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Keine Lust aufs Eigenheim


Immobilien  

Keine Lust aufs Eigenheim

13.09.2007, 20:12 Uhr | Financial Times Deutschland, 13.09.2007, t-online.de

Eigenheim im Rohbau (Foto: Archiv)Eigenheim im Rohbau (Foto: Archiv) Immer weniger Deutsche haben Interesse daran, ein Haus zu bauen. Lediglich 38.654 Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser wurden nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im ersten Halbjahr erteilt. Das ist ein kräftiger Einbruch. Die Gründe für den Rückgang sind hausgemacht. Experten beklagen unter anderem zu hohe Maklergebühren und Nebenerwerbskosten. Auch die Politik tut zu wenig, um den Erwerb von Immobilien zu fördern.
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Expertentipps - Darauf sollten Sie jetzt achten

Markt für selbst genutztes Wohneigentum auf Talfahrt
In den ersten sechs Monaten 2006 waren deutschlandweit noch 72.593 Bauanträge genehmigt worden - das sind 46,8 Prozent mehr. Die Zahl der Genehmigungen für Eigentumswohnungen fiel im selben Zeitraum um 19,1 Prozent auf 16.419. Der Markt für selbst genutztes Wohneigentum ist bereits seit Längerem auf Talfahrt. Von 2003 bis 2006 ist die Zahl der jährlich erteilten Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser von 155.405 auf 120.596 gesunken. Gleichzeitig ist im vergangenen Jahr nach einer Untersuchung des Instituts für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (Ifs) auch das Transaktionsvolumen bei Bestandsobjekten um mehr als zehn Prozent auf nur noch rund 252.600 Eigenheime und Eigentumswohnungen gefallen.



Streichung der Eigenheimzulage Grund für Verzicht auf Immobilien
Eine Ursache für die Immobilienabstinenz der Deutschen sehen Experten in der Anfang 2006 erfolgten Streichung der Eigenheimzulage. Im Koalitionsvertrag hatten CDU und SPD zwar vereinbart, stattdessen den Erwerb selbst genutzten Wohneigentums in die Riesterförderung einzubeziehen. Das ist aber bislang nicht geschehen. "Die Bundesregierung steht hier im Wort", sagt Jürgen Michael Schick, Vize-Präsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD). "Entweder muss die Riesterförderung auf die eigene Immobilie ausgedehnt oder die Eigenheimzulage wieder eingeführt werden."

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Sinkende Immobilienpreise
Für Thomas Beyerle, Leiter Research & Strategie der Allianz-Immobilientochter Degi, ist das gesunkene Interesse am Erwerb der eigenen vier Wände aber auch eine Reaktion auf die Entwicklung in den 90er-Jahren: "In der Euphorie der Wiedervereinigung wurden Eigenheime und Wohnungen in Ost- und Westdeutschland weit über Bedarf gebaut und von Käufern viel zu hohe Preise gezahlt." Damals habe sich am hiesigen Markt eine ähnliche Spekulationsblase gebildet, wie in den vergangenen Jahren in den USA, Großbritannien und Spanien. "Wir sind noch dabei die früheren Exzesse zu verdauen", sagt Beyerle. Ein gutes Indiz für die These ist die Tatsache, dass trotz des sinkenden Neubauvolumens auch die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren kontinuierlich gefallen sind. Das zeigt die Statistik des Finanzvermittlers Hypoport, über dessen Europace-Plattform rund zehn Prozent aller Hypothekenkredite in Deutschland abgewickelt werden. Danach sanken die Preise bestehender Eigenheime seit 2003 im Landesschnitt um 9,5 Prozent. Eigentumswohnungen verbilligten sich in den vergangenen dreieinhalb Jahren sogar um durchschnittlich 20,8 Prozent.

Zu hohe Nebenerwerbskosten
Eine weitere Ursache für das sinkende Interesse an Wohneigentum sehen Experten in den hohen Nebenerwerbskosten. Grunderwerbsteuern, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Maklercourtage addieren sich auf rund zehn Prozent des Immobilienpreises. In Berlin hat die rot-rote Regierung inzwischen die Grunderwerbsteuer sogar auf 4,5 Prozent angehoben. Erwartet wird, dass sich etliche andere Bundesländer ebenfalls nicht mehr lange mit der jetzt noch üblichen Quote von 3,5 Prozent begnügen werden. "Die Grunderwerbsteuer verteuert die Transaktionskosten und macht das eigene Heim damit für all jene unattraktiv, die aus beruflichen Gründen möglicherweise den Wohnort wechseln müssen", kritisiert Ifs-Direktor Stefan Jokl.

Hypothekenfinanzierer kämpfen um Kunden
Die Zurückhaltung potenzieller Eigenheimerwerber bekommen nun auch Hypothekenfinanzierer zu spüren. Um im kleiner werdenden Markt bestehen zu können, verzichten eine Reihe von Direktbanken inzwischen auf einen Teil ihrer Provision bei der Vermittlung von zinsgünstigen Darlehen aus dem Wohneigentumsprogramm der KfW-Förderbank. So reicht die ING-Diba derzeit die KfW-Kredite sogar mit einem Zinsabschlag von 50 Basispunkten weiter. Dadurch beträgt der Zinssatz für die Bauzusatzkredite der staatlichen Förderbank nominal nur 4,55 Prozent statt der offiziellen 5,05 Prozent. Diese KfW-Darlehen werden dem Eigenkapital des Käufers zugerechnet und reduzieren damit die Zinssätze für das Hauptdarlehen.

Maklergebühren zu hoch
Nach einer Studie des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) sind auch die Makler nicht schuldlos an der Misere. Danach sind die Courtageforderungen der Immobilienvermittler in Deutschland etwa doppelt so hoch, wie in Großbritannien, Irland und den Niederlanden - obwohl die dortigen Makler die gleichen Leistungen erbringen. Die geforderte "ortsübliche Courtage" beträgt nach einer Untersuchung des Bundesministeriums für Verbraucherschutz je nach Region inklusive Mehrwertsteuer zwischen 5,8 und 6,96 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie im Wert von 200.000 Euro entstehen so allein durch die Vermittlergebühr zusätzliche Kosten von bis zu 13.920 Euro. Bei einer Eigentumswohnung, die für diesen Preis im Jahr 2003 erworben wurde, hat der Käufer inklusive gezahlter Maklercourtage und des durchschnittlichen Wertverlustes seither rund 53.900 Euro verloren. Kein Wunder, dass immer mehr Bürger angesichts dieser Gefahren zögern, Grundeigentümer zu werden.


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