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Die Rückkehr der Offenen Immobilienfonds


Altes Spiel nach neuen Regeln  

Die Rückkehr der Immobilienfonds

08.09.2014, 11:54 Uhr | rtr, t-online.de

Die Rückkehr der Offenen Immobilienfonds. Wachstumsstarke, mittelgroße Städte wie Bonn stehen im Fokus des neuen Offenen Immobilienfonds der Deutschen Bank (Quelle: imago/Bonn Sequenz)

Wachstumsstarke, mittelgroße Städte wie Bonn stehen im Fokus des neuen Offenen Immobilienfonds der Deutschen Bank (Quelle: imago/Bonn Sequenz)

Erstmals seit 14 Jahren wagt es die Deutsche Bank, wieder einen Offenen Immobilienfonds auf den Markt zu bringen. Interessant ist der Fonds "Grundbesitz Fokus Deutschland" vor allem für Privatanleger, weil sie schon mit kleinen Beträgen einsteigen können. Insgesamt soll bis zu 700 Millionen Euro Eigenkapital eingeworben werden. Der Fonds wird ab Oktober vermarktet und soll in breitgestreute Gewerbeimmobilien auf dem Heimatmarkt investieren, kündigte das Geldhaus an.

Es ist das dritte Produkt dieser Art bei der Deutschen Bank. Die beiden anderen Offenen Fonds investieren global beziehungsweise europaweit. Der "Grundbesitz Fokus Deutschland" ist allerdings der erste Fonds des Instituts nach der neuen Gesetzgebung, die nach den Umwälzungen der Finanzkrise beschlossen wurde. Sie sieht eine Mindesthaltedauer der Anteile von zwei Jahren sowie eine Kündigungsfrist von einem Jahr vor. So sollen künftig Liquiditätsengpässe verhindert werden.

"Wegen der Niedrigzinsen steigt die Nachfrage der privaten Anleger nach Sachanlagen", erklärte Ulrich Steinmetz, der in der Vermögensverwaltungssparte der Deutschen Bank für Immobilienpublikumsfonds verantwortlich ist. Die zuständige Fondsmanagerin Anke Weinreich erläuterte: "Wir interessieren uns gleichermaßen für Büro-, Einzelhandels-, Hotel- und Logistikimmobilien und schauen dabei auch auf wachstumsstarke mittelgroße Städte wie Bonn oder Nürnberg."

Wiederbelebung nach Kollateralschaden

Neugründungen wie diese stehen für eine Wiederbelebung des Sektors, der in der Finanzkrise zum Kollateralschaden wurde. Damals mussten etliche Fonds vorübergehend eingefroren werden. Der Grund: Viele hatten institutionelle Anleger an Bord, die von heute auf morgen große Summen abzogen, weil sie selbst knapp bei Kasse waren.

Fondsanteile konnten damals noch börsentäglich zurückgegeben werden, obwohl der Verkauf von Immobilien zur Freisetzung von Kapital viel länger dauert. In der Folge gerieten etliche Fonds in Schieflage. Viele mussten ihren Betrieb dauerhaft einstellen. Inzwischen werden 15 Offene Immobilienfonds mit einem Anlagevermögen von gut 15 Milliarden Euro abgewickelt - etwa ein Fünftel der Branche, wie aus Zahlen des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) hervorgeht.

Für Neuanleger in den verbliebenen Fonds sowie alle neuen Produkte gelten nun feste Halte- und Kündigungsfristen entsprechend der Regeln des Kapitalanlagegesetzbuches. Das soll das Geschäft der Anbieter planbarer machen. Den ersten Offenen Immobilienfonds der neuen Generation brachte allerdings nicht die Deutsche Bank auf den Markt, sondern bereits vor einigen Monaten die Fondsgesellschaft KanAm, die noch zwei alte Produkte in der Abwicklung hat.

Für den neuen Fonds "Leading Cities Invest", der in Büroimmobilien europäischer Metropolen investiert, wirbt die Gesellschaft mit einem sogenannten "cash call" immer nur so viel Geld ein, wie sie gerade für neue Zukäufe braucht. Bislang kamen Finanzkreisen zufolge gut 20 Millionen Euro zusammen. Fremdkapital wird im Moment nicht gebraucht. Das alles hält die Liquiditätsquote, die während der Krise zum Problem wurde, niedrig, hilft aber im Niedrigzinsumfeld und bei den teilweise recht hohen Einkaufspreisen der Rendite.

Liquidität nicht mehr entscheidend

Die Deutsche Bank wiederum plant für ihren neuen Fonds mit etwa 15 Prozent Fremdkapital und will die Liquiditätsquote bei rund zehn Prozent halten. Die Branche argumentiert, dank der Haltefristen sei Liquidität gerade in den brandneuen Produkten nicht mehr so wichtig wie früher. Auch die Experten von ScopeRatings gehen davon aus, dass es in der Tendenz eher nach unten gehen wird.

An neuen Produktmodellen tüftelt auch die von der Fondskrise getroffene SEB, wie eine Sprecherin der größten schwedischen Bank sagte. Für CreditSuisse dagegen ist das nach eigenen Angaben im Moment noch kein Thema.

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