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Vorsicht bei der Nebenkostenabrechnung: Das meiste kann außergerichtlich beigelegt werden

Vorsicht bei der Nebenkostenabrechnung  

Das meiste kann außergerichtlich beigelegt werden

20.06.2014, 17:38 Uhr | Von Katharina Schneider, Handelsblatt

Vorsicht bei der Nebenkostenabrechnung: Das meiste kann außergerichtlich beigelegt werden. Mieter sollten sich ihre Nebenkostenabrechnung ganz genau anschauen (Quelle: Thinkstock by Getty-Images)

Mieter sollten sich ihre Nebenkostenabrechnung ganz genau anschauen (Quelle: Thinkstock by Getty-Images)

Art und Höhe der Nebenkosten sind jedoch längst nicht die einzigen Streitpunkte. Uneinigkeit herrscht häufig auch über die Frage, wie die Summe aller Nebenkosten auf die einzelnen Mietparteien eines Hauses aufgeteilt wird.

Grundsätzlich steht die Wahl des Verteilerschlüssels im Ermessen des Vermieters am weitesten verbreitet ist eine Kostenaufteilung nach Quadratmetern, zulässig ist aber auch eine Aufteilung nach Anzahl der Bewohner. "Das darf allerdings nicht zu extremen Ungleichgewichten führen, denn ein Alleinstehender wird auch in einer sehr großen Wohnung weniger Nebenkosten verursachen als eine Familie mit mehreren Kindern", so Rechtsanwältin Heilmann.

Berechnung muss klar und nachvollziehbar sein

Der BGH zeigte in seiner Rechtsprechung zu dieser Frage zuletzt allerdings wenig Mitleid. Selbst doppelt so hohe Kosten wie bei der vom Mieter gewünschten Verteilung wurden nicht als ungerecht genug gewertet. Besonders groß kann das Ungleichgewicht ausfallen, wenn sich beispielsweise ein Friseurladen im Erdgeschoss eines Wohnhauses befindet. Würde der Wasserverbrauch nach Quadratmetern abgerechnet, würden sicherlich einige Mieter benachteiligt.

"Deshalb sollte der Vermieter den Anteil des Friseurs vorab herausrechnen, doch auch diese Berechnung muss er - wie den Verteilungsschlüssel - klar und nachvollziehbar darstellen", so Heilmann. Als streithemmende Lösung gelten Messgeräte, die den individuellen Verbrauch der einzelnen Mietparteien dokumentieren.

Bei Leerstand übernimmt der Vermieter

Außerdem wichtig: Wenn in einem Haus einzelne Wohnungen leer stehen, muss der Vermieter den Nebenkostenanteil für diese Wohnungen selbst zahlen. Er darf die Kosten nicht auf die anderen Mieter überwälzen. Und: Kosten die eindeutig nur wegen eines Mieters entstanden sind, dürfen ebenfalls nicht auf alle verteilt werden.

Neben der korrekten Angabe der einzelnen Kosten muss sich der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung auch an einige Formalien halten, die Wichtigsten: Der Abrechnungszeitraum muss ein Jahr betragen. Die Abrechnung muss dem Mieter innerhalb eines Jahres zugehen - bei einem Abrechnungszeitraum vom 1. Januar 2013 bis 31. Dezember 2013 also spätestens am 31. Dezember 2014. Bei einem Auszug oder Einzug müssen die Kosten korrekt auf die betroffenen Mieter aufgeteilt werden. Und die monatlichen Vorauszahlungen müssen stets korrekt berücksichtigt werden.

Findet der Mieter in seiner Nebenkostenabrechnung inhaltliche Fehler - etwa unrechtmäßig verrechnete Ausgaben - muss er diese innerhalb eines Jahres ab Zugang der Abrechnung geltend machen. Gleiches gilt auch für den Vermieter: Nach Ablauf eines Jahres nach Zustellung der Nebenkostenabrechnung kann er diese nicht mehr korrigieren. Bei formellen Fehlern - beispielsweise einem unverständlichen Verteilerschlüssel - gibt es dagegen keine Frist, sie können also auch noch zu einem späteren Zeitpunkt beanstandet werden.

Teil 1: Wenn die Katze des Vermieters Taxi fährt

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