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Renditeträchtige Städte: Wo der Hauskauf noch lohnt

Renditeträchtige Städte  

Wo der Hauskauf noch lohnt

30.12.2013, 13:20 Uhr | Jens Hagen, Handelsblatt

Renditeträchtige Städte: Wo der Hauskauf noch lohnt. Halle an der Saale lockt Immobilienkäufer mit einer satten Anfangsrendite (Quelle: imago images)

Halle an der Saale lockt Immobilienkäufer mit einer satten Anfangsrendite (Quelle: imago images)

Heiß gelaufene Märkte, Mietpreisbremse und leicht steigende Zinsen: Für Immobilienbesitzer gibt es im nächsten Jahr einige Herausforderungen. Was Hausbesitzer beachten müssen und wo Mieten und Kaufpreise weiter steigen.

Zinstief treibt Boom an

Auch das vergangene Jahr war für Immobilien wieder einmal ein Jahr der Rekorde, der Höhepunkt einer langjährigen Rally. In den Metropolen stiegen die Preise auf neue Höchststände. Laut Immobilienscout24 legten in den vergangenen fünf Jahren die Kaufpreise für Wohnungen in Berlin, Hamburg oder München zwischen 40 und 50 Prozent zu. Die Mieten kletterten in diesem Zeitraum um knapp 30 Prozent. Die neue Bundesregierung will laut Koalitionsvertrag den Markt für Wohnimmobilien stärker regulieren.

Angetrieben wird der Boom vom historischen Zinstief. Mit einem Zins von durchschnittlich 2,6 Prozent für Darlehen von fünf bis zehn Jahren war Baugeld im Juni des vergangenen Jahres so günstig wie niemals zuvor. Immer mehr Bundesbürger bauen daher oder erwerben Wohneigentum. Immobilienbesitzer, Häuslebauer und Investoren fragen sich angesichts solcher Rekordmarken, wie lange der Immobilienboom noch weitergeht.

"Handelsblatt Online" hat mit knapp einem Dutzend Bankern, Fondsmanagern, Unternehmensberatern und Managern von Immobilienunternehmen gesprochen. Ihre Einschätzungen geben einen guten Hinweis, wie sich der Markt im nächsten Jahr entwickeln wird. Lesen Sie, was sich 2014 für Immobilienbesitzer ändert, ob eine Immobilienblase entstehen könnte und wo Preise und Mieten weiter steigen.

Die Städte mit der höchsten Rendite
PlatzStadtAnfangsrendite
2013
Anfangsrendite
2006
1Halle an der Saale9,9%10,0%
2Hagen9,9%9,9%
3Chemnitz9,9%9,9%
4Recklinghausen9,8%9,5%
5Hildesheim9,7%10,0%
6Remscheid9,1%9,5%
7Mönchen-
gladbach
9,6%9,5%
8Kiel8,1%9,5%
9Würzburg8,0%8,2%
10Oldenburg7,5%7,5%

Nach einer Analyse der Immobilienberatung Wüest & Partner unter 81 Standorten bieten vor allem kleinere, so genannte B-Städte die höchsten Anfangsrenditen, die das Verhältnis von anfänglichen Mieteinahmen zum investierten Kapital abbilden. Quelle: Handelsblatt

Neue Vorgaben für Vermieter

Immobilienbesitzer stehen 2014 vor einigen Herausforderungen. Mit Spannung warten Vermieter darauf, wann die geplante Mietpreisbremse der neuen Regierung umgesetzt wird. Laut Koalitionsvertrag sollen Sätze bei einer Wiedervermietung um maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen.

Wenn die bisherigen Aufschläge diese Grenze schon jetzt überschreiten, müssen Vermieter zwar nicht senken. Doch die Miete darf dann erst erhöht werden, wenn sie von der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt wird. In der Praxis kann das Jahre dauern. Außerdem sollen bei Modernisierungen Mieterhöhungen zeitlich begrenzt werden und Maklerhonorare bei Neuvermietungen vom Auftraggeber beglichen werden.

Bis solche Regelungen beschlossen und in die Praxis umgesetzt werden, können daher Jahre vergehen - sofern ein entsprechendes Gesetz von der Bundesregierung überhaupt beschlossen und von einer nachfolgenden Regierung nicht gleich wieder kassiert wird.

Doch auch ohne Mietpreisbremse droht Immobilienbesitzern Ärger. Seit Jahresbeginn wurden etwa die Sätze für die Grunderwerbsteuer in den Ländern Berlin, Bremen, Schleswig-Holstein und in Niedersachsen erhöht. Mit 6,5 Prozent ist Schleswig-Holstein jetzt das teuerste Land, gefolgt von Berlin mit 6,0 Prozent. In Bremen und Niedersachsen werden demnächst jeweils fünf Prozent fällig.

