Kredit für Miete? Wenn ein Kredit günstiger ist als die Miete

Im Vergleich zu anderen Staaten ist Deutschland ein Land der Mieter. Dabei kann sich ein Kauf trotz der stark gestiegenen Preise für Häuser und Wohnungen rechnen – selbst für junge Familien mit wenig Eigenkapital.

Eigentlich hatten sich Pia und François Duchateau nur ein Zimmer mehr zur Miete gewünscht – unterschrieben haben sie dann einen Kaufvertrag. "Es war für uns günstiger, monatlich den Kredit für eine Wohnung abzuzahlen als die Mieten", sagen sie.

Das Paar lebt mit zwei kleinen Söhnen in Köln, einer Stadt, die nicht gerade bekannt ist für günstigen Wohnraum. 100 Quadratmeter in guter Lage, vollständig saniert oder gebaut vor nicht mehr als zehn Jahren, kosteten dort Ende 2019 etwa 386.000 Euro. Neun Jahre zuvor waren es noch 224.000 Euro, also 42 Prozent weniger.

Trotzdem kann sich ein Kauf wie im Fall der Duchateaus auch heute noch lohnen – wenn das sogenannte Kauf-Mietpreis-Verhältnis stimmt. So kommen die Experten der Zeitschrift "Finanztest" zu dem Schluss: "Nach einem Kauf ist die Monatsbelastung in vielen Regionen nicht oder nur wenig höher als nach Abschluss eines neuen Mietvertrags – mitunter sogar niedriger. Das gilt sogar für große Städte wie Köln."

Die niedrigen Bauzinsen wollen sich viele nicht entgehen lassen

Möglich machen das auch die extrem niedrigen Bauzinsen. Während Geldanlagen wie Tages- und Festgeld kaum noch etwas abwerfen, spielt das Zinstief Kreditnehmern in die Karten. Die Bauzinsen sind in den vergangenen zehn Jahren stärker gefallen als sich Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen verteuert haben. Das macht Immobilien für immer mehr Menschen auch als Wertanlage attraktiv.

Ein Blick auf die nackten Zahlen: Wer sich zehn Jahre bindet, zahlt nach Angaben der Finanzberatung FMH aktuell durchschnittlich 0,67 Prozent Zinsen. Bei einer Laufzeit von 15 Jahren sind es im Schnitt 0,96 Prozent, bei 20 Jahren 1,13 Prozent. Das entspricht gerade einmal einem Viertel der 2010 üblichen Konditionen für Baufinanzierungen.

Diese historisch günstige Gelegenheit wollen sich viele nicht entgehen lassen. Und das müssen sie auch nicht.

Immer mehr Banken vergeben inzwischen Baukredite, selbst wenn nur wenig Eigenkapital vorhanden ist. "100-Prozent-Finanzierungen sind fast mehr die Regel als die Ausnahme", sagt Kai Weber, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzdienstleister Dr. Klein. "Bei vernünftiger Bonität ist das auch kein Problem. Das gilt häufig für junge Leute, die lange studiert haben und jetzt wegen der niedrigen Zinsen nicht warten wollen."

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1.300 Euro Kreditrate statt 1.700 Euro Miete

So ging es auch den Duchateaus. Weil sie nicht allzu viel Geld auf der hohen Kante liegen hatten, gingen sie davon aus, dass ein Kredit für sie nicht in Frage käme. "Es war dann aber doch leichter als gedacht", sagt François Duchateau. Die Sparkasse gewährte den beiden festangestellten Journalisten einen Kredit über 380.000 Euro, den sie derzeit mit monatlichen Raten von 1.300 Euro abzahlen. Die ursprünglich gewünschte gleich große Mietwohnung hätte sie etwa 1.700 Euro im Monat gekostet.

Nun wohnt die Familie in einer Neubauwohnung mit großem Balkon direkt am Park im Kölner Stadtteil Nippes, nicht weit entfernt von der Schule des älteren Sohnes. "Das war wirklich der Fang des Lebens", sagt François. "Die Wohnung könnten wir auch für egal wie viel weitervermieten, der Markt dafür ist da. Das ist gar kein Risiko."

