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Arbeitskreis der Gutachterausschüsse: Immobilienmarkt driftet weiter auseinander

Neutrale Untersuchung  

Immobilienmarkt driftet weiter auseinander

20.05.2014, 17:53 Uhr | dpa, dpa-AFX

Arbeitskreis der Gutachterausschüsse: Immobilienmarkt driftet weiter auseinander. Wenn die Lage stimmt, müssen Käufer von Immobilien auch in Zukunft mehr bezahlen (Quelle: Thinkstock by Getty-Images)

Wenn die Lage stimmt, müssen Käufer von Immobilien auch in Zukunft mehr bezahlen (Quelle: Thinkstock by Getty-Images)

Daten vom Immobilienmarkt gibt es viele: Immobilienfirmen, Makler, Banken und Bausparkassen veröffentlichen eigene Untersuchungen. Dahinter stehen meist Interessen des Auftraggebers. Die Zahlensammlung des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse gilt dagegen als neutral. Der Immobilienmarktbericht 2013, der am Dienstag vorgelegt wurde, zeigt, dass sich Trends verstärkt haben: Käufer von Häusern und Wohnungen müssen sich in den kommenden Jahren vielfach auf weiter steigende Preise einstellen.

Allerdings wird es künftig auch weiterhin regional sehr große Unterschiede geben. Für eine Eigentumswohnung in München sind mitunter zwei Häuschen auf dem flachen Land zu haben.

Es sind vor allem Wanderungsbewegungen in Deutschland, die die Immobilienpreise beeinflussen. Immer mehr Menschen ziehen in die Metropolen und Universitätsstädte. Mancherorts kann der Wohnungsbau mit der Nachfrage kaum Schritt halten, stellten die Gutachter fest. Beispiele sind München und Umland, Frankfurt, Düsseldorf und Regensburg - dort steigen die Preise. Umgekehrt sinkt die Einwohnerzahl vieler Landgemeinden. Weil es dort keine Arbeit gibt, verlieren sie rapide an Attraktivität. Die Folge ist laut Studie ein teils deutlicher Preisverfall bei bestehenden Wohnimmobilien von bis zu 15 Prozent.

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Gutachter: Keine Preisblase in Sicht

Insgesamt sei der Immobilienmarkt in Deutschland jedoch sehr robust. Die Gefahr einer spekulativen Blase in Zeiten niedriger Zinsen sehen die Experten beim "Betongold" jedenfalls nicht. "Wir vermuten, dass die Tendenz noch etwas ansteigt", sagte der Redaktionsleiter der Studie, Peter Ache, mit Blick auf den weiter gestiegenen Gesamtumsatz der Immobilienwirtschaft. "Wir glauben aber nicht, dass die Entwicklung endlos ist. Zu einem bestimmten Zeitpunkt wird sich das einpendeln." Allerdings ist zu berücksichtigen, dass sich die vorgestellten neuesten Daten auf das Jahr 2012 beziehen. Sie wurden auf der Grundlage von bundesweit rund einer Million Kaufverträge zusammengestellt.

Demnach stieg der Wert der in Deutschland verkauften Immobilien im untersuchen Zeitraum auf den höchsten Stand seit dem Krisenjahr 2008. Bundesweit wechselten 2012 demnach Immobilien im Wert von 170 Milliarden Euro den Besitzer. Das sei ein Plus von 30 Prozent gegenüber 2009 gewesen, als sich die Immobilienwirtschaft von der Finanzkrise zu erholen begann. Etwa zwei Drittel der Kaufverträge 2012 betrafen Wohnimmobilien. "Gerade in den Städten wird wieder mehr investiert, das erklärt die deutlichen Steigerungen", betonte der Sprecher des Arbeitskreises, Siegmar Liebig.

Preise regional sehr unterschiedlich

Bei den Preisen für Wohnimmobilien gibt es der Studie zufolge regional sehr große Unterschiede - und diese Tendenz dürfte sich in den kommenden Jahren noch verstärken. So bewegt sich der Preis bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern in mittlerer Lage pro Quadratmeter Wohnfläche auf Länderebene zwischen 720 Euro (Sachsen-Anhalt) und 2950 Euro (Hamburg). Am teuersten ist dem Bericht zufolge die Stadt München mit knapp 6100 Euro pro Quadratmeter, gefolgt von den Landkreisen München mit 5450 Euro und Starnberg 4160 Euro. Besonders niedrig liegen die Preise für freistehende Einfamilienhäuser in Brandenburg, Thüringen und Sachsen-Anhalt. In solchen Regionen mit schrumpfender Bevölkerungszahl zahlen Käufer häufig unter 550 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Ein ähnliches Bild ergibt sich auch bei den Eigentumswohnungen: Hier verzeichneten die Experten eine kontinuierliche Zunahme bei der Zahl der Kaufverträge. 2012 waren es demnach 284.000 - ein Plus von rund zwölf Prozent innerhalb von drei Jahren. Der Wert der verkauften Immobilien stieg mit 23,5 Prozent sogar deutlich stärker.

Konkret: Gebrauchte Eigentumswohnungen in mittlerer Lage kosteten zwischen 590 Euro pro Quadratmeter (Sachsen-Anhalt) und 2370 Euro (Hamburg). Spitzenplätze nahmen erneut München und die umliegenden Kreise ein. Doch auch die Städte Hamburg, Frankfurt am Main, Freiburg sowie die ostfriesischen Küstenregionen und die zugehörigen Inseln landeten weit vorn.

Mieten ziehen an

Die Entwicklung der Immobilienpreise spiegelt sich in den Mietpreisen wider. Der Gutachterstudie zufolge sanken die durchschnittlichen Wohnungsmieten bei Neuvermietung bis 2005 zunächst. Nach einem Wendepunkt kletterten sie von 2008 bis 2011 moderat und dann deutlicher. In einigen dynamischen Metropolen lagen schon 2012 mehr als die Hälfte der Nettokaltmieten (bei Mieterwechsel) über 10 Euro pro Quadratmeter, errechneten die Experten.

Starke Sprünge beobachteten