Frag t-online Haus zu Lebzeiten übertragen: So lassen sich Steuern sparen
Jeden Tag beantwortet ein Experte aus der t-online-Ratgeberredaktion eine Leserfrage rund ums Geld. Heute geht es um das Vererben einer Wohnung und die Steuer.
Das Thema Erbe und Eigentum treibt viele t-online-Leser um. Vergangene Woche ging es bereits um die Frage, ob Eltern ihr Eigenheim unter Marktwert an die Kinder weitergeben dürfen. Nun meldete sich eine Leserin, die ein Zweifamilienhaus besitzt, in dem ihre Tochter und sie selbst jeweils eine Wohnung bewohnen. "Welche steuerlichen Konsequenzen hat es, das Erbe bereits zu Lebzeiten weiterzugeben?", fragt sie.
Vielen Dank für Ihre Frage.
Melanie Holz, Steuerexpertin bei Wiso Steuer, weiß: "Wenn Sie Ihr Zweifamilienhaus schon zu Lebzeiten an Ihre Tochter übertragen, gilt das steuerlich als Schenkung. Für Kinder gilt dabei ein Freibetrag von 400.000 Euro innerhalb von zehn Jahren. Erst wenn der Wert der Immobilie diesen Betrag übersteigt, fällt Schenkungsteuer an", so Holz. Grundlage dafür ist der Verkehrswert, also der Preis, der bei einem Verkauf erzielt werden könnte.
Ihr Tipp: "Übersteigt der Wert des Hauses den Freibetrag von 400.000 Euro, können Sie die Wohnungen zeitlich versetzt übertragen. Nach zehn Jahren steht der Freibetrag erneut zur Verfügung – so reduzieren Sie die Steuerlast deutlich." Dagegen löst die Schenkung selbst keine Einkommensteuer aus, und auch Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen zwischen Eltern und Kindern nicht an, wie die Expertin erläutert.
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So lässt sich Schenkungsteuer vermeiden
Wer dagegen Schenkungsteuer sparen will, hat eine weitere Möglichkeit. In diese Richtung zielt die Frage der Leserin. Denn: Wenn sie sich beim Verschenken des Hauses ein Wohnrecht und Nießbrauchrecht vorbehält – also von ihrer Tochter Miete bezieht –, mindert das den steuerrechtlichen Wert der Wohnung deutlich. Denn beides schränkt den tatsächlichen wirtschaftlichen Nutzen des neuen Eigentümers ein.
Der steuerliche Wert der Immobilie wird um den sogenannten Kapitalwert dieser Rechte reduziert. Lesen Sie im Infokasten, wie dieser sich beispielsweise berechnet. Dadurch sinkt die Bemessungsgrundlage für die Schenkung- oder Erbschaftsteuer, was oft zu einer deutlich geringeren Steuer führt. "So lässt sich Schenkungsteuer oft ganz vermeiden", so Holz.
Wie wertvoll ist Wohnrecht?
Finanzämter berechnen den Wert des Wohnrechts anhand der Formel: Jahresmiete × Kapitalwertfaktor. Die Jahresmiete darf höchstens dem Immobilienwert geteilt durch 18,6 entsprechen. Der Kapitalwertfaktor hängt vom Alter ab – ein 70-Jähriger hat 2025 z.B. den Faktor 9,858. Bei 12.000 Euro Jahresmiete ergibt sich damit ein Wohnrecht im Wert von 118.296 Euro. Der Faktor sinkt mit dem Alter, weil die Lebenserwartung abnimmt – und damit auch der Wert des Wohnrechts. Die Tabelle stellt das Finanzministerium bereit.
Mieteinnahmen bleiben Einnahmen des Schenkenden
Diese Rechte sollten sich Hausbesitzer vor der Schenkung im Grundbuch eintragen lassen. Im Falle der Leserin bedeutet das: Sie könnte sich den Nießbrauch an der Wohnung Ihrer Tochter vorbehalten und weiterhin Mieteinnahmen erzielen. Diese gelten steuerlich weiterhin als ihre Einnahmen.
"Die Leserin müsste die Einnahmen in ihrer Einkommensteuererklärung angeben, darf dann aber auch Werbungskosten wie Reparaturen oder Abschreibungen absetzen. Die Tochter ist in diesem Fall zwar zivilrechtlich Eigentümerin, die Einkünfte aus der Vermietung werden jedoch steuerlich der Leserin als Nießbraucher zugerechnet", so Holz.
- Schriftliche Anfrage bei Wiso Steuer
- bundesfinanzministerium.de: "Bewertung einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung; Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2025"
