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Offene Immobilienfonds: Das sind die Risiken


Lange verschmähte Anlageklasse  

Comeback Offener Immobilienfonds - die Risiken

03.03.2016, 12:20 Uhr | Alexander Heintze für t-online.de

Offene Immobilienfonds: Das sind die Risiken. Anleger stecken ihr Geld wieder verstärkt in Offene Immobilienfonds. Doch die Luft für das Betongold wird schon wieder dünner. (Quelle: Thinkstock by Getty-Images)

Anleger stecken ihr Geld wieder verstärkt in Offene Immobilienfonds. Doch die Luft für das Betongold wird schon wieder dünner. (Quelle: Thinkstock by Getty-Images)

Offene Immobilienfonds sind in der Gunst der Anleger in den vergangenen Monaten wieder stark gestiegen. Mit etwa fünf Milliarden Euro sammelten die Fonds im vergangenen Jahr fast doppelt so viel ein wie noch im Jahr zuvor. Auch in diesem Jahr rechnet die Ratingagentur Scope Ratings mit milliardenschweren Zuflüssen.

Die niedrigen Zinsen auf Tages- und Sparkonten machen Immobilienfonds für viele Anleger wieder attraktiv. Zudem können auch Kleinsparer so am Immobilienboom teilhaben, der die Preise für das Betongold seit einigen Jahren in immer neue Rekordhöhen treibt. Und Sachwerte wie Immobilien sind gesucht, solange die Notenbanken mit ihrer Geldschwemme weiterhin für eine latente Inflationsangst sorgen.

Ansehnliche Wertentwicklung

In der Tat ist die Wertentwicklung ganz ordentlich. Wer vor zehn Jahren Geld in die Fonds investierte, kann auf einen durchschnittlichen Wertzuwachs von 3,2 Prozent pro Jahr blicken - trotz der Einbrüche nach der Finanzkrise. Den Vergleich zu Misch- oder gar Rentenfonds brauchen die Immobilienfonds damit nicht zu scheuen. Selbst europäische Aktienfonds kamen in diesem Zeitraum nur auf ein Plus von 3,7 Prozent. Deutlich besser schnitten nur deutsche Aktienfonds mit 6,5 Prozent pro Jahr ab.

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Für Ottmar Wolf, Vorstand der Vermögensverwaltung Wallrich Asset Management in Frankfurt sind die Fonds für Anleger dennoch nicht die erste Wahl. Ein grundsätzliches Problem sei nach wie vor, dass Anleger ihr Geld (zu) langfristig binden und damit nicht mehr flexibel seien, auf Änderungen zu reagieren. Außerdem böten die einst so sicheren Fonds mit Renditen von zwei bis drei Prozent derzeit kein optimales Verhältnis zwischen Chancen und Risiken, so Wolf.  

Pleitekandidaten mit guten Objekten

Er investiert derzeit lieber in bestimmte Offene Immobilienfonds, nämlich in "Pleitekandidaten". Wegen der Finanzkrise gerieten einige Fonds vor ein paar Jahren in Schieflage und befinden sich nun in Abwicklung. Viele Anleger wollten ihr Geld zurückhaben, doch einige Immo-Fonds konnten das wegen zu geringer finanzieller Rücklagen nicht ausbezahlen und nahmen keine Anteile mehr zurück. Seitdem werden einige der einst als so sicher verkauften Fonds aufgelöst.

Heute bekommen die Anleger Geld ausgeschüttet, wenn die Fonds ihre Immobilien verkaufen. Die Fonds haben teilweise noch gut vermietete Objekte in ihren Büchern, die mit dem Immobilienboom deutlich an Wert gewonnen haben. "Der Reiz besteht nun darin, dass 'Offene Immobilienfonds in Abwicklung' an der Börse mit einem deutlichen Abschlag auf ihren tatsächlichen Wert gehandelt werden", erklärt Wolf. 

Markt in Teilen bereits heiß gelaufen

Doch auch die Fonds, die die Krise überstanden haben, können für Anleger interessant sein. Sven Scherner von der Honoris Treuhand aus Berlin ist überzeugt, dass sich Offene Immobilienfonds zur Beimischung in einem Portfolio auch weiterhin lohnen. Die Fonds böten vergleichsweise gute Rendite bei geringen Schwankungen. Anleger sollten nur nicht unüberlegt zuschlagen.  

Denn die Fonds werden anfälliger für Rückschläge. "Der Markt ist in Teilen bereits heiß gelaufen", beobachtet Scope-Analystin Sonja Knorr. Bei den hohen Preisen werden weitere Wertsteigerungen schwierig. Daher würden die Anbieter zunehmend auf riskantere Investments wie unvermietete Objekte oder sanierungsbedürftige Immobilien ausweichen.

Die besten Offenen Immobilienfonds
 im vergangenen Jahr

 ISIN

Name

Wertentwicklung
31.12.14 – 31.12.15

DE0009805556

Union Investment UniImmo: Global

3,0 %

DE0009805507

Union Investment UniImmo: Deutschland

2,9 %

DE0009805515

 Union Investment UniImmo: Europa

2,7 %

DE0007483612

Deka-ImmobilienGlobal

2,6 %

DE0009807008

RREEF Investment grundbesitz europa

2,5 %

DE0009807016

Commerz Real hausInvest

2,5 %

DE0009809566

Deka-ImmobilienEuropa

2,4 %

DE0009807057

RREEF Investment grundbesitz global

2,0 %

Quelle: bvi

Risiko Konjunktureintrübung

Größte Gefahr für die Fonds ist das Ende des wirtschaftlichen Aufschwungs. Offene Immobilienfonds investieren zum großen Teil in gewerbliche Immobilien wie Büros. Wenn Unternehmen weniger Flächen anmieten, steigen die Leerstände und die Mieteinnahmen sinken. Dann können die hohen Preise, die die Fonds zum Teil für die Immobilien zahlen, zum Problem werden. Schlimmstenfalls drohe eine Abwärtsspirale: Sinkenden Mieteinnahmen führen irgendwann zu fallenden Immobilienpreisen und damit zu niedrigeren Renditen der Fonds. 

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