Bundesgerichtshof: Eigentümer haften für Schaden beim Nachbarn auch ohne Verschulden

Kommt es in einer Wohnung zu einem Wasserschaden, haftet deren Eigentümer oder Mieter für Schäden in den Nachbarwohnungen. Das gilt auch dann, wenn der Schaden ohne jedes Verschulden entstanden ist, wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschied (Az: V ZR 230/12).

166.000 Euro Schaden wegen gelöstem Schlauch

Im Streitfall war eine obere Eigentumswohnung an ein ambulantes Operationszentrum vermietet, die Wohnung darunter an eine Arztpraxis. Im Sterilisationsraum des Operationszentrums löste sich eine Schlauchverbindung. Das austretende Wasser lief auch in die darunter gelegene Arztpraxis.

Deren Versicherung beglich den Schaden in Höhe von 166.000 Euro, forderte das Geld aber vom Operationszentrum zurück.

Mit Erfolg. Das Operationszentrum kann sich nicht darauf berufen, der Schlauch habe sich ohne Verschulden gelöst. Für benachbarte Grundstücke sei bereits rechtlich geklärt, dass ein sogenannter "verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch" besteht.

Gleiches gelte für die Eigentümer benachbarter Eigentumswohnungen beziehungsweise deren Mieter.

Andere Rechtslage bei gleichem Eigentümer

Kein verschuldensunabhängiger Anspruch zwischen den Mietern besteht nach der Entscheidung BGH hingegen, wenn derselbe Eigentümer Räume an unterschiedliche Mieter vermietet hat. "Es bleibt ein merkwürdiges Ergebnis, dass die Situation des Mieters unterschiedlich sein kann, je nachdem, wie die Eigentumsverhältnisse sind", sagte die Vorsitzende Richterin Christina Stresemann bei der Urteilsverkündung.

Dies liege jedoch daran, dass die Mieter ihre Ansprüche aus der Position des jeweiligen Eigentümers ableiten - wenn es sich um denselben Eigentümer handele, habe der jedoch keine Ansprüche gegen sich selbst.