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Trotz Niedrigzinsen: Diese Fallen drohen beim Immobilienkauf

Trotz Niedrigzinsen  

Diese Tücken lauern beim Immobilienkauf

20.03.2016, 12:00 Uhr | Dr. Manuel Kayl und Josefine Lietzau, Finanztip

Endlich die eigenen vier Wände! Dieser Wunsch treibt unzählige Deutsche um. Doch nur die wenigsten setzen ihn in die Tat um. Schließlich sind ein Hausbau oder der Kauf einer Immobilie kostspielig - und dann fallen bei der Finanzierung ja auch noch Zinsen an. Grund genug für viele, den Traum vom Eigenheim vorerst zu begraben - zu Recht oder zu Unrecht?

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Angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase werben die Banken derzeit mit unglaublich günstigen Angeboten für eine Baufinanzierung. Flächendeckend liegen die Zinssätze bei 1 Prozent pro Jahr. Vor einigen Jahren mussten Sie hier noch mit 5 Prozent rechnen.

Niedrigzinsen vs. hohe Kaufpreise

Warum können sich die Banken das leisten? Ganz einfach: Momentan fallen in Deutschland die Zinsen für festverzinsliche Wertpapiere wie Staatsanleihen. So werden zehnjährige Bundesanleihen nur noch mit etwa 0,2 Prozent pro Jahr verzinst. Und diese Entwicklung beeinflusst die Baufinanzierung.

Der Traum vom Haus rückt angesichts der niedrigen Zinsen für viele Familien in scheinbar greifbare Nähe, besonders für weniger finanzstarke. Sie glauben, dass sie sich nun ein Eigenheim leisten können. Schaut man allerdings genauer hin, erkennt man, dass sich hinter den Niedrigzinsen Tücken und Unsicherheitsfaktoren verbergen: steigende Kaufpreise für Immobilien, Probleme bei der Planung mit den Zinsen und eine komplizierte Darlehensdynamik.

In vielen Regionen sind die Kaufpreise gestiegen

Wer heutzutage in einer Großstadt ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, stellt schnell fest: So teuer war es fast noch nie. Ohne die aktuellen Niedrigzinsen könnte sich vermutlich kaum ein Durchschnittsverbraucher die Baufinanzierung überhaupt leisten. Doch es sind gleichzeitig die niedrigen Zinsen, die die Preise der Wohnimmobilien in die Höhe treiben. Denn Verbraucher können für die gleiche monatliche Rate zurzeit höhere Darlehen aufnehmen.

Darin versteckt sich auch das Risiko eines Wertverlusts: Wenn die Zinsen wieder steigen, können sich Verbraucher nur noch niedrigere Darlehen leisten. Das kann zur Folge haben, dass die Preise für Immobilien zurückgehen und ein Haus oder eine Wohnung an Wert verliert.

Ob die Gefahr eines Wertverlusts in Ihrer Wohngegend besteht, können Sie über den sogenannten Vervielfältiger feststellen. Dabei geht es um das Verhältnis von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis. Sie nutzen dazu die Nettojahreskaltmiete ohne Betriebskosten.

Eine Orientierung für die Kaltmiete bieten Portale, auf denen Mietwohnungen angeboten werden. Von dem gelisteten Preis müssen aber die Betriebskosten, die nur der Vermieter trägt, noch abgezogen werden. Je höher dieses Verhältnis ist, desto eher besteht die Gefahr überhöhter Preise.

Das Empirica Institut veröffentlicht dazu aktuelle Daten für die zwölf größten kreisfreien Städte. Die Experten des Institutes schätzen zum Beispiel die Kaufpreise in München, Stuttgart und Hamburg derzeit als sehr hoch ein. Für Verbraucher bedeutet das, dass sie sich darauf einstellen sollten, langfristig mit der Immobilie zu planen. Wenn die Immobilie bereits nach einigen Jahren weiterverkauft werden soll, steigt in den gefährdeten Regionen das Risiko von Verlusten.

Kurze Zinsbindung birgt Risiko bei Zinsanstieg

Ein weiteres Problem mit den Niedrigzinsen ist: Die günstigen Konditionen gibt es mit einer kurzen Zinsbindung von etwa fünf Jahren. Danach legen die Geldhäuser die Aufschläge neu fest, indem sie sich am Marktzins orientieren. Das heißt: Der heute noch günstige Kredit kann nach fünf Jahren deutlich teurer werden. So zahlten Bauwillige im November 2008 laut der Deutschen Bundesbank knapp über 5 Prozent pro Jahr. Es ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Zinsen in einigen Jahren wieder auf diesem Niveau befinden.

Wenn Sie sich einen Baukredit also nur aufgrund der niedrigen Raten leisten können, machen Sie sich bewusst: Steigen die Zinsen wieder, steigen auch Ihre Monatsraten, wenn Sie das Darlehen wie geplant abbezahlen wollen. Aber können Sie sich das leisten? Niemand kann in die Zukunft sehen. Und die Zinsentwicklung ist nicht kalkulierbar.

