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Mietrecht: Nebenkosten - was umgelegt werden kann


Mietrecht  

Mietrecht: Nebenkosten - was umgelegt werden kann

21.09.2012, 13:38 Uhr | dpa-tmn , t-online.de

Mieterschützer behaupten, die Hälfte der Nebenkostenabrechnungen sei falsch. Vermietervertreter bestreiten das vehement. Einig sind sich die Experten aber darin, dass Mieter ihre Abrechnungen genau prüfen sollten. Denn die Nebenkosten seien längst zur "Zweiten Miete" geworden. "Zuallererst sollte geschaut werden, ob der Vermieter überhaupt abrechnen darf", rät Sylvia Sonnemann vom Mieterschutzverein "Mieter helfen Mietern" in Hamburg. Wenn eine Pauschale, auch Umlage oder Inklusivmiete genannt, vereinbart ist, könne der Mieter die Abrechnung ignorieren.

In der Regel sei im Mietvertrag aber eine monatliche Betriebs- oder Nebenkosten-Vorauszahlung vereinbart, über die der Vermieter abrechnen muss, erklärt Kai Warnecke, Jurist beim Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. Zum Prüfen der Abrechnung sollten Mieter neben der aktuellen Nebenkostenabrechnung auch die vom Vorjahr sowie den Mietvertrag und einen Ratgeber zur Hand haben, rät Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin.

Im Mietvertrag finden sich zunächst die vereinbarten Arten der Nebenkosten oder ein Verweis auf die Anlage 3 der Zweiten Betriebskostenverordnung. Diese enthält die 16 Standard-Nebenkostenarten. "Weitere Betriebskostenarten sind ausdrücklich in den Mietvertrag aufzunehmen, ansonsten dürfen sie nicht umgelegt werden", sagt Warnecke.

Unplausible Veränderungen zum Vorjahr überprüfen

Im zweiten Schritt sollte die aktuelle Nebenkostenabrechnung mit der des Vorjahres verglichen werden. "Hierbei wird geschaut, ob es bei der einen oder anderen Position unplausible Veränderungen gibt", erläutert Ropertz. Als dritter Schritt könnten dann die einzelnen Positionen anhand eines Ratgebers überprüft werden. Rein rechnerisch seien die meisten Abrechnungen in Ordnung. "Die Fehler lauern bei der Frage, welche Kosten nach welchen Maßstäben umgelegt werden."

Laut Sonnemann sind diese Maßstäbe die "Folge einer kaum verständlichen Rechtsprechung der Gerichte": Was in Düsseldorf falsch sei, sei in München richtig und umgekehrt. So würden Wartungskosten von einigen Gerichten als Betriebskosten angesehen, von anderen nicht. Wird ein Verschleißteil ausgewechselt, bevor es kaputt ist, gelte dies als Wartung und könne auf den Mieter umgelegt werden. Die Reparatur eines kaputten Teils müsse der Vermieter allein zahlen.

Anteil des Mieters und Vorauszahlungen berücksichtigen

Um die formellen Ansprüche zu erfüllen, muss die Abrechnung die Gesamtkosten benennen, den konkreten Anteil des Mieters, die geleisteten Vorauszahlungen und den Verteiler- oder Umlageschlüssel. Sie muss schriftlich erfolgen und spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraumes vorliegen, erklärt Sonnemann. Ansonsten könne sie ganz zurückgewiesen werden.

Verwaltungskosten, etwa für die Hausverwaltung oder Bankkonten, zählen nicht zu den Betriebskosten - genauso wenig die Kosten für sonstige Versicherungen wie Rechtsschutz oder Hausrat. "Diese muss der Mieter nicht zahlen, egal, was im Mietvertrag steht", sagt Ropertz. Nicht umlagefähig seien außerdem Reparaturen, Instandhaltungskosten oder -rücklagen, die Miete oder der Kaufpreis für Müllbehälter, die Kosten einer Fassadenreinigung, Ungezieferbekämpfung und alle Ausgaben, die nachweislich nur von einer Mietpartei verursacht wurden.

Was umgelegt werden kann

Dagegen seien die Kosten für Heizung und Warmwasser sowie Wasser- und Abwassergebühren zu den Betriebskosten zu rechnen. Auf den Mieter umgelegt werden könnten außerdem die Grundsteuer, die Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung, Gebäude- und Haftpflichtversicherungen, Kabelfernsehen sowie für den Betrieb von Gemeinschaftsräumen.

Auch Wartungskosten sind Betriebskosten, ebenso wie Hausmeisterkosten - aber nicht, wenn die Hausmeister als Mädchen für alles Verwaltungsaufgaben übernehmen. "Von den Hausmeisterkosten müssen dann entsprechende Abzüge gemacht werden", erklärt Ropertz.

Quadratmeterschwund sollte hellhörig machen

Für leerstehende oder selbst bewohnte Wohnungen im Haus muss der Vermieter anteilig die Betriebskosten zahlen. Wenn die Gesamtwohnfläche des Hauses in Quadratmetern niedriger als im Vorjahr ist, spreche viel dafür, dass der Vermieter die Kosten für den Leerstand auf seine Mieter umlegen wolle. Gewerberäume verursachen höhere Betriebskosten als Wohnungen. Der Vermieter muss das bei der Kostenverteilung berücksichtigen. "Mieter müssen nicht die hohen Müllkosten bezahlen, wenn diese auf den Supermarkt im Erdgeschoss zurückgehen", sagt Sonnemann.

Wer Zweifel an der Betriebskostenabrechnung hat, kann sich an den Mieterverein wenden. Jeder Mieter hat das Recht, die Belege einzusehen. Der Vermieter muss diese allerdings nicht zuschicken. Ist die Abrechnung falsch, hat der Mieter ein Jahr Zeit für Einwände - am besten schriftlich, damit er einen Beweis in der Hand hat. "Keinesfalls darf man die Miete einfach kürzen", sagt Warnecke.

Weitere Tipps rund ums Mietrecht im Mietrechtslexikon

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