Bestandsschutz: Bei Verstößen drohen Strafen

Ändert ein Bundesland seine Bauordnung, schafft es mitunter Gebäude, für die der Bestandsschutz greift. Welche Bedingungen dafür gelten.

Wer in Deutschland ein Haus baut, kann ziemlich sicher sein, dass es auch dann noch steht, wenn sich die gesetzlichen Spielregeln ändern. Das liegt am sogenannten Bestandsschutz. Wir erklären, was es damit auf sich hat, welche Arten von Bestandsschutz es gibt und wann er entfällt.

Wann gilt Bestandsschutz?

Bestandsschutz ist das Recht eines Eigentümers, eine bauliche Anlage, etwa ein Haus, auch dann noch nutzen zu können, wenn sich die Rechtslage ändert und die Anlage nach den neuen Regeln nicht mehr errichtet werden dürfte. Voraussetzung dafür ist, dass der Bau den damals geltenden Gesetzen entsprochen hat.

Bestandsschutz gibt Eigentümern also die Sicherheit, dass neue Gesetze oder vertragliche Regelungen ihre Eigentumsgarantie nicht einschränken. Der Staat darf von ihnen in der Regel nicht einmal fordern, dass sie etwas am Gebäude ändern sollen. Von einem Abriss des Hauses ganz zu schweigen. Es gibt aber Ausnahmen (siehe unten).

Alternative Begriffe für den Bestandsschutz sind Bestandssicherung, Bestandsgarantie und Bestandswahrung. Er ergibt sich aus dem Recht am Eigentum im Grundgesetz (Art. 14 Abs. 1 GG). § 35 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) zählt zudem verschiedene Vorhaben auf, die zu Bestandsschutz führen können. Eine ausdrückliche Definition im Baurecht gibt es aber nicht. Auch der Flug- und Bahnverkehr kennen Vorgaben zum Bestandsschutz.

Wann genießt ein Gebäude Bestandsschutz?

Ein Gebäude genießt immer dann Bestandsschutz, wenn es die folgenden drei Voraussetzungen erfüllt:

1. Das Gebäude wurde rechtmäßig errichtet. Das heißt, es muss beim Bau eine gültige Baugenehmigung erteilt worden sein.
2. Der Bestand ist funktionsgerecht nutzbar. Ein Wohnhaus muss zum Beispiel bewohnt werden können.
3. Die Nutzung dauert an. Das Gebäude darf nicht seit mehreren Jahren leer stehen.

Sind alle Voraussetzungen gegeben, können Bauordnungsbehörden in der Regel keine Abrissverfügung erteilen.

Was fällt unter Bestandsschutz?

Bestandsschutz können alle möglichen Arten von Gebäuden und baulichen Anlagen genießen. Dazu zählen:

• Wohnhäuser
• Gewerbeimmobilien
• Schulen
• Gartenhäuser
• Garagen
• Brücken

Voraussetzung ist, dass für die Anlagen eine Baugenehmigung benötigt wurde und diese auch in gültiger Form vorlag.

Kann es auch Bestandsschutz ohne Baugenehmigung geben?

In Ausnahmefällen ist es auch möglich, dass Gebäude Bestandsschutz genießen, ohne dass je eine gültige Baugenehmigung vorlag. Das kann dann der Fall sein, wenn ein Gebäude zwar widerrechtlich errichtet wurde, die Baubehörde aber nichts dagegen unternommen hat.

• Beispiel: Sie errichten ein Wohnhaus, ohne dafür eine Baugenehmigung zu haben. Die Baubehörde bekommt davon Wind, teilt Ihnen aber in einem Bescheid mit, dass sie nichts gegen Ihren Schwarzbau unternehmen wird. Dann können Sie sich auch ohne Genehmigung auf den Bestandsschutz berufen, falls man Ihr Haus doch noch nachträglich abreißen lassen will.

Eine Sonderregelung gilt zudem für Bauwerke, die vor dem 1. August 1985 ohne Genehmigung auf dem Gebiet der früheren DDR errichtet wurden. Hat die jeweilige Kommune nicht bis spätestens zum 31. Juli 1990 den Abriss angeordnet, gilt für die Bauten Bestandsschutz – und zwar bis heute (Urteil Oberverwaltungsgericht Weimar vom 18. Dezember 2002, Az. 1 KO 639/01).

Welche Arten von Bestandsschutz gibt es?

Man unterscheidet im öffentlichen Baurecht zwischen aktivem und passivem Bestandsschutz:

Passiver Bestandsschutz bedeutet, dass Gebäude bestehen bleiben und weiter wie bisher genutzt werden dürfen, auch wenn sich die Rechtslage ändert. Es handelt sich also um einen Schutz des Istzustands von baulichen Anlagen gegen nachträgliche staatliche Anforderungen. Diese Art des Bestandsschutzes nennt sich auch abwehrender Bestandsschutz.

• Beispiel: Nehmen wir an, Sie haben vor Jahren ein Einfamilienhaus mit gültiger Baugenehmigung errichtet. Später wird das Grundstück zum Teil eines Naturschutzgebiets erklärt. Die Behörden können dann nicht von Ihnen verlangen, dass Sie ausziehen. Voraussetzung: Es weist keine gravierenden Mängel auf und Sie haben keine deutlichen Veränderungen am Haus vorgenommen, die schädlich für die Natur sind.

Beim aktiven Bestandsschutz kann es hingegen erlaubt sein, Gebäude zu reparieren, instand zu setzen und zu modernisieren, damit sie funktionsgerecht nutzbar bleiben. Auch Anbauten oder gar Ersatzbauten können darunter fallen, wenn sie das Wesen des Hauses nicht verändern.

• Beispiel: Nehmen wir an, das Dach Ihres Wohnhauses droht einzustürzen. Dann dürfen Sie es instand setzen, ohne dass dafür eine Genehmigung nötig ist. Geschieht bei den Arbeiten hingegen mehr, als bloß die beschädigten Dachteile wiederherzurichten, kann es sich bereits um eine genehmigungspflichtige Änderung handeln.

Wann entfällt der Bestandsschutz?

Bestandsschutz entfällt trotz gültiger Baugenehmigung, wenn ein Gebäude nicht mehr funktionsgerecht nutzbar ist oder dauerhaft nicht mehr genutzt wird. Steht also beispielsweise ein Wohnhaus leer und zeigt bereits Anzeichen des Verfalls, erlischt der Bestandsschutz. Kurzfristiger Leerstand führt hingegen noch nicht zum Ende des Bestandsschutzes.

Nehmen Sie so starke Änderungen am Bauwerk vor, dass Sie es anschließend anders als zuvor nutzen, entfällt der Bestandsschutz ebenfalls. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn Sie das Haus Ihrer Großeltern erben und es so sanieren, dass der im Erdgeschoss eingebaute Kiosk verschwindet.

Welche Strafen drohen bei Verstoß gegen den Bestandsschutz?

Entfällt der Bestandsschutz, kann die Bauaufsichtsbehörde Sie schlimmstenfalls zum Abriss verpflichten (Abrissverfügung). Außerdem kann sie eine Nutzungsuntersagung aussprechen und eventuell laufende Bauarbeiten stoppen (Stilllegungsverfügung).

Möglich ist auch, dass die Behörde Sie nun auffordert, bestimmte Anpassungen vorzunehmen, damit das Gebäude der aktuellen Rechtslage entspricht. Dabei kann es zum Beispiel um Brandschutz, Schall- und Wärmeschutz oder die Nutzungsart gehen. Für Eigentümer kann das hohe Kosten bedeuten.