Grundsteuer über 220 qm Wohnfläche: Wie viel zahle ich für ein Haus?

Die Höhe der Grundsteuer hängt unter anderem von der Wohnfläche ab. Doch das ist längst nicht alles. Was für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt.

Zu Beginn eines jeden Jahres setzt Ihre Stadt oder Gemeinde die Grundsteuer für alle Eigentümer fest. Eingezogen wird sie dann in der Regel vierteljährlich. Die Höhe des Betrags orientiert sich dabei an diversen Faktoren. Besonders entscheidend ist der Wohnort, aber auch die Wohnfläche ist wichtig.

Denn sie bestimmt mit, wie hoch der sogenannte Einheitswert ausfällt. Er gibt den Wert des Grundstücks an und wird noch mit einer bundeseinheitlich gesetzlich festgelegten Steuermesszahl und dem Hebesatz der Kommune multipliziert. Das Ergebnis der Rechnung ist Ihre jährliche Grundsteuer.

Achtung: Der Einheitswert gilt nur noch bis Ende 2024. Ab dem 1. Januar 2025 greift die neue Berechnung der Grundsteuer, und der Einheitswert wird durch den Grundsteuerwert ersetzt. Um diesen zu ermitteln, müssen Besitzer von Grundstücken, Häusern und Wohnungen bis 31. Januar 2023 eine besondere Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen.

So funktioniert die Berechnung aktuell noch

Hintergrund ist, dass der Einheitswert auf sehr alten Daten basiert. Im Westen auf dem Wert von Grund (Bodenrichtwert) und eventuell darauf stehenden Immobilien zum Stichtag 1. Januar 1964, im Osten zum Stichtag 1. Januar 1935. Die Einheitswerte liegen daher erheblich unter den heutigen Verkehrswerten.

In der Praxis heißt das: Die Finanzämter rechnen aktuell noch mit der Jahresrohmiete, die ein Mieter zum 1. Januar 1964 im Westen oder zum 1. Januar 1935 im Osten hätte zahlen müssen. Sie multiplizieren diese mit einem Vervielfältiger und rechnen dann eventuell noch Zuschläge (werterhöhende Umstände) oder Abschläge (wertmindernde Umstände) mit ein. Auch Grundstücksart und Baujahr des Hauses sind wichtig.

Das Ganze nennt sich dann Ertragswertverfahren und wird für alle bebauten Grundstücke, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Eigentumswohnungen, Geschäftsgrundstücke und fast alle Einfamilienhäuser genutzt, um den Einheitswert zu ermitteln.

Ausnahme bei Wohnfläche über 220 Quadratmeter

Eine Besonderheit gilt, wenn die Wohnfläche über 220 Quadratmetern liegt. Am sogenannten Hauptfeststellungsstichtag in den Jahren 1964 und 1935 waren Häuser dieser Größe etwas Einzigartiges. Es gab daher keinen repräsentativen Mietmarkt für solche Gebäude, auf dessen Grundlage eine übliche Miete hätte ermittelt werden können.

Liegt die Wohnfläche über 220 Quadratmetern, kommt deshalb bis heute nicht das Ertragswertverfahren, sondern das Sachwertverfahren zum Einsatz, um den Einheitswert zu bestimmen. Dieser steigt dadurch in der Regel – und damit auch die Grundsteuer. Lesen Sie hier, welche Räume Sie weglassen können, damit die Wohnfläche sinkt.

Weitere Faktoren bestimmen die Grundsteuer

Das Sachwertverfahren wird auch genutzt, wenn es sich um gemischt genutzte Grundstücke handelt, also beispielsweise ein Gewerbebetrieb im Gebäude integriert ist. Sollte dieser allerdings weniger als 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche einnehmen, bleibt es beim Ertragswertverfahren.

Wie bereits erwähnt, ist der Einheitswert aber nur der erste Faktor, der zur Berechnung der Grundsteuer wichtig ist. In einem zweiten Schritt wird er mit der Steuermesszahl multipliziert, deren Höhe von der Art der Bebauung und dem Wohnort abhängt. Bei Einfamilienhäusern beträgt sie aktuell zwischen 2,6 und 10 Promille (0,26 bis 1 Prozent), bei Zweifamilienhäusern zwischen 3,1 und 10 Promille (0,31 bis 1 Prozent).

Wenn ab 2025 der Grundsteuerwert statt des Einheitswerts gilt, sinken diese Steuermesszahlen deutlich, um das gesamte Grundsteueraufkommen nicht zu erhöhen. Sie liegt dann bei 0,031 Prozent für Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhäusern oder Miet- und Eigentumswohnungen und bei 0,035 Prozent für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke.

Das Produkt aus Einheitswert (ab 2025: Grundsteuerwert) und der Steuermesszahl ist der Grundsteuermessbetrag. Dieser muss noch mit dem Hebesatz der jeweiligen Kommune multipliziert werden, um die endgültige Grundsteuer zu erhalten. Welchen Spielraum die Kommunen dabei haben, lesen Sie hier.

Wohnfläche allein ist nicht entscheidend

Welche Hebesätze ab 2025 gelten, ist allerdings noch nicht klar. Das entscheiden die Kommunen erst, wenn die Grundsteuerwerte für die Mehrzahl der Grundstücke feststehen – also Ende 2023 oder Anfang 2024.

Wie teuer es nach der Grundsteuerreform für Sie wird, lässt sich heute also noch nicht sagen. Auch entscheidet nicht die Wohnfläche allein darüber. Wichtig sind – zumindest in den Bundesländern, die dem Bundesmodell folgen – auch der Bodenrichtwert, die Grundstücksart, das Gebäudealter sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete. Lesen Sie hier, was für die übrigen Bundesländer gilt.

Beispielrechnung für ein 220-Quadratmeter-Haus

Damit Sie eine Vorstellung davon bekommen, was auf Sie zukommen könnte, finden Sie im Folgenden eine beispielhafte Berechnung der Grundsteuer für ein 220 Quadratmeter großes Haus nach dem Bundesmodell. Angenommen werden dabei diese Eckdaten:

• Lage: Randlage in Dortmund
• Baujahr des Gebäudes: 2013
• Grundstücksfläche: 500 qm
• Wohnfläche: 220 qm
• Mietniveaustufe: 3
• Monatliche Nettokaltmiete: 6,12 Euro/qm
• Garagenstellplätze: 1
• Bodenrichtwert: 300 Euro/qm
• Bewertungsstichtag: 1. Januar 2022
• Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre
• Steuermesszahl: 0,031 Prozent
• Hebesatz der Gemeinde: 610 Prozent

Rohertrag für die Wohnung

Alles beginnt mit dem jährlichen Rohertrag für die Wohnung. Diese ergibt sich aus dem Produkt aus Wohnfläche und der statistisch ermittelten monatlichen Nettokaltmiete für Ihre Immobilie (zu finden in der Tabelle in Anlage 39 Bewertungsgesetz), bereinigt um das Mietniveau (abzulesen in dieser Tabelle) und multipliziert mit 12 (für die zwölf Monate eines Jahres).

In unserem Beispiel bedeutet das: 220 qm Wohnfläche x 6,12 Euro Nettokaltmiete + 0 Prozent für Mietstufe 3 ergibt einen monatlichen Rohertrag von 1.346,40 Euro. Multipliziert mit 12 erhalten Sie den jährlichen Rohertrag für die Wohnung: 16.158,80 Euro.

Rohertrag für das Grundstück

Als Nächstes möchten Sie wissen, wie hoch der jährliche Rohertrag für das gesamte Grundstück ist. Dafür müssen Sie noch den Rohertrag für Garagenstellplätze kennen. Hier rechnet das Finanzamt mit einem pauschalen Betrag von 35 Euro pro Garage, der wiederum um die Mietniveaustufe angepasst wird.

Das Ergebnis müssen Sie wieder mit 12 multiplizieren, um den jährlichen Rohertrag für Garagen zu erhalten. Addieren Sie hierzu den jährlichen Rohertrag für die Wohnung, haben Sie den Rohertrag für das gesamte Grundstück ermittelt.

Da das Beispielhaus über einen Garagenstellplatz verfügt, addieren Sie also noch 420 Euro zum Rohertrag für die Wohnung hinzu (35 Euro x 1 x 12), um den Rohertrag für das Grundstück zu erhalten: 16.158,80 Euro + 420 Euro = 16.578,80 Euro.

Reinertrag des Grundstücks

Nun subtrahieren Sie vom Rohertrag des Grundstücks die sogenannten Bewirtschaftungskosten (zu finden in Anlage 40 Bewertungsgesetz). Diese sind abhängig von der Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Da das Beispielhaus am Bewertungsstichtag 9 Jahre alt ist, beträgt diese 71 Jahre (wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren - 9 Jahre). Für Gebäude mit dieser Restnutzungsdauer werden 18 Prozent Bewirtschaftungskosten abgezogen. Also: 16.578,80 Euro - 18 Prozent (2.984,18 Euro) macht 13.594,62 Euro Reinertrag des Grundstücks.

Kapitalisierter Reinertrag des Grundstücks

Um die Sache noch komplizierter zu machen, wird der Reinertrag des Grundstücks noch mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert. Der für Sie gültige Wert findet sich in dieser Tabelle in Anlage 37 Bewertungsgesetz. In diesem Beispiel beträgt er 33,07, was einen kapitalisierten Reinertrag von 449.574,08 Euro ergibt (13.594,62 Euro x 33,07).

Abgezinster Bodenwert

Um am Ende den Grundsteuerwert zu erhalten, benötigen Sie neben dem kapitalisierten Reinertrag des Grundstücks noch den abgezinsten Bodenwert. Dafür multiplizieren Sie die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert, einem Umrechnungskoeffizienten (§ 257 Abs. 1 S. 2 Bewertungsgesetz, Anlage 36) und einem Abzinsungsfaktor (§ 257 Abs. 2 Bewertungsgesetz, Anlage 41).

Für das Beispielhaus bedeutet das: 500 qm x 300 Euro x 1,00 x 0,1732 = 25.980 Euro.

Achtung: Sollte der Bodenwert vor Abzinsung so hoch sein, dass 75 Prozent davon mehr sind als der ermittelte Grundsteuerwert, wird dieser Wert zum Grundsteuerwert. In diesem Beispiel beträgt der Bodenwert vor Abzinsung 150.000 Euro (500 qm x 300 Euro x 1,00). 75 Prozent davon sind 112.500 Euro.

So hoch muss der Grundsteuerwert also mindestens sein. Wie Sie gleich sehen werden, ist er in diesem Beispiel aber ohnehin deutlich höher: Denn die Summe aus kapitalisiertem Reinertrag und abgezinstem Bodenwert ergibt 475.554,08 Euro.

Grundsteuer

Um nun noch die zu zahlende Grundsteuer zu berechnen, müssen Sie den Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl und dem Hebesatz der Kommune multiplizieren. Also: 475.554,08 Euro x 0,031 Prozent x 610 Prozent = 899,27 Euro.

Für das Haus mit 220 Quadratmeter Wohnfläche müssten Sie ab 2025 also eine jährliche Grundsteuer von 899,27 Euro entrichten. Zur Erinnerung: Die tatsächlich zu zahlende Grundsteuer dürfte von dieser Berechnung abweichen, da der dann gültige Hebesatz noch nicht feststeht.