Immobilienkauf: Maklerkosten müssen künftig verteilt werden

Wenn Menschen ein neues Haus suchen, kommen sie meist in Kontakt mit einem Makler – der das Geschäft abwickelt. In fünf Bundesländern mussten Käufer die Maklerkosten bislang alleine tragen. Damit ist bald Schluss.

Viele Immobiliengeschäfte werden von Maklern abgewickelt. Die Kosten für deren Dienste musste bisher oft der Käufer tragen.

"Entweder akzeptierten sie, allein oder überwiegend die Kosten für den vom Verkäufer beauftragten Makler zu tragen oder man schied aus dem Kreis der potenziellen Käufer aus", stellt Fanny Wehrstedt, Geschäftsführerin der Notarkammer Sachsen-Anhalt fest. "Diese Situation hat der Gesetzgeber nun beendet."

Denn in Zukunft gilt: Die Abwälzung der gesamten Maklerkosten auf den Käufer ist unzulässig. Wer einen Makler beauftragt, muss ab Dezember mindestens die Hälfte der Maklerprovision selbst tragen. Wird der Vermittler sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer beauftragt, kann er die Courtage nur von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen.

In fünf Bundesländern profitieren Käufer besonders von neuer Regel

Vereinbart der Makler mit einer Seite, dass er keine Provision zu leisten habe, darf er sich auch von der anderen Seite keinen Maklerlohn versprechen lassen. Wenn nur eine Partei den Makler beauftragt, muss sie grundsätzlich auch die Vergütung zahlen.

Man darf zwar Kosten auf den Vertragspartner abwälzen – aber nur noch höchstens zur Hälfte. "Auch eine nachträgliche Herabsetzung oder ein Wegfall des Provisionsanspruches gegen den Vertragspartner wirkt sich stets auch zugunsten der anderen Partei aus", erklärt Marius Leber, Sprecher des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz.

Vom neuen Gesetz profitieren vor allem Immobilienkäufer in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen. Dort tragen bisher die Käufer allein die Maklerkosten.

Branche mit Neureglung zufrieden

Branchenvertreter sind mit dieser Neuregelung grundsätzlich zufrieden. "Die Gesetzesreform stärkt die Rolle des Immobilienberaters als neutraler und fairer Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer", sagt etwa Kai Enders, Vorstandsmitglied des Maklernetzwerkes Engel & Völkers.

Kurt Friedl, Gesellschafter des Maklernetzwerkes RE/MAX Germany, sieht das ähnlich: "Wir sehen in der Neuregelung der Maklercourtage eine gute und gerechte Lösung, denn sie stellt einen fairen Interessensausgleich zwischen Verkäufer, Käufer und Makler dar."

Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer des Immobilienverbandes Deutschland, erhofft sich zudem eine Professionalisierung der Maklerbranche. "Es hat sich bewährt, dass ein Makler die Interessen beider Vertragsparteien vertritt."

Käufer jetzt in besserer Position

Für Käufer ist das neue Gesetz aus Sicht von Ulrich Bergrath, Rechtsanwalt aus Frankfurt am Main, ein Gewinn: "Bisher bestand für den Verkäufer kein Interesse daran, Verhandlungen mit dem Makler über die Höhe der Provision zu führen, da diese letztlich vom Käufer gezahlt wurde", sagt Bergrath. Jetzt habe auch der Verkäufer ein Interesse, die Maklercourtage niedrig zu halten.

Und: Durch das neue Gesetz "sinken in den fünf Bundesländern, in denen die Maklerkosten bisher nicht geteilt wurden, künftig für Käufer die Kaufnebenkosten, was den Erwerb von Immobilieneigentum erleichtert", erklärt Friedl.

Nach Angaben der Notarkammer Sachsen-Anhalt werden in den meisten Bundesländern bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises als Maklergebühr fällig. Daneben kommen zum Kaufpreis noch Grunderwerbssteuer, Gerichts- und Notargebühren sowie etwaige Vermessungs- und Finanzierungskosten hinzu.

Keine mündlichen Verträge mehr

Das neue Gesetz sorgt außerdem für Rechtssicherheit: Ein Maklervertrag über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser kann nicht mehr rein mündlich abgeschlossen werden. Er wird erst dann wirksam, wenn man ihn in Textform festhält. Hierfür reicht aber auch eine E-Mail.

Weiterhin gilt: Eine Provision wird erst dann fällig, wenn auch ein Kaufvertrag geschlossen wurde. Außerdem müssen Makler und Verkäufer beweisen, dass der Verkäufer seinen Anteil geleistet hat. "Der Anspruch gegen den Käufer ist erst dann fällig, wenn der Nachweis erbracht wurde", so Bergrath. Das gilt zumindest dann, wenn der Auftrag von beiden Parteien ausgeht.

Außerdem werden umfangreiche Umgehungsverbote angeordnet. "Weicht eine Vereinbarung über die Maklerkosten von den gesetzlichen Vorgaben ab, entfaltet diese keine Wirksamkeit", erläutert Leber. Ein Zahlungsanspruch gegen den Käufer bestehe in diesen Fällen nicht, sodass der Käufer die Zahlung verweigern kann.