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Vorsicht bei der Nebenkostenabrechnung: Wenn die Katze des Vermieters Taxi fährt

Vorsicht bei der Nebenkostenabrechnung  

Wenn die Katze des Vermieters Taxi fährt

20.06.2014, 17:38 Uhr | Von Katharina Schneider, Handelsblatt

Vorsicht bei der Nebenkostenabrechnung: Wenn die Katze des Vermieters Taxi fährt. Mieter sollten sich ihre Nebenkostenabrechnung ganz genau anschauen (Quelle: Thinkstock by Getty-Images)

Mieter sollten sich ihre Nebenkostenabrechnung ganz genau anschauen (Quelle: Thinkstock by Getty-Images)

Jedes Jahr werden viele Millionen Nebenkostenabrechnungen erstellt. Häufig schleichen sich dabei Fehler ein. Wer das Schreiben seines Vermieters bekommt, sollte ganz genau hinschauen. Wo die teuersten Fehler lauern.

Eigentlich ist alles klar geregelt. In der sogenannten Betriebskostenverordnung ist gesetzlich definiert, was Betriebskosten sind, was nicht dazu gehört und welche konkreten Kosten der Eigentümer abrechnen darf - von Kosten für die Wasserversorgung über die Gebäudereinigung bis hin zum Hausmeister. Trotzdem gibt es zwischen Mietern und Vermietern viel Streit über die Nebenkostenabrechnung.

"Jede zweite Abrechnung ist fehlerhaft"

Allein im Jahr 2012 hat der Deutsche Mieterbund (DMB) rund 465.000 Mieter bei Streitigkeiten um die Nebenkosten beraten und bleibt bei seiner bekannten Einschätzung: "Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft." Aktuell gibt es in Deutschland etwa 21 Millionen Mietverhältnisse und jährlich werden rund 30 Millionen Abrechnungen erstellt. Häufig stehen Fehler in Zusammenhang mit Verwaltungs- und Reparaturkosten. Die sind eigentlich Sache des Vermieters. "Kosten für die Hausverwaltung oder Reparaturen an der Immobilie muss der Mieter nie zahlen - egal, was im Mietvertrag steht", sagt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer und Rechtsexperte des Mieterbundes.

Anrechenbar sind dagegen die Kosten für den Hausmeister, sofern sich dieser beispielsweise um die Gartenpflege oder die Treppenhausreinigung kümmert. "Wenn er jedoch Reparaturen erledigt oder wie ein Hausverwalter Wohnungsbesichtigungen organisiert, muss der Mieter dafür nicht zahlen", erklärt Ropertz.

Auf den ersten Blick völlig korrekt

Das ist das Kernproblem bei den Nebenkostenabrechnungen: "Viele Abrechnungen sehen auf den ersten Blick völlig korrekt aus, doch hinter den einzelnen Posten können sich haarsträubende Dinge verbergen", so der Verbraucherschützer. In einem Fall habe ein Vermieter plötzlich 350 Euro für Ungezieferbekämpfung abgerechnet. Auf Nachfrage stellte sich heraus: "Der Vermieter hatte sich für den Kampf gegen Mäuse eine Katze gekauft und diese per Taxi anreisen lassen", berichtet Ropertz. Das klingt lustig, lässt sich mit den gesetzlichen Vorschriften aber nicht vereinbaren.

Neugierig sollten Mieter auch dann werden, wenn Wartungskosten, beispielsweise für einen Fahrstuhl, auf einmal deutlich höher ausfallen als in den Vorjahren. Dann kann es sein, dass auch Reparaturkosten eingerechnet wurden, die der Mieter nicht zahlen muss. "Um das herauszufinden hat der Mieter gegenüber dem Vermieter ein Auskunftsrecht", erklärt Ropertz. Der Vermieter muss Einblick in die Rechnungen und Verträge gewähren. Wohnt er nicht in derselben Stadt, muss er dem Mieter die Unterlagen sogar als Kopie zuschicken.

Um auf solche Ungereimtheiten aufmerksam zu werden, sollten Mieter ihre Abrechnung sorgfältig prüfen. Hilfreich dabei: Der Mietvertrag, die Vorjahresabrechnung und eine Liste aller zulässigen Nebenkosten – beispielsweise zu finden im Ratgeber Mietnebenkosten (einer gemeinsamen Publikation des DMB, der Verbraucherzentrale NRW und der ARD, ISBN 978-3-86336-616-2).

Nachträgliche Vereinbarung kann nötig werden

Doch auch Kosten, die per Gesetz tatsächlich als Betriebskosten gelten, muss der Mieter nur dann zahlen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. In neueren Mietverträgen werde meist auf den Katalog in Paragraf zwei der Betriebskostenverordnung verwiesen, oft mit dem Hinweis, dass stets die aktuelle Fassung gilt, so die Anwältin Beate Heilmann, Mitglied des Geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Älteren Verträgen liege dagegen häufig eine Liste bei, in der angekreuzt wurde, welche Kosten anfallen. "Hier gilt ganz einfach: Was nicht angekreuzt wurde, darf auch nicht abgerechnet werden", so Heilmann.

Selbst der Hinweis auf den aktuellen Kostenkatalog kann aber noch Fragen offenlassen. Was ist etwa mit Kosten, die zwar grundsätzlich als Betriebskosten gelten können, aber (noch) nicht in den Katalog aufgenommen wurden - beispielsweise Kosten für die Wartung von Rauchmeldern? "Dafür muss nachträglich eine Vereinbarung getroffen werden", sagt Heilmann. "Dass diese einfach mit Hinweis auf den Punkt 17 ‚Sonstige Betriebskosten‘ in Paragraf zwei der Betriebskostenordnung abgerechnet werden dürfen, ist ein Irrglaube." Vielmehr müssten solche sonstigen Kosten in den Mietverträgen explizit benannt werden.

Auch mit der Höhe der Kosten sind Mieter oftmals nicht einverstanden. Hätte der Vermieter denn keinen günstigeren Anbieter engagieren können? Tatsächlich unterliegt er dem sogenannten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit die Ausgaben dürfen also nicht ausufern. "Hier ist die Rechtsprechung jedoch auf der Seite der Vermieter, denn der Mieter muss nachweisen, dass es tatsächlich einen günstigeren Anbieter gegeben hätte, der auch exakt die gleiche Leistung erbracht hätte", so Heilmann. Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, stets den billigsten Anbieter zu wählen, sondern darf auch höhere Ausgaben tätigen, wenn damit eine bessere Qualität verbunden ist.

Teil 2: Das meiste kann außergerichtlich beigelegt werden

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