal in seinem Leben. Klar, dass viele glauben, sich mit allen rechtlichen Fragen rund ums Thema Wohnen auszukennen. Doch das ist oft ein Irrtum: "Das Mietrecht ist sehr komplex", sagt die Berliner Mietrechtsanwältin Beate Heilmann.

"Allein der Bundesgerichtshof (BGH) fällt jedes Jahr zahlreiche Urteile in diesem Bereich", erläutert Heilmann, die in der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV) tätig ist. Selbst Juristen kennen sich daher oft nicht in jedem Winkel dieses Rechtsgebietes aus.

Eine Auswahl der Miet-Mythen - und was dahinter steckt

Mieter dürfen Nachmieter stellen. Fast jeder kennt das: Die neue Wohnung ist frei, der alte Mietvertrag läuft aber erst in drei Monaten aus. Doppelte Mietzahlungen gehen ins Geld. "Viele glauben, wenn sie drei Nachmieter stellen, kommen sie früher aus dem Vertrag", erläutert Heilmann. Doch das ist falsch. "Mieter müssen sich grundsätzlich an die Kündigungsfristen halten." Anders verhält es sich nur, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass ein Nachmieter gestellt werden darf.

Bei Zeitmietverträgen können Härtegründe vorliegen, die es für Mieter unzumutbar machen, noch jahrelang in der alten Wohnung zu leben. Zum Beispiel wenn der Mieter berufsbedingt den Wohnort wechselt oder in ein Altenheim zieht. In diesen Fällen reicht ein geeigneter Nachmieter aus, um das Mietverhältnis zu beenden.

Zahlt ein Untermieter drei Monate Miete, ist er im Mietvertrag. Gerade in größeren Wohnungen leben Mieter meist nicht alleine, sondern gemeinsam mit Untermietern. Will der Hauptmieter die Wohnung an den Untermieter übergeben, gibt es einen oft genannten Trick: Wer dreimal hintereinander die Miete überweist, ist automatisch im Mietvertrag.

"Das ist falsch", sagt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. "Vertragspartner des Vermieters bleibt immer der Hauptmieter, egal wer das Geld an den Vermieter überweist."

Lebenspartner dürfen ohne Erlaubnis in die Wohnung aufgenommen werden. Irgendwann stehen viele Paare vor der Frage: Wollen wir zusammenziehen? Und gleich im Anschluss stellt sich die nächste Frage: Zu mir oder zu dir? "Grundsätzlich kann jeder seinen Partner in die eigene Wohnung aufnehmen", erklärt Mietrechtsanwältin Heilmann. "Allerdings müssen sie den Vermieter darüber informieren und sein Einverständnis einholen."

Ablehnen kann ein Vermieter das in der Regel nicht. "Das geht nur wenigen in Ausnahmefällen, zum Beispiel, wenn die Wohnung dann überbelegt wäre", sagt Heilmann. Mieter sollten aber trotzdem die Erlaubnis einholen. Versäumen sie dies, riskieren sie unter Umständen eine Kündigung. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az.: VIII ZR 74/10).

Mieter dürfen einmal im Monat laut feiern. Geburtstag, Hochzeit, Karneval oder Silvester - manche Mieter feiern gerne laut. Einmal im Monat ist das auch erlaubt, hört man an dieser Stelle immer wieder. "Das ist falsch", sagt Ulrich Ropertz. "Bei allen Partys und Feiern, egal aus welchem Anlass, ist Rücksicht auf die Nachbarn im Haus zu nehmen." Das bedeutet: Ab 22 Uhr gilt Nachtruhe.

Was der Vermieter einmal duldet, gilt bis ans Ende der Mietzeit. Auch das ist ein Irrtum. Im Mietrecht gibt es kein Gewohnheitsrecht. Auch wenn ein Vermieter beispielsweise jahrelang damit einverstanden war, dass etwa der Schuhschrank im Treppenhaus steht, kann er es später wieder untersagen.

Einen Anspruch darauf haben Mieter in der Regel nur, wenn es eine entsprechende vertragliche Vereinbarung gibt, erklärt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Wurden entsprechende Absprachen verbindlich getroffen, müssen Mieter dies im Zweifel belegen können.

Beim Auszug muss die Wohnung weiß gestrichen werden. Noch ein Mythos, der sich unter Mietern hartnäckig hält, der aber unwahr ist. Selbst wenn der Mietvertrag eigentlich zur Renovierung verdonnert, müssen Mieter beim Auszug in der Regel nur ihre Einbauten entfernen und die Wohnung mit dem Besen reinigen - fertig.

Mieter dürfen sogar nachträglich von ihrem Vermieter Geld zurückfordern, wenn sie erst nach dem Auszug mitbekommen, dass sie unnötigerweise renoviert haben. Der BGH urteilte dazu in den vergangenen Jahren mehrfach und fegte Hunderte Klauseln zu Schönheitsreparaturen davon.

Darunter auch: Anteilige Renovierungskosten müssen Mieter nicht mehr zahlen, wenn allein der Vermieter die Malerfirma bestimmt (Az.: VIII ZR 285/12). Wenn bei Auszug in einem Übergabeprotokoll nachträglich Schönheitsreparaturen verlangt werden, sollte diesen Passus nicht akzeptieren. Wenn sich ein Mieter nämlich darauf einlässt, muss er letztlich doch renovieren – obwohl die ursprüngliche Renovierungsklausel im Vertrag ungültig war, so der BGH (VIII ZR 71/08).

Allerdings urteilte der BGH auch: Vermieter können einen Anstrich in "hellen, neutralen, deckenden Farben" verlangen, wenn die Wände zuvor in bunten Farben dunkel gestrichen sind (Az.: VIII ZR 198/10 und VIII ZR 416/12).