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Mieter darf zu kleine Wohnung kündigen


Mietrecht  

Mieter darf zu kleine Wohnung kündigen

19.05.2009, 11:00 Uhr | oca, dapd, dpa-tmn, t-online.de

Im Mietvertrag muss richtige Größe der Wohnung angegeben sein (Quelle: imago images)Im Mietvertrag muss richtige Größe der Wohnung angegeben sein (Quelle: imago images) Ein Mieter kann fristlos kündigen, wenn seine Wohnung um mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Vertrag angegeben. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass eine entsprechend kleinere Wohnung nicht nur zur Kürzung der Miete berechtigt, sondern auch zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses. Mindert der Mieter allerdings zunächst wegen der geringeren Wohnungsgröße die Miete, kann er Monate später nicht mehr zusätzlich fristlos kündigen.


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Mieter forderte Mietrückzahlung

In dem jetzt entschiedenen Fall hatten Mieter eine mit 100 Quadratmetern angegebene Wohnung im hessischen Michelstadt im Mai 2002 bezogen. Knapp drei Jahre später kündigten sie fristlos und zogen aus, weil die Wohnung mit rund 78 Quadratmetern wesentlich kleiner war. Außerdem forderten sie 4900 Euro zuviel gezahlte Miete zurück.

Kündigung bei kleinerer Wohnung rechtens

Nach der Rechtsprechung kann der Mieter bei einer mehr als zehn Prozent kleineren Wohnung zu viel gezahlte Miete abziehen. Offen war aber bislang, ob in solchen Fällen auch ein Recht zur fristlosen Kündigung besteht. Die Karlsruher Richter entschieden nun in letzter Instanz, dass bei einer solchen Abweichung vom Vermieter kein "vertragsgemäßer Gebrauch" gewährleistet worden sei. Damit liege die Voraussetzung für eine fristlose Kündigung vor. Nur wenn Mieter die Abweichung schon früher feststellten, aber nicht kündigten, ist das Recht zur späteren fristlosen Kündigung dem Gericht zufolge verwirkt. (Aktenzeichen: Bundesgerichtshof VIII ZR 142/08)

BGH stärkt Rechte von Vermietern

In einem anderen Urteil hat der BGH dagegen zugunsten von Vermietern entschieden. So darf ein Vermieter bei älteren Mietverträgen nach freiem Ermessen bis zur Hälfte einer Terrasse auf die Miete anrechnen. Nach Überzeugung des BGH gilt diese Regel für alle Mietverträge vor dem Jahr 2004. Abweichungen davon sind allerdings denkbar, wenn Mieter und Vermieter ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben oder vor Ort eine andere Berechnung üblich ist. (Aktenzeichen: VIII ZR 86/08 vom 22. April)


Klage wurde abgewiesen

Der VIII. Zivilsenat entschied damit gegen eine Frau aus Köln, die die Miete ihrer Maisonette-Wohnung gekürzt hatte, weil der Vermieter die Fläche der Dachterrasse im Vertrag aus ihrer Sicht zu hoch angesetzt hatte. Hintergrund des Streits ist die langjährige Rechtsprechung des BGH, wonach eine Mietwohnung "mangelhaft" ist, wenn die tatsächliche Quadratmeterzahl um mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebene Fläche liegt. In diesem Fall darf die Miete entsprechend gekürzt werden.

Innenfläche der Wohnung ist etwas anderes

Der Kölner Vermieter hatte im Mietvertrag "ca. 120 Quadratmeter" angegeben. Tatsächlich summierten sich die Innenräume der Wohnung auf 90 Quadratmeter und die beiden Terrassen auf 45 Quadratmeter. Die Mieterin pochte darauf, die Außenflächen nur mit einem Viertel zu veranschlagen und kam damit auf eine Gesamtfläche von gut 100 Quadratmeter - also etwa 15 Prozent weniger als angegeben. Sie kürzte die Miete um etwa 180 Euro und behielt bislang einen Betrag von 3488,34 Euro ein. Nach Überzeugung des für Mietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats wird die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor 2004 durch die sogenannte Zweite Berechnungsverordnung definiert. Abgesehen von den Ausnahmen wird für Verträge jüngeren Datums die geltende Wohnflächenverordnung herangezogen.


Mehr Flexibilität für Vermieter

Im Kölner Mietstreit gab es keine Verabredung, folglich gilt für den älteren Vertrag die Berechnungsverordnung - und nach dieser darf der Hausherr Balkone, Loggien und Dachterrassen bis zur Hälfte anrechnen. "Die Bestimmung überlässt es dem Bauherrn, die für ihn unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte zu wählen", sagte der Senatsvorsitzende Wolfgang Ball.


GdW lobt Urteil

Eine gute Chance hat die Kölner Mieterin allerdings trotz allem: In der Domstadt gilt nach Angaben ihres Anwalts eine ortsüblichen Quote, an die sich laut BGH auch der Vermieter zu halten hätte. Als "erfreulich praxisgerecht" lobte der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Berlin) das BGH-Urteil. Bei einer anderen Entscheidung wäre es bei einer unabsehbaren Zahl von Mietverhältnissen zwingend zum Streit gekommen, obwohl in den Verträgen im Vertrauen auf die bisherige Rechtsprechung eine hälftige Anrechnung vorgenommen worden sei, sagte der Verbandspräsident Lutz Freitag.

Mieterbund kritisiert BGH

Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BfW) empfahl, die Anrechnungsquote für Terrassen ausdrücklich im Mietvertrag zu regeln, um Unsicherheiten auszuschließen. Dagegen zeigte sich der Deutsche Mieterbund (DMB) enttäuscht. Der BGH lasse die alte Streitfrage weitgehend offen. Für unzählige Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern um Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen oder Wohnungsmängel und Mietminderungen besteht nach wie vor keine Rechtssicherheit», sagte DMB-Chef Lukas Siebenkotten.

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