Ab Mai tritt außerdem die neue Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft. Dann müssen Energieausweise erstellt werden, die Energieeffizienzklassen enthalten, die bei kommerziellen Immobilienanzeigen ausgewiesen werden müssen. Käufern und Mietern muss der Energieausweis übergeben werden. Auch bei Wohnungsbesichtigungen muss der Ausweis vorliegen. Ab 2015 müssen dann bestimmte Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ersetzt werden. Und der zulässige Jahresenergiebedarf für Neubauten soll ab 2016 um 25 Prozent sinken. Bauherren müssen danach mit höheren Installationskosten rechnen.

Droht eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase wie sie in den vergangen Jahren etwa in den USA oder in Spanien passiert ist, droht in Deutschland derzeit nicht. "Die höheren Preise am deutschen Immobilienmarkt werden durch historisch niedrige Bauzinsen und steigende Einkommen ausgeglichen – vielerorts bleiben deutsche Wohnimmobilien damit erschwinglich", sagt Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. Die Mietrenditen lägen im Durchschnitt stabil bei vier Prozent. "Ich erwarte, dass die Immobilienpreise weiter steigen, ohne dass es zu einer Blasenbildung kommt", sagt Grunwald.

Grunewald sieht in der Preisentwicklung eine „Normalisierung eines lange unterbewerten Marktes“. Inflationsbereinigt liegen Immobilien in Deutschland derzeit auf dem Preisniveau von 1999. "Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist im internationalen Vergleich nach wie vor unterbewertet und weitestgehend erschwinglich", erklärt Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienresearch bei Feri EuroRating Services.

Andere Immobilienprofis sehen ebenfalls keine Blase. "Der deutsche Immobilienmarkt ist immer noch im grünen Bereich“, sagt ING DiBa-Chefvolkswirt Carsten Brzeski. "Auf den Gesamtmarkt bezogen gibt es keine Zeichen einer Blasenbildung". Für den deutschen Immobilienmarkt rechnet sein Institut für die Jahre 2014 und 2015 mit jährlichen Preisanstiegen von rund drei Prozent.

In diesen Städten laufen die Märkte heiß

Was für den gesamten Markt gilt, muss aber nicht für alle Teilmärkte gelten. In angesagten Lagen der Metropolen sehen fast alle Marktbeobachter mittlerweile Überhitzungstendenzen. "Die Preissteigungen in vielen Großstädten sind mit Vorsicht zu genießen", sagt Brzeski.

So steigt etwa in München, Hamburg, Frankfurt die Nachfrage nach Wohnungen wegen der Zuwanderung an, während sich das Angebot nicht im gleichen Ausmaß erhöht. Ausländische Investoren haben den deutschen Markt entdeckt, niedrige Zinsen locken zum Kauf. Die positive Entwicklung bei Arbeitsmarkt und Löhnen sorgen zudem für Nachfrage, mit der die Entwicklung der Mietpreise in einigen Metropolen nicht mithalten kann.

Städte mit dem schlechtesten Risiko-Rendite-Profil
PlatzStadtRendite
2013
Rendite
2006
Risiko-Index
2013
Risiko-Index
2006
1München4,3%6,3%3,02,7
2Stuttgart5,2%6,0%3,02,6
3Berlin5,7%7,8%3,33,0
4Hamburg5,0%6,6%2,82,7
5Frankfurt a. Main5,8%7,5%3,23,3
6Heidelberg5,8%6,4%3,02,5
7Köln5,9%8,0%3,12,9
8Karlsruhe5,8%6,8%2,92,0
9Regens-
burg
6,1%6,7%3,02,1
10Rostock8,2%9,3%4,03,4

Quelle: Handelsblatt

Eine Untersuchung von Angebotsmieten und Kaufpreisofferten von Immobilienscout 24 zeigt, dass etwa in München und Hamburg die Preise für Wohnungen in den vergangenen fünf Jahren um knapp 30 Prozentpunkte schneller gestiegen sind als die Mieten. "Die Top-Lagen in den großen Metropolen sind inzwischen teilweise überteuert", sagt Michael Kiefer, Chefanalyst bei ImmobilienScout24. "Hier werden Preise verlangt, die durch die Fundamentaldaten nicht mehr gerechtfertigt sind". Die erzielbaren Renditen lägen in solchen Lagen bereits unterhalb der Drei-Prozent-Marke.

