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Zeitmietverträge – Was Mieter und Vermieter beachten sollten

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Wohnen auf Frist  

Zeitmietvertrag – Worauf Mieter und Vermieter achten sollten

07.09.2018, 17:22 Uhr | sm, t-online.de

Zeitmietverträge – Was Mieter und Vermieter beachten sollten. Kalender mit Sanduhr: Bei einem Zeitmietvertrag steht nicht nur der Mietbeginn, sondern auch das Mietende fest – doch es gelten strenge Regeln. (Quelle: Getty Images/BrianAJackson)

Kalender mit Sanduhr: Bei einem Zeitmietvertrag steht nicht nur der Mietbeginn, sondern auch das Mietende fest – doch es gelten strenge Regeln. (Quelle: BrianAJackson/Getty Images)

Ein Zeitmietvertrag begrenzt die Mietdauer zeitlich. Die Grenzen, wann  ein zeitlich begrenztes Mietverhältnis gültig ist, sind eng gesteckt. Was das für Mieter und Vermieter bedeutet und was die Vor- und Nachteile sind.

Wer eine bewohnte Immobilie – sei es ein Haus oder eine Wohnung – kaufen möchte, sollte einen genauen Blick auf die Mietverträge legen. Mit der Übernahme des Objektes übernehmen die Käufer nicht nur die damit einhergehenden Rechte, sondern auch die Pflichten. Das bedeutet, sie treten in bestehende Mietverträge ein. Neben einem normalen Mietvertrag kann es sich dabei zum Beispiel um Staffelmieten oder auch Indexmieten handeln. Ein anderer Fall sind Zeitmietverträge.

Das Besondere eines Zeitmietvertrags

Ein normaler Mietvertrag, wie ihn wohl die meisten Mieter und Vermieter geschlossen haben, sieht ein grundsätzlich unbefristetes Mietverhältnis vor. Möchte eine der beiden Parteien den Vertrag kündigen, müssen sich beide in der Regel an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Ein Zeitmietvertrag hingegen kann nicht einfach gekündigt werden. Für die Beendigung des Mietverhältnisses muss ein wichtiger Grund vorliegen.

Die rechtliche Grundlage eines Zeitmietvertrages ist in Paragraph 575 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Demnach sind die Möglichkeiten, einen zeitlich befristeten Vertrag zu vereinbaren, eng gesteckt. Dabei ist unerheblich, über welchen Zeitraum dieser abgeschlossen wurde. Das können Monate, aber auch Jahre sein.

Laut Gesetz kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit:

  • Eigenbedarf geltend macht – für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts
  • das Haus abreißen oder die Wohnung wesentlich verändern oder instand setzen will
  • die Räume an einen verpflichteten Dienstleister – wie einen Hausmeister – vermieten will

Zeitmietvertrag –  auf das Kleingedruckte achten

Voraussetzung für die Rechtmäßigkeit der Befristung ist, dass der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung schriftlich im Mietvertrag mitteilt. Nur wenn dies konkret mitsamt Ende des Zeitmietvertrags erfasst ist, kann sich der Vermieter beim Aussprechen der Kündigung darauf berufen. Eine nachträgliche Vereinbarung zum Nachteil der Mieter oder auch eine Änderung des Befristungsgrunds ist unwirksam. Ist kein Befristungsgrund vertraglich festgehalten, gilt das Mietverhältnis als automatisch auf unbefristete Zeit abgeschlossen.

Das allein reicht aber noch nicht aus. Zum Ende des Zeitmietvertrags muss der Befristungsgrund weiter vorliegen. Das heißt, der Vermieter oder ein Angehöriger will weiterhin zu diesem Zeitpunkt die Wohnung nutzen oder die geplanten Sanierungsarbeiten beginnen.

Übrigens: "Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter." (§575 BGB Abs. 3 Satz 3)

Liegt der Befristungsgrund auch wirklich vor?

Ob der Grund für die Befristung weiterhin vorliegt, kann der Mieter vier Monate vor Ablauf des Zeitmietvertrages beim Vermieter erfragen. Der Vermieter hat einen Monat Zeit, auf die Anfrage zu reagieren. Antwortet der Vermieter verspätet, kann der Mieter für den Zeitraum der Verspätung eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen.

Dies trifft auch zu, wenn der Grund der Befristung erst später als vereinbart eintritt. Das bedeutet: Verschiebt sich zum Beispiel die Sanierung, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses bis zum Startpunkt der Sanierungsmaßnahmen verlangen.

Entfällt der Befristungsgrund ganz, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrages auf unbegrenzte Zeit verlangen, so das BGB. Das heißt, der Mietvertrag wird so behandelt, als wäre er auf unbestimmte Zeit vereinbart. Damit können beide Mietparteien den Vertrag entsprechend der gesetzlichen Fristen kündigen. Mit einer Einschränkung: Das Recht auf Kündigung beginnt erst mit Ablauf der ursprünglich vereinbarten Frist. Wurde der Zeitmietvertrag auf fünf Jahre abgeschlossen und geht dieser in einen regulären unbefristeten Mietvertrag über, greift die gesetzliche Kündigungsfrist erst ab Ende der Fünf-Jahres-Frist.

Vermieter und Mieter sind gebunden

Ein Zeitmietvertrag bietet Vermieter und Mieter ein gewisses Maß an Planbarkeit. Der Vermieter weiß, wann die Immobilie wieder frei ist und der Mieter, wann das Mietverhältnis endet. Das bedeutet aber auch, dass sich der Mieter beim Auslaufen des Vertrages nicht auf einen Kündigungsschutz berufen oder eine soziale Härte geltend machen kann. Allerdings kann ihm während der vereinbarten Mietdauer auch nicht gekündigt werden. Aber: Die Miete sollten Zeitmieter dennoch pünktlich überweisen. Erfolgt dies nicht, kann der Vermieter sein Recht auf außerordentliche Kündigung geltend machen.

Verwendete Quellen:
  • Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
  • Deutscher Mieterbund (DMB)

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