Kredit: So sparen Hausbesitzer jetzt mehr als 59.000 Euro

Wer heute einen Baukredit aufnimmt, zahlt nur einen Bruchteil der Zinsen, die vor zehn Jahren verlangt wurden. Es lohnt sich also, das laufende Darlehen abzulösen. Wer das darf und wie viel Sie damit sparen können.

Vor zehn Jahren schien es eine gute Idee zu sein, sich beim Baukredit eine lange Zinsbindung zu sichern. Doch auch wenn die Zinsen in den vergangenen Monaten leicht gestiegen sind: Sie sind heute noch immer deutlich niedriger. Gut, dass davon nicht nur profitieren kann, wer jetzt einen neuen Darlehensvertrag abschließt. Auch Haus- und Wohnungsbesitzer mit laufendem Kredit können das Zinstief für sich nutzen.

Alles, was sie dafür tun müssen, ist ihr Immobiliendarlehen umzuschulden. Voraussetzung dafür ist, dass es bereits zehn Jahre lang läuft. Denn ab dann haben Verbraucher das Recht, einen Kredit zu kündigen – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung und ohne zusätzliche Kosten. Da die Kündigungsfrist sechs Monate beträgt, können Sie den Kredit also nach 10,5 Jahren ablösen.

• Niedrige Zinsen sichern: Für wen lohnt sich ein Bausparvertrag?
• Baufinanzierung: So sichern Sie Ihre Familie mit Eigentum ab

Wie viel Sie dadurch sparen, zeigt eine Modellrechnung des Vergleichsportals Verivox, die t-online exklusiv vorliegt. Je nachdem, ob Sie nur auf eine günstige Anschlussfinanzierung umschulden oder zusätzlich noch jedes Jahr Sondertilgungen leisten, sind mehr als 59.000 Euro Ersparnis drin. Notar- und Grundbuchkosten für die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank sind in dieser Rechnung schon berücksichtigt.

Baufinanzierung umschulden – mit diesen Varianten

Die Ergebnisse gelten für ein vor zehn Jahren geschlossenes Darlehen über 250.000 Euro bei einer monatlichen Rate von 1.000 Euro und einer Zinsbindung von 20 Jahren. Der durchschnittliche Zinssatz für einen Baukredit betrug nach Angaben der Bundesbank damals 3,62 Prozent.

Damit wären heute noch immer knapp 213.000 Euro abzuzahlen. Für diesen Betrag bekommen die meisten Kunden bei den günstigsten Banken aktuell einen Effektivzins von 0,74 Prozent.

Diese Varianten hat Verivox berechnet:

1. Der alte Kredit läuft mit den bestehenden Konditionen volle 20 Jahre weiter.
2. Der alte Kredit wird nach 10,5 Jahren auf eine günstige Anschlussfinanzierung umgeschuldet.
3. Der alte Kredit wird nach 10,5 Jahren umgeschuldet und Kreditnehmer zahlen jedes Jahr 2.500 Euro Sondertilgung.

Wie viel Ersparnis welche Variante bis zum Ende der ursprünglichen 20-jährigen Zinsbindungsfrist bedeutet, zeigt Ihnen folgende Tabelle:

Sie sehen: Wer in der Lage ist, jedes Jahr Sondertilgungen von 2.500 Euro zu leisten – zum Beispiel mithilfe von Steuererstattungen, Jahresboni oder einem 13. Monatsgehalt – spart im Vergleich zur einfachen Anschlussfinanzierung allein mehr als 8.000 Euro zusätzlich an Zinsen. Zudem ist die Restschuld nach 20 Jahren weniger als halb so groß wie bei der Variante ohne Sondertilgungen.

• Extra zum Gehalt: So sichern Sie sich zusätzliches Geld vom Chef

"Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen außer der Reihe", sagte Verivox-Geschäftsführer Oliver Maier. "Bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme sind marktüblich, ohne dass dieses Plus an Flexibilität negativen Einfluss auf den angebotenen Zinssatz hat."

Forward-Darlehen – eine Wette auf steigende Zinsen

Übrigens: Auch für Verbraucher, deren Kredit noch keine zehn Jahre läuft, gibt es eine Möglichkeit, wie sie von den aktuellen Niedrigzinsen profitieren: das sogenannte Forward-Darlehen. Mit dieser Variante der Anschlussfinanzierung können sich Hausbesitzer das aktuelle Zinsniveau für bis zu fünf Jahre im Voraus sichern.

Weil das für die Bank ein Risiko ist, verlangt sie im Gegenzug einen Zinsaufschlag. Dieser Forward-Aufschlag ist umso höher, je länger im Voraus Sie den Kredit abschließen.

• Anschlusskredit: Wann sich ein Forward-Darlehen für Sie lohnt

Wie sehr der Zinssatz steigt, wenn Sie ihn früher festschreiben, zeigt Ihnen die folgende Tabelle. Grundlagen der Berechnung sind eine Darlehenssumme von 210.000 Euro, eine zehnjährige Zinsbindung und eine monatliche Rate von 1.000 Euro.

Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt, hängt von der künftigen Zinsentwicklung ab. Denn es ist sozusagen eine Wette darauf, dass die Zinsen steigen werden. Bleiben sie hingegen so niedrig wie heute oder sinken sogar noch, zahlen Sie drauf, weil Sie das Forward-Darlehen wie vereinbart abnehmen müssen.

• Bausparvertrag zuteilungsreif: Das sollten Sie jetzt tun
• Gut zu wissen: So passen Sie den Kredit den Bedürfnissen an

Wenn die Zinsen so niedrig bleiben wie heute oder sogar sinken, zahlen Kreditnehmer drauf. Steigen die Zinsen, macht sich das Forward-Darlehen bezahlt, wie ein Blick zwölf Monate zurück zeigt.

Vergangenes Jahr wäre die Wette aufgegangen

Wer vor einem Jahr ein Forward-Darlehen abgeschlossen hat, das jetzt zur Auszahlung ansteht, machte ein gutes Geschäft. Damals gab es eine Anschlussfinanzierung über 210.000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung zum Zinssatz von 0,47 Prozent. Heute verlangen günstige Banken für ein solches Darlehen 0,70 Prozent Zinsen. Mit den günstigeren Konditionen des Forward-Darlehens hätten Kreditnehmer insgesamt 3.680 Euro gespart.

"Ob sich ein Forward-Darlehen rentiert, zeigt sich immer erst mit der künftigen Zinsentwicklung, aber in jedem Fall schafft es Planungssicherheit", sagt Maier. "Verbraucher können sich langfristig niedrige Zinsen sichern und haben das Thema für sich geregelt."