Mietrecht: Schutz vor Eigenbedarfskündigung muss klar geregelt werden

Dieses Urteil begünstigt Mieter wie auch Vermieter: Mieter können sich zwar mit einer Klausel vor einer Eigenbedarfskündigung schützen, diese muss aber ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Formulierungen, wonach Vermieter mit Ausnahme von "wichtigen berechtigten Interessen" grundsätzlich nicht kündigen, reichen für einen Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nicht aus. Wurde eine Mieter-Schutzklausel vereinbart, gilt diese jedoch auch nach dem Verkauf. Das geht aus einem vom Bundesgerichtshof (BGH) verkündeten Urteil hervor (Az.: VIII ZR 57/13).

Kündigung in besonderen Ausnahmefällen

In dem nun an die Vorinstanz zurück verwiesenen Fall hatte eine Wohnungsgenossenschaft mit der beklagten Mieterin 1998 einen Vertrag über eine Wohnung in einem Drei-Familien-Haus geschlossen, in dem es hieß: Die Vermieterin werde "das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen". Sie könne jedoch in besonderen Ausnahmefällen kündigen, "wenn wichtige berechtigte Interessen der Vermieterin eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen".

Die Genossenschaft verkaufte 2006 das Haus mit einer Mieterschutzbestimmung, wonach der Käufer die Mieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen dürfe. Dieser Käufer veräußerte das Haus wiederum 2009, allerdings ohne diese Schutzbestimmung. Der Drittbesitzer kündigte dann 2010 der Mieterin wegen Eigenbedarfs und verklagte die Frau auf Räumung.

Kündigungsschutz gilt auch nach Verkauf

Der BGH entschied nun, dass sich Immobilienkäufer an die Rechte und Pflichten halten müssen, die ein Vorbesitzer per Mietvertrag mit seinen Mietern vereinbart hatte. Von der Kündigungsbeschränkung im Ausgangsfall sei eine Eigenbedarfskündigung aber nicht generell erfasst.

Womöglich kann die Frau, die an Multipler Sklerose leidet, wegen ihrer schweren Krankheit jedoch weiter in der Wohnung bleiben: Das Gesetz sehe vor, dass Kündigungen widersprochen werden darf, "wenn sie für die Betroffenen eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sind". Ob dem so ist, muss nun das Landgericht Berlin prüfen.