Investoren schrecken solche Daten ab. "In den Wohnungsmärkten gibt es sicherlich im hochpreisigen Segment einzelne Mikrolagen in München, Hamburg oder Frankfurt, welche mittelfristig Überhitzungstendenzen vorweisen könnten", sagt Ulrich Steinmetz, Leiter Portfolio Management bei der Deutschen Asset & Wealth Management.

Immer mehr Marktteilnehmer beäugen Investments in den Metropolen mittlerweile kritisch. "Auf Märkten wie München oder Hamburg sehen wir vergleichsweise nicht mehr so viele Entwicklungschancen", sagt Einar Skjerven von der Skjerven Group. "Hier steigt das Risiko fallender Preise stetig, während es kaum noch Luft nach oben gibt". Vor allem die Top-Lagen von Hamburg und München seien betroffen. Die Gruppe legt daher ihren Fokus derzeit vor allem auf Berlin.

Welche Lagen mit Vorsicht zu genießen sind, verraten die Immobilienprofis in der Umfrage von "Handelsblatt Online". "Aus Erfahrung unserer Franchisenehmer können wir sagen, dass Gebiete wie Eppendorf oder Harvestehude in Hamburg, Schwabing in München und bestimmte Kiezlagen in Berlins Prenzlauer Berg Überhitzungstendenzen anzeigen", erklärt etwa Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Baugeld-Vermittlers Dr. Klein.

Städte und Lagen mit Potenzial zur Preissteigerung

Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Asset Managers Dr. Lübke & Kelber nennt ebenfalls Beispiele. "Überhitzungstendenzen sehe ich in Berlin-Mitte, Prenzlauer Berg, dem Frankfurter Westend oder vereinzelten Stadtteilen im Zentrum von München und Hamburg". Allesamt Trendviertel, in denen Käufer und Mieter wegen einer positiven kulturellen und sozialen Entwicklungen Schlange stehen. "Dort werden Preise erzielt, die häufig eher unwirtschaftlich sind", sagt Jacke. "Solche Wohnungen sind eher für Liebhaber geeignet."

Wie lange in solche Top-Lagen die Preise weiter steigen, steht in den Sternen. "Die aktuelle Preisentwicklung weist auch in diesen Gebieten im laufenden Jahr bereits eine geringere Dynamik auf", sagt Manfred Binsfeld vom Analysehaus Feri.

Wo Kaufpreise und Mieten steigen

Die Rechnung ist einfach. Wenn die Nachfrage über dem Angebot liegt, steigen die Preise. Auf dem Immobilienmarkt kommt hinzu, dass die Kosten für Grund und Boden ebenfalls steigen, genauso wie die Baukosten. Die Folge sind steigende Kosten für die Mieter in den Metropolen. Egal ob die neue Regierung ihre Mietpreisbremse bald umsetzt oder nicht.

Viele Zuzügler in den Städten üben sich deshalb in Bescheidenheit. "Wir sehen einen Trend zu Downsizing", sagt Nils Olov Boback, Vorsitzender der Geschäftsführung des Projektentwicklers NCC Deutschland. "Mieter werden oftmals eine geringere Wohnfläche für eine attraktive Innenstadtlage in Kauf nehmen".

Wer Platz braucht, zieht an den Stadtrand. "Es gibt eine Nachfrage nach bezahlbaren Wohnraum bei Familien im Umland von mittelgroßen Städten wie Potsdam, Heilbronn, Langen, Neuss", sagt Boback. Beliebt seien Gegenden, die sowohl zentral liegen, gleichzeitig aber auch ruhig und grün sind - etwa im Speckgürtel der Städte.

Der Trend dürfte sich in den nächsten Jahren verschärfen. Nach einer Prognose von Feri Eurorating dürften die Mieten in den Metropolen auch in den Jahren 2014 bis 2016 stärker steigen als in den kleineren Städten. In Frankfurt, München und Hamburg rechnet das Ratinghaus bei Bestand und Neubau mit einer Mietsteigerung von rund neun Prozent in den nächsten beiden Jahren. Schon jetzt zahlen Mieter dort im Schnitt zwischen 10,7 und 13,4 Euro pro Quadratmeter.

Und die Preise steigen weiter: In München rechnet Feri mit einem Anstieg bei Bestandswohnungen von 10,4 Prozent auf 3800 Euro pro Quadratmeter, in Hamburg soll es gar um 12,3 Prozent raufgehen auf rund 2420 Euro pro Quadratmeter.

B-Lagen sind attraktiv

Nicht nur weil die Preise in den besseren Lagen noch einmal deutlich über diesen Durchschnittswerten liegen und das Angebot knapp ist, lohnt für Investoren der Blick in kleinere Städte oder weniger gefragte Quartiere. "Die Attraktivität der B-Städte und B-Lagen wird durch die negativen Auswirkungen der Mietpreisbremse in den A-Standorten begünstigt", sagt Manfred Binsfeld von Feri. Weniger angespannte Mietmärkte könnten von den Plänen der Regierung verschont werden. "Für Investoren ergeben sich hier höhere Mietrenditen, stabilere Preisentwicklungen und demografische Chancen", sagt Binsfeld.

Bislang scheuten viele private Käufer solche Lagen, weil sich die Objekte meist wegen geringerer Nachfrage schlechter verkaufen lassen und die Märkte weniger transparent sind. "Investments in Klein- und Mittelstädte mit solider wirtschaftlicher Basis sind für Investoren interessanter als Metropolen", hat aber Marcus Cieleback, Group Head of Research bei der Patrizia Immobilien ermittelt. Nach seiner Prognose sollen sich die Mietsteigerungen in den Metropolen bis zum Jahr 2017 abschwächen.

B-Städte würden Investoren hingegen Wachstumspotenzial bei begrenztem Risiko bieten: "Interessant sind hier insbesondere Städte mit positiver Bevölkerungsentwicklung, guter Infrastruktur in Verkehr und Bildung sowie mit einem Nachholbedarf im Wohnungsbau", sagt Cieleback. "Aber auch schrumpfende Städte können im Neubausegment Potenzial bieten, wenn dem Markt qualitativ höherwertige Objekte fehlen."

Viele Marktbeobachter stimmen ein ins Lob der Mittelzentren. "Meine klare Kaufempfehlung sind B-Städte und dort in Top-Lagen", sagt Michael Kiefer, Chefanalyst bei ImmobilienScout24. Nach seiner Analyse ist dort die Gefahr von Überhitzung bei den Kaufpreisen deutlich geringer.

Auch Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Asset-Managers Dr. Lübke & Kelber sieht B-Städte gute Chancen. "Attraktive Investments mit stabilen Renditen sind aktuell in allen größeren Städten und Universitätsstädten mit positiver demographischer Entwicklung möglich", sagt Jacke. Auch Städte in der Nähe der Metropolen seien eine Alternative, etwa Darmstadt bei Frankfurt oder auch Leverkusen bei Köln. "Auch in Ostdeutschland gibt es gute Möglichkeiten", sagt Jacke. "Dresden hat eine tolle Entwicklung gemacht".

Marktunterschiede in Frankfurt und Düsseldorf

Vor dem Kauf sollten Kunden trotz großer Chancen immer genau hinsehen. Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher vom Kreditvermittler Dr. Klein, erwartet ebenfalls Preissteigerungen in den B-Städten wie etwa Hannover und in den B-Lagen der Metropolen, wie zum Beispiel in den Berliner Quartieren Neukölln, Treptow oder Köpenick. In Hamburg empfiehlt er Sankt Pauli und das Schanzenviertel.

Käufer sollten neben der Qualität des Objekts aber auch das Potenzial des Quartiers genau prüfen. "Bei der Lage haben zunehmend Stadtentwicklungswerte einen hohen Einfluss auf die Wertentwicklung", sagt Gawarecki. "Deshalb ist es ratsam, sich über die demografische und wirtschaftliche Entwicklung der Region und über die kommunalen Infrastrukturpläne zu informieren".

Trotz der Bevorzugung mittelgroßer Städte sollten Käufer Metropolen nicht abschreiben. "Die Renditen sind zwar niedriger als in Mittelstädten, aber immer noch deutlich höher als bei anderen mögliche Anlageprodukte wie Sparbuch oder Bundesanleihen", sagt Jacke. Zudem gibt es auch in großen Städten immer wieder Schnäppchen.

Wer genau hinsieht, findet je nach Teilmarkt unterschiedliche Risiken. "Frankfurt am Main weist im Neubaumarkt die größten Abweichungen von der durchschnittlichen Mietpreisentwicklung auf", sagt Cieleback. Für Investoren bedeuten schwer kalkulierbare Mieten ein Risiko. Gänzlich anders tickt der Markt dagegen in Düsseldorf, wo die Neubau-Mieten nur geringfügig von der Durchschnittsmiete abweichen und leichter kalkulierbar sind.

"Im Bestandsmarkt ist Berlin der Standort mit dem höchsten Risiko und Hamburg der risikoärmste Markt", sagt Cieleback. Trotz allem Boomgeschrei bleibt jede Immobilie eben ein individuelles Investment, das in einem differenzierten Markt nach vielen Segmenten wie Neubau oder Bestand, Haus oder Wohnung, Eigenheim oder Zinshaus, A- oder B-Lage sowie vielen anderen Kriterien taxiert wird.

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