BGH-Urteil: Mieter müssen nicht die vollen Modernisierungskosten tragen

Der Vermieter muss die Wohnung instandhalten. Doch welche Kosten dienen nur der reinen Modernisierung – und dürfen auf den Mieter abgewälzt werden? Der Bundesgerichtshof hat entschieden.

Erneuern Vermieter noch funktionstüchtige, aber schon in die Jahre gekommene Bauteile und Einrichtungen, dürfen sie dem Mieter nicht die vollen Kosten aufbrummen. Vor einer Mieterhöhung muss der Anteil herausgerechnet werden, der der Instandhaltung dient.

Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Sonst würde dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, ohnehin in naher Zukunft anfallende Kosten durch "Vornahme der Modernisierung kurz vor "Fälligkeit" der Erhaltungsmaßnahmen auf den Mieter abzuwälzen". (Az. VIII ZR 81/19)

Modernisierungskosten darf Vermieter auf Miete aufschlagen

Zur Instandhaltung zählen alle Arbeiten, die notwendig sind, damit die Wohnung oder das Haus in ordentlichem, bewohnbaren Zustand bleibt. Der Vermieter ist dazu verpflichtet und muss die Kosten selbst tragen.

Anders ist es bei der Modernisierung: Diese Arbeiten sorgen für eine echte Verbesserung. Der Vermieter darf die Kosten deshalb bis zu einer bestimmten Grenze auf die Miete aufschlagen.

Geklagt hatte eine Frau aus Düsseldorf, die für ihre Wohnung bisher gut 300 Euro Miete zahlte. 2016 wurde das Haus gründlich auf Vordermann gebracht. Unter anderem ließ der Eigentümer die ungefähr 60 Jahre alte Wohnungstür der Klägerin und mehrere ebenso alte Haustüren, Treppenhausfenster und Briefkästen austauschen.

Danach flatterten der Frau binnen eines Jahres gleich zwei Mieterhöhungen ins Haus: einmal um rund 190 Euro, einmal um rund 240 Euro.

Mieterbund begrüßt BGH-Urteil

Zum Teil hatte das Landgericht Düsseldorf diese Erhöhungen schon gekippt. Den Austausch der alten Fenster, Türen und Briefkästen ließen die Richter aber als Modernisierung durchgehen – die Klägerin habe nicht dargelegt, dass Mängel eine Instandsetzung erfordert hätten.

Der BGH verhindert nun die ungekürzte Umlage der Kosten. Nach sechs Jahrzehnten sei die Lebensdauer der Bauteile "bereits zu einem sehr großen Teil abgelaufen". Das müsse berücksichtigt werden.

Der Deutsche Mieterbund begrüßte das Urteil. "Diese Klarstellung aus Karlsruhe ist erfreulich und führt zu finanzieller Entlastung der Mieterinnen und Mieter", sagte Präsident Lukas Siebenkotten am Dienstag. Bislang hätten die Mieter alle Kosten tragen müssen, solange nichts defekt war. Dieser Praxis sei nun ein Ende gesetzt.