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Steuertipps für Immobilienbesitzer: So sparen Sie Geld

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So sparen Sie Geld  

Steuertipps für Immobilienbesitzer

25.05.2018, 10:00 Uhr | sm, t-online.de

Steuertipps für Immobilienbesitzer: So sparen Sie Geld. Immobilien: Beim Bau eines Eigenheimes oder dem Erwerb einer Immobilie haben Hausbesitzer viele Möglichkeiten, Steuern zu sparen. (Quelle: dpa/Jens Büttner)

Immobilien: Beim Bau eines Eigenheimes oder dem Erwerb einer Immobilie haben Hausbesitzer viele Möglichkeiten, Steuern zu sparen. (Quelle: Jens Büttner/dpa)

Sind Sie Immobilienbesitzer? Dann haben Sie die Möglichkeit, durch bestimmte Maßnahmen Ihre Steuerlast zu minimieren. Dazu gehören Abschreibungen, zinsgünstige Kredite für Umbauarbeiten sowie die Nutzung staatlicher Zuschüsse und Förderprogramme. Augen auf, heißt es auch beim Thema Schenken und Vererben.

Grunderwerbsteuer

Sind Sie Bauherr, sollten Sie beim Blick auf die Grunderwerbsteuer darauf achten, das Grundstück und den Hausbau von zwei getrennten Parteien zu erwerben. Unter dieser Voraussetzung fallen für das Grundstück die jeweils geltende Grunderwerbsteuer und für die Immobilie die Umsatzsteuer an. Agieren Bauunternehmer und Grundstücksverkäufer unter einem Firmendach, sollten Sie zwischen dem Kauf des Grundstücks und dem Baubeginn sechs Monate verstreichen lassen.

Abschreibung

Wie kann der Wertminderung eines Gebäudes Rechnung getragen werden? Mit der Gebäudeabschreibung, genannt Absetzung für Abnutzung (AfA). Sie ist einer der größten Abschreibungsposten für Immobilienbesitzer. Ihre Höhe hängt von den Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes ab, die zur Nutzungsdauer in Bezug gesetzt wird. Die AfA kann nur für die Immobilien als solche angewandt werden. Der Kosten für die dazugehörigen Grundstücke oder den selbst genutzten Wohnraum müssen herausgerechnet werden.

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Kreditzinsen und Grundsteuer

Finanzieren Sie den Kauf einer Immobilie über ein Hypothekendarlehen, können Sie die anfallenden Kreditzinsen als Werbungskosten absetzen. Das gleiche gilt für Vermieter, die die jährlich anfallende Grundsteuer steuermindernd geltend machen können.

Denkmalschutz

Die Kosten für die Modernisierung einer denkmalgeschützten Immobilie können über einen Zeitraum von zehn Jahren mit jährlich neun Prozent des zu versteuernden Einkommens verrechnet werden. Alternativ können die Kosten für die Wiederherstellung beziehungsweise Modernisierung auch innerhalb von acht Jahren zu neun Prozent und weiteren vier Jahren zu sieben Prozent abgesetzt werden. Doch Achtung: Überschreiten die Baumaßnahmen den Rahmen einer Modernisierung, kann das Finanzamt die gewährten Steuervorteile auch nachträglich streichen.

Vermietung

Vermieten Sie die Wohnungen in Ihrer Immobilie? Haben Sie eventuell Leerstand? Dann sollten Sie einen Erlass der Grundsteuer beantragen. Bei einem nicht selbst verschuldeten Leerstand kann die Grundsteuer bei vollständigem Mietausfall zum Beispiel um 50 Prozent reduziert werden. Um einen Mietausfall steuerlich geltend zu machen, muss dieser mindestens die Hälfte der theoretisch zu erzielenden Mieteinnahmen ausmachen.

Grundlegend können Sie alle Kosten, die mit einer Vermietung im Zusammenhang stehen, von den Einnahmen abziehen. Bei der Vermietung an Angehörige sollte die Miete sicherheitshalber 75 Prozent der ortsüblichen Miete betragen. Sonst werden die Werbungskosten nur anteilig anerkannt. 

Renovierung

Ebenfalls abzugsfähig sind die Kosten für Renovierungsarbeiten – mit Ausnahme der Materialkosten. Allerdings sollten Sie mit der Renovierung erst drei Jahre nach dem Kauf der Immobilie beginnen. Sonst zählen diese Aufwendungen zum Beispiel für Handwerker zum Anschaffungspreis und wirken sich nur über die Jahresabschreibung steuermindernd aus. 

Nicht nur Vermieter auch Selbstnutzer können bei anfallenden Reparaturmaßnahmen Steuervorteile geltend machen. Die Grenze liegt bei 20 Prozent der Handwerkerkosten. Damit umfasst der Steuervorteil bei maximal absetzbaren Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten von 6.000 Euro insgesamt 1.200 Euro pro Jahr.

Vermieter aufgepasst: Es lohnt sich, alle Rechnungen für Reparaturen, Renovierungen oder Modernisierungen sowie Belege für Kreditzinsen zu sammeln. Liegen die Ausgaben über den Mieteinnahmen, können Immobilienbesitzer den Verlust an Vermietung und Verpachtung mit ihren positiven Einkünften steuermindernd verrechnen.

Umbau und Zuschuss vom Staat

Haben Sie schon einmal überlegt, Ihre Immobilie altersgerecht und barrierefrei oder auch energiesparend umzubauen? Dann können Sie zum Beispiel bei der KfW einen zinsgünstigen Kredit beantragen. Interessenten können sich auch mit der Förderdatenbank des Bundes über laufende Förderprogramme des Bundes, der Länder oder der Europäischen Union informieren. Näheres unter: www.foerderdatenbank.de.

Die Chancen stehen gut, für die Modernisierung oder den Austausch Ihrer Heizung einen Zuschuss aus laufendenden Förderprogrammen zu erhalten. Das Gleiche gilt, wenn Immobilienbesitzer die Fenster austauschen beziehungsweise Wärmedämmungsmaßnahmen am Haus durchführen.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Ebenso können sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen – wie Putzen, Kochen oder die Gartenpflege, die im Haus oder auf dem dazugehörenden Grundstück geleistet werden, in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Leistungen von Minijobbern können mit 20 Prozent, maximal 510 Euro, und sozialversicherungspflichtig oder selbstständig Beschäftigte mit maximal 4.000 Euro pro Jahr steuerlich verrechnet werden.

Schenken und Vererben

Sie wollen Ihren Kindern oder Enkeln die Steuern für die Übertragung einer Immobilie ersparen? Dann sollten Sie den Steuerfreibetrag im Blick haben, der bei Schenkungen und für das Beerben von Kindern bei 400.000 Euro und Enkelkindern bei 200.000 Euro liegt. Da lohnt es, die Immobilie rechtzeitig – mindestens zehn Jahre vor dem Ableben – an seine Erben zu verschenken und den Rest zu vererben. Liegen beide Werte unter der Grenze von 400.000 Euro bzw. 200.000 Euro, fällt keine Steuer an.

Quellen:
– eigene Recherchen
– Bundesfinanzministerium

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