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Nebenkostenabrechnung: Mieter sollten genau prüfen

Wohnnebenkosten  

Häufige Fehler bei der Nebenkostenabrechnung

05.03.2011, 12:57 Uhr | t-online.de, verivox, Verivox, t-online.de

Nebenkostenabrechnung: Mieter sollten genau prüfen. Mieter sollten ihre Nebenkostenabrechnung genau prüfen (Foto: imago) (Quelle: imago images)

Mieter sollten ihre Nebenkostenabrechnung genau prüfen (Foto: imago) (Quelle: imago images)

Im Frühjahr ist die traditionelle Saison für die Nebenkostenabrechnung. Dabei vertrauen die meisten Mieter darauf, dass die Abrechnung zur zweiten Miete korrekt ist. Wer tatsächlich die Abrechnung prüft, überfliegt sie meist nur grob. Laut dem Deutschen Mieterbund ist allerdings jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft. Das unabhängige Verbraucherportal Verivox rät deshalb, die Nebenkostenabrechnung sorgfältig zu kontrollieren.

Ist die Abrechnung fristgemäß zugestellt worden?

Prüfen Sie in einem ersten Schritt, ob die Heiz- und Betriebskostenabrechnung fristgemäß zugestellt wurde. Der Vermieter ist verpflichtet, diese spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zur Verfügung zu stellen. Kommt sie auch nur einen Tag zu spät, ist der Mieter von Nachforderungszahlungen befreit. Im Zweifel muss immer der Vermieter nachweisen, dass das Schreiben rechtzeitig im Briefkasten gelandet ist.

Rechnungsdaten genau prüfen

Um Abrechnungsfehler zu erkennen, sollten Sie sich zunächst alle Basisdaten genau anschauen. Stimmt die zugrunde gelegte Wohnfläche? Ist der Abrechnungszeitraum richtig angegeben? Wer lediglich sechs Monate in der Wohnung gelebt hat, braucht sich auch nur für diesen Zeitraum an den Nebenkosten beteiligen. Sind alle Kostenpunkte nachvollziehbar bzw. nur umlagefähige Kosten aufgeführt? Gibt es im Vergleich zum Vorjahreszeitraum starke Preiserhöhungen? Wurden die geleisteten Vorauszahlungen hinreichend berücksichtigt?

Die Nebenkostenabrechnung muss immer alle Gesamtkosten beziffern und darüber hinaus den Mieteranteil entsprechend ausweisen. Der Mieteranteil wird anhand eines sogenannten Verteiler- oder Umlageschlüssels errechnet. Auch hier sollte sich der Verbraucher vergewissern, ob dieser der Gleiche ist wie im Jahr zuvor.

Welche Kosten umgelegt werden dürfen

In der Betriebskostenverordnung sind 17 Nebenkosten (exklusive Heizkosten) beschrieben, die der Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Dazu gehören: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Betrieb der Heizungsanlage und damit im Zusammenhang stehende Posten wie beispielsweise Reinigung oder Wartung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Fahrstuhlbetrieb, Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Hauswartskosten, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelnetz, Betrieb von Einrichtungen für die Wäschepflege sowie sonstige Betriebskosten. Gerade die sonstigen Betriebskosten werden nicht selten als Pool für alle Ausgaben missbraucht, an denen sich der Mieter nicht beteiligen muss. Hier gilt es, besonderes Augenmerk darauf zu legen.

Welche Kosten nicht umgelegt werden dürfen

Mit List versuchen einige Vermieter den einen oder anderen Posten auf die Mieter abzuwälzen, der gesetzlich eigentlich unzulässig ist. Nichts zahlen müssen Mieter beispielsweise für Verwaltungskosten und Bankgebühren, Instandhaltungsrücklagen und Reparaturkosten. Auch die Kosten für Rechtschutz-, Hausrat- oder Mietausfallversicherung sind nicht Bestandteil der Nebenkostenabrechnung. Darüber hinaus sollten Mieter aufbegehren, wenn plötzlich die Fassadenreinigung, die Neugestaltung von Grünanlagen oder die Pflasterung von Gehwegen mit bezahlt werden sollen.

Immer Ärger mit den Heizkosten

Bestandteil der Nebenkostenabrechnung ist neben der Betriebskosten- auch die Heizungsbilanz. Diese sogenannten "warmen Nebenkosten" werden oft von externen Messfirmen abgerechnet. Gerade hier schleichen sich oft Fehler ein, die dem Verbraucher am Ende teuer zu stehen kommen können. Grundsätzlich müssen Vermieter die Heizkosten mindestens zu 50, maximal aber zu 70 Prozent nach Verbrauch ermitteln.

Der verbliebene Teil wird in der Regel im Verhältnis zur Wohnfläche abgerechnet. Verstößt der Vermieter gegen diese Vorgaben, dürfen Sie nach Angaben des Mieterbunds 15 Prozent von der Rechnung abziehen. Darüber hinaus sollten Verbraucher darauf achten, dass die verbrauchte Energiemenge und der entsprechende Preis angegeben sind und die Wartungskosten nicht über fünf Prozent der Brennstoffkosten liegen.

Was zu tun ist, wenn Fehler vorkommen

Auch wenn Sie überzeugt sind, dass die Abrechnung fehlerhaft ist, sollten Sie Forderungen erst einmal begleichen. Allerdings unter Vorbehalt. Sie haben nach Zugang der Rechnung zwölf Monate Zeit, um Ihren Vermieter auf Fehler aufmerksam und ggf. Rückzahlungsansprüche geltend zu machen. Im Zweifel über die Richtigkeit der Abrechnung können Sie also ohne Hast die originalen Abrechnungsbelege sichten und sich mit der Energieberatung der Verbraucherzentrale, dem örtlichen Mieterverein oder dem Rechtsanwalt Ihres Vertrauens in Verbindung setzen.

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