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Geschlossene Fonds: Eine Geschichte vom hässlichen Entlein

Gastkolumne  

Wie geschlossene Fonds sich zum hässlichen Entlein mauserten

20.01.2014, 14:07 Uhr | Von Claus Stahl für t-online.de

Frei nach Hans Christian Andersen mauserten sich die meisten geschlossenen Beteiligungen oft vom schönen Schwan hin zum hässlichen Entlein. In den letzten 30 Jahren investierten deutsche Anleger über 200 Milliarden Euro in geschlossene Fonds: Immobilien, Schiffe, Filmfonds usw. Es mag die ein oder andere Erfolgsgeschichte geben, aber bis heute sind etwa 80 Prozent aller geschlossenen Beteiligungen entweder den Nachweis schuldig geblieben, erfolgreich zu sein oder bereits insolvent.

Einen Beweis liefert die Fondsbörse Deutschland, die am Zweitmarkt die "gebrauchten" Beteiligungen im Schnitt mit Kursen von 50 Prozent ausweist. So drängt sich der Vorwurf geradezu auf, dass diese Anlagemöglichkeiten in den meisten Fällen falsch und zu teuer konstruiert worden sind.

Magere Ausschüttungen

Das Beispiel von geschlossenen Immobilienfonds demonstriert, warum das Modell meistens nicht gelingen kann. Im Schnitt wurden und werden von der Fondsbranche bei Beteiligungen 20 Prozent weiche Kosten eingerechnet. Eine schwere Hypothek, die letztendlich der Investor bezahlt und die die Erfolgswahrscheinlichkeit stark reduziert. Aufgrund der weichen Kosten wäre normalerweise – konservativ gerechnet – kaum mehr als eine Anfangsausschüttung jenseits der drei Prozent machbar.

Das ist das Dilemma der Branche. Kein Anleger würde bei solch einer Ausschüttung auf die Idee kommen, einen geschlossenen Immobilienfonds zu zeichnen und sein Kapital über 20 Jahre zu binden. Also müssen schon mindestens fünf oder besser sechs Prozent Ausschüttung her.

Nur geringe Tilgung

Guter Rat ist teuer, aber die Lösung schnell parat: Der findige Emittent kürzt einfach die bei Gewerbeimmobilien üblichen drei Prozent Anfangstilgung auf unter ein Prozent. Was nicht getilgt wird, kann zusätzlich ausgeschüttet werden. Der Anleger wähnt sich derweil in Sicherheit und erfreut sich an den attraktiven Ausschüttungen der Anfangsjahre. Nach Ablauf von zehn Jahren – wenn die Zinsbindung ausläuft – ist der Fremdfinanzierungsanteil von ursprünglich 50 Prozent kaum getilgt.

Unterdessen ist die Immobilie in die Jahre gekommen und erste Sanierungsmaßnahmen stehen an. Der Hauptmieter mit guter Bonität kündigt seinen Mietvertrag. Ein neuer Mieter ist nur zu finden, wenn die Immobilie umfangreich revitalisiert und bei der Miete Zugeständnisse gemacht werden. Die Bank reduziert daraufhin im Rahmen der Kreditprüfung den Verkehrswert und hebt den Risikoaufschlag für die Anschlussfinanzierung deutlich an.

Kein finanzieller Spielraum für neue Konzepte

Am Ende schrumpft das ausschüttungsfähige Ergebnis zusammen wie ein Luftballon, aus dem allmählich die Luft entweicht. Letztendlich ist dann kein finanzieller Spielraum für neue Konzepte vorhanden, weil keine Reserven in Form von höheren Kredittilgungen gebildet wurden. Die Anleger werden aufgefordert, erhaltene Ausschüttungen zurückzuzahlen oder neues Eigenkapital nachzuschießen.

Noch dramatischer kann es werden, wenn bei der Fremdfinanzierung Fremdwährungen im Spiel sind. Anleger in Beteiligungen mit Darlehen in Schweizer Franken können ein Lied davon singen. Und wenn dann noch eine Verschlechterung des Standortes hinzukommt, wird nimmermehr ein schöner Schwan daraus.

Holzauge sei wachsam

Dem Investor sei geraten, alle Angebote genau zu prüfen. Man sollte sich stets die wenig beindruckende "Erfolgsstatistik" vor Augen führen. Selbst bei guten Konzepten kann jeder Prozentpunkt an weichen Kosten über Erfolg oder Nichterfolg entscheiden.

Claus Stahl, Vermögensverwalter bei Michael Pintarelli Finanzdienstleistungen AG (Quelle: privat)Vermögensverwalter Claus Stahl (Quelle: privat)

Der Autor, Claus Stahl, ist seit 13 Jahren als Vermögensverwalter bei der Michael Pintarelli Finanzdienstleistungen AG in Wuppertal tätig. Zuvor war er vier Jahre in gleicher Mission bei der Volksbank Bonn Rhein-Sieg eG.

-- Die Meinung von Gastautoren ist unabhängig von der Meinung der Redaktion von t-online.de. --

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