Haus unter Wert verkaufen: Worauf das Finanzamt genau achtet

Frag t-online

Haus unter Wert ans Kind verkaufen: Legal?

Jeden Tag beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute geht es um Immobilien und Steuern.

Die Kinder sollen es einmal leichter haben – deshalb denken viele Eltern darüber nach, ihr Haus schon heute zu übertragen. Statt einer Schenkung mit Wohnrecht kann auch ein Verkauf eine Lösung sein. Aber was, wenn der Preis deutlich unter dem tatsächlichen Wert liegt? Genau das wollte ein t-online-Leser wissen, der sein Haus noch zu Lebzeiten an seine Kinder weitergeben möchte. Ist das erlaubt oder wird das Finanzamt misstrauisch?

Antwort: Grundsätzlich dürfen Eltern ihr Haus an ihre Kinder unter dem tatsächlichen Marktwert verkaufen. Rechtlich ist das möglich, solange der Verkauf notariell beurkundet und als echter Kaufvertrag ausgestaltet wird. Doch sobald der vereinbarte Preis deutlich unter dem Verkehrswert liegt, wertet das Finanzamt die Differenz als Schenkung. Diese "versteckte Schenkung" kann steuerpflichtig sein.

Das bedeutet: Der Verkauf bleibt erlaubt, aber steuerlich wird genau hingeschaut. Entscheidend ist, wie groß die Differenz zwischen Kaufpreis und Marktwert ist und ob sie innerhalb des steuerlichen Freibetrags liegt.

Kinder haben bei Schenkungen einen Freibetrag von 400.000 Euro pro Elternteil. Liegt die Differenz, also der geschenkte Wertanteil, unterhalb dieser Grenze, fällt keine Schenkungssteuer an. Wird der Freibetrag überschritten, muss auf den übersteigenden Betrag Schenkungssteuer gezahlt werden.

Ein Beispiel aus der Praxis

Beträgt der Verkehrswert eines Hauses 600.000 Euro und es wird für 300.000 Euro an das Kind verkauft, dann gilt die Differenz von 300.000 Euro als Schenkung. Da sie innerhalb des Freibetrags liegt, bleibt die Schenkung steuerfrei. Wird das Haus jedoch für nur 100.000 Euro verkauft, gilt eine Schenkung in Höhe von 500.000 Euro – und auf 100.000 Euro davon fällt Schenkungssteuer an. So berechnen Sie die Schenkungssteuer bei Immobilien.

Wie der Verkehrswert rechtssicher ermittelt wird

Ob Verkauf oder Schenkung – der Verkehrswert einer Immobilie ist die zentrale Größe, wenn es um steuerliche Fragen geht. Er entscheidet darüber, ob eine Übertragung als Verkauf, teilweise Schenkung oder voll steuerpflichtige Schenkung gilt. Deshalb sollte der Wert objektiv und nachvollziehbar bestimmt werden.

Grundlage ist das Bewertungsgesetz (BewG). Es schreibt vor, nach welchen Verfahren der Wert von Immobilien für steuerliche Zwecke zu ermitteln ist. Dabei unterscheidet man drei gängige Bewertungsmethoden:

• Vergleichswertverfahren: Hier wird der Immobilienwert anhand von Verkaufspreisen ähnlicher Objekte in der Umgebung berechnet. Faktoren wie Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung spielen eine Rolle. Dieses Verfahren eignet sich besonders für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, wenn ausreichend Vergleichsdaten vorliegen.
• Ertragswertverfahren: Wird eine Immobilie vermietet, richtet sich ihr Wert nach den erwarteten Mieteinnahmen. Der Bodenwert und der Ertragswert des Gebäudes werden zusammengeführt. Dieses Verfahren ist typisch für Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte.
• Sachwertverfahren: Bei selbst genutzten Immobilien wird der Wert aus dem Bodenwert und dem Wert des Gebäudes abzüglich der Altersminderung berechnet. Hier zählt also, was es kosten würde, das Haus heute in gleichem Zustand wieder zu errichten.

Das Finanzamt nutzt bei Schenkungen und Erbschaften meist standardisierte Verfahren auf Basis dieser Methoden. Diese Berechnungen sind jedoch pauschal und berücksichtigen keine individuellen Merkmale, etwa Sanierungsbedarf, besondere Lage oder Modernisierungen. Dadurch kann der amtliche Wert leicht zu hoch ausfallen, was die Steuerlast unnötig erhöht.

Um das zu vermeiden, empfiehlt es sich, ein unabhängiges Gutachten von einem zertifizierten Immobiliensachverständigen einzuholen. Dieses berücksichtigt die tatsächlichen Eigenschaften des Hauses und dient dem Finanzamt als fundierte Grundlage. So lässt sich im Zweifel auch belegen, dass der vereinbarte Preis realistisch ist und keine verdeckte Schenkung vorliegt.