Lange Zinsbindung birgt weniger Risiko

Wir haben berechnet, wie sich ein deutlicher Zinsanstieg von 1 auf 5 Prozent pro Jahr auf die Raten auswirkt - eine unveränderte Laufzeit vorausgesetzt. Ergebnis: Bei einem Darlehen in Höhe von 200.000 Euro steigen die Monatsraten bei einer Anfangstilgung in Höhe von 3,52 Prozent um mehr als 300 Euro.

Veränderung der monatlichen Rate nach Ablauf der Zinsbindung

Höhe DarlehenLaufzeitZinsbindungAnfangszinsZins nach BindungsfristAnfängliche monatliche RateRate nach Zinsanstieg
200.000 €25 Jahre5 Jahre1% pro Jahr5% pro Jahr753 €1080 €

Quelle: eigene Berechnung (Stand: 21. Januar 2015)

Bleiben wir bei dem Beispiel. Wenn Sie knapp bei Kasse sind, werden Sie vermutlich zu Ihrer Bank gehen und darum bitten, die Raten nicht zu erhöhen. Das heißt aber, dass sich die Laufzeit etwa verdoppelt. Schließlich müssen Sie nun mehr Zinsen zahlen. Wenn Sie also kurz nach Ihrem 40. Geburtstag Ihre Baufinanzierung abschließen, sind Sie erst in einem Alter von über 90 Jahren schuldenfrei. Außerdem schleppen Sie die Zinsen länger mit als ursprünglich geplant - das macht das Darlehen noch teurer. Über die gesamte Laufzeit zahlen Sie 248.700 Euro mehr an Zinskosten. Preiswert ist das Haus dann kaum noch.

Deshalb unser Tipp: Schließen Sie nur eine Baufinanzierung ab, wenn Sie sich eine lange Zinsbindung leisten können. Zwar wird der Zinssatz dann höher ausfallen. Sie kennen jedoch langfristig die Höhe der Raten - und das gibt Ihnen Planungssicherheit. Das ist besonders für weniger betuchte Familien sinnvoll.

Ein realistischer Zinssatz für eine 15-jährige Zinsbindung liegt derzeit bei etwa 2 Prozent pro Jahr. Bei einer Anfangstilgung von 2,96 Prozent zahlen Sie monatliche Raten von etwa 850 Euro für eine Laufzeit von 25 Jahren. Die Raten sind nur etwa 100 Euro höher als beim Beispiel mit der kurzen Zinsbindung. Sie sind gleichzeitig für mindestens 15 Jahre vor bösen Überraschungen gefeit.

Wählen Sie eine hohe Tilgung

Eine weitere Folge der niedrigen Zinsen: Besonders in Kombination mit einer geringen Anfangstilgung ziehen sie die Laufzeit der Baukredite in die Länge. Wir vergleichen zwei Darlehen. Bei einem Darlehen beträgt der Zinssatz 2 Prozent pro Jahr, beim anderen Darlehen sind es 5 Prozent. In beiden Fällen nehmen wir eine Anfangstilgung von 1,5 Prozent an. Das Darlehen mit dem niedrigeren Zinssatz hat eine über zehn Jahre längere Laufzeit.

Der Unterschied ergibt sich aus dem Zinsanteil an den monatlichen Raten. Bei einem hohen Zinssatz ist der Anteil der Zinsen am Anfang höher als die Tilgung. Doch mit jedem Monat sinkt diese Belastung, der Tilgungsanteil wächst. Bei dem niedrigeren Zinssatz von 2 Prozent dagegen ist der Zinsanteil geringer und so dieser Effekt kleiner. Sie zahlen den Baukredit wesentlich länger ab, da Sie Ihre Schulden nicht so schnell tilgen.

Geänderte Spielregeln durch Niedrigzins

Noch vor wenigen Jahren war eine Anfangstilgung von 1,5 Prozent aufgrund der höheren Zinsen üblich. Die aktuellen Niedrigzinsen änderten jedoch die Spielregeln. Deshalb unser Tipp: Wählen Sie eine möglichst hohe Anfangstilgung von 2,5 Prozent pro Jahr oder höher. Gerade in Kombination mit einer langfristigen Zinsbindung erhalten Sie so eine sichere Baufinanzierung.

So gehen Sie vor

Unterm Strich bedeutet das: Die aktuellen Baufinanzierungsangebote geben vielen Verbrauchern die Möglichkeit, sich den Traum vom eigenen Heim zu erfüllen. Allerdings bergen sie etliche Tücken. Gerade weniger solvente Familien sollten sich vor der Kreditaufnahme wichtige Fragen stellen:

  • Wie viel Geld können Sie überhaupt in Ihr Traumhaus stecken?

  • Welche Art der Finanzierung ist für Sie die optimale und wo erhalten Sie das beste Angebot?

Die Antworten auf diese Fragen sind wichtiger als scheinbar preiswerte Darlehen. Wir empfehlen Ihnen, für den Abschluss einer Baufinanzierung einen unabhängigen Vermittler wie Dr. Klein oder Interhyp aufzusuchen. Diese führen eigene Datenbanken und können Angebote von manchmal mehreren hundert Kreditinstituten vergleichen.

Mehr Informationen zum Thema sowie eine Bewertung der Vermittler Interhyp und Dr. Klein finden Sie auf finanztip.de.

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