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Vermietung und Verpachtung


Überschusseinkünfte  

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung

24.03.2015, 13:29 Uhr | rb (TP)

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören nach dem deutschen Steuerrecht zu den sogenannten Überschusseinkünften. Als Vermieter haben Sie die Möglichkeit, Ihren Einnahmen entstandene Kosten gegenüberzustellen. Wie sich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf Ihre Steuererklärung auswirken, erfahren Sie hier.

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Steuerpflicht besteht für alle Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Grundsätzlich sind alle Einnahmen, die Sie durch eine entgeltliche Überlassung von Immobilien oder Vermögensgegenständen erzielen, als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §§ 2 und 21 des Einkommensteuergesetzes steuerpflichtig. Zu den Einnahmearten gehören unter anderem:

  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäudeteilen, Gebäuden oder Schiffen,
  • Rechte wie zum Beispiel das Erbbaurecht oder das Mineralgewinnungsrecht,
  • Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von sogenannten Sachinbegriffen, also von einzelnen Teilen Ihres Privatvermögens,
  • Einnahmen aus der zeitlich begrenzten Überlassung von künstlerischen, publizistischen oder gewerblichen Urheberrechten,
  • Einnahmen aus dem Verkauf von Miet- oder Pachtforderungen.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durch Werbungskosten reduzieren

Steuerpflichtig sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ausschließlich mit ihrem Überschussanteil. Das bedeutet, Sie können Ihre Steuerlast durch Werbungskosten senken. Insbesondere bei Einnahmen aus vermieteten Immobilien bestehen Werbungskosten zum Beispiel aus:

  • Abschreibungen auf die Immobilie (Abnutzung),
  • Bewirtschaftungskosten: Umlagen auf die Mieter gelten hier als Einnahme,
  • Grundsteuer,
  • Finanzierungskosten und Zinsen, soweit sie mit der vermieteten Sache im Zusammenhang stehen,
  • Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten,
  • Kosten für eine Rechtsberatung für Fälle, die sich auf das Mietverhältnis beziehen,
  • Kosten für eine Steuerberatung zu dem Teil, der auf die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung entfällt,
  • Hausversicherungen,
  • Verwaltungskosten.

Diese Werbungskosten können Sie nur in dem Jahr steuermindernd absetzen, in dem sie tatsächlich entstanden sind. Als Werbungskosten absetzen können Sie auch Zahlungen an Mieter, die Sie leisten, um die Mieter zum Auszug aus der vermieteten Immobilie zu bewegen. Anerkannt wird diese Zahlung jedoch nur, wenn die Immobilie sofort wieder vermietet wird.

Die Differenz aus den jährlichen Mieteinnahmen und den belegbaren Werbungskosten ergibt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Sie als Einnahmen versteuern müssen.

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