Vermieten, das käme für Janina Dieckmann nicht in Frage. Die 32-Jährige baut mit ihrem Mann Christian ein Haus in der nordrhein-westfälischen Kleinstadt Werne um. Sie kennt es gut – sie ist darin aufgewachsen. Entsprechend emotional war die Entscheidung, es zu übernehmen.

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"Christian wollte eigentlich immer einen alten Kotten ohne Nachbarn, aber ich wollte hier nicht weg. Und verkaufen konnte ich das Haus auch auf keinen Fall." Also ließ sich der 33-Jährige überreden. Statt abgelegenem Haus mitten in der Natur bekommt er jetzt Mehrgenerationenwohnen – inklusive Schwiegervater im eigenen Haus, plus weiteren fünf Verwandten nebenan.

Viel Eigenkapital bringt günstigere Zinsen

Eigentlich raten Fachleute beim Immobilienkauf, das Herz auszuschalten und rein rational zu denken, doch auch mit Kindheitserinnerungen im Hinterkopf scheinen die Dieckmanns gut kalkuliert zu haben. Nachdem sie den Wert des Hauses haben schätzen lassen, bekam Janina eine Hälfte überschrieben, Christian kaufte die andere. "Das war günstiger als Schenkungssteuer zu zahlen."

Weil das Paar zudem 21 Prozent Eigenkapital einsetzen konnte, kam es in den Genuss von guten Zinsen – 1,2 Prozent bei einer Zinsbindung von 30 Jahren. Generell gilt: Mit längerer Zinsbindung steigt auch der Zinssatz, dafür haben Käufer aber die Gewissheit, dass sich die Zinsen in dieser Zeit nicht ändern.

Auch Baufinanzierungsexperte Weber rät dazu, sich lange festzulegen: "Beim derzeitigen Zinsniveau ist es absolut ratsam, die Zinsbindung so lange wie möglich festzulegen – 15 Jahre plus." Eine Ausnahme macht er bei Gutverdienern. Wer zu höheren Raten in der Lage sei und den Kredit so schneller abzahle, könne auch eine kürzere Laufzeit vereinbaren. Das spare Geld bei den Zinsen, das man stattdessen in die Tilgung stecken könne.

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Auf Sondertilgungen und Flexibilität bei den Raten achten

Die Höhe der Zinsen ist aber nicht alles. Wichtig ist laut Norman-Marcel Dietz vom Verband Privater Bauherren auch Flexibilität. "Gerade wenn noch nicht klar ist, ob zum Beispiel Kinder kommen sollen oder jemand in Teilzeit geht, sollte man die Möglichkeit haben, die Raten anzupassen", sagt er. Und: "Vereinbaren Sie unbedingt Sondertilgungen, so können Sie mal mehr und mal weniger auf einen Schlag zusätzlich zahlen – je nachdem, wie das Jahr lief."

Die jährlichen Sonderzahlungen führen nicht nur dazu, dass die Restschuld deutlich schneller sinkt, Kreditnehmer zahlen auch weniger Zinsen, weil das Darlehen nicht so lange läuft wie gedacht. Sie tilgen also bei gleicher Rate automatisch mehr. Die Kreditgeber erlauben pro Jahr standardmäßig eine Sondertilgung von 5 Prozent der Nettodarlehenssumme, ohne dass ein Aufpreis fällig wird.

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Auch die Dieckmanns dürfen jedes Jahr zusätzliche Zahlungen leisten und die Raten dreimal während der Zinsbindung ändern. "Das ist nicht schlecht, wenn ich mal in Elternzeit gehe", sagt Janina. Die 32-Jährige erwartet ihr erstes Kind. Spätestens bis zur Rente soll der Kredit aber abgezahlt sein – so wie es Experten empfehlen.

Kosten für Instandhaltung miteinrechnen

Als Faustregel für die Kreditrate gilt: Sie sollte nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen. Einrechnen sollten Eigentümer außerdem, dass auch Kosten für Betrieb und Instandhaltung der Immobilie auf sie zukommen. Auf der sicheren Seite ist, wer für beides zusammen 4 bis 5 Euro pro Quadratmeter im Monat kalkuliert.

Die Dieckmanns haben mit 1.400 Euro im Monat die für sie derzeit perfekte Rate gefunden. Denn möglichst schnell schuldenfrei sein ist das eine – "aber man muss ja auch noch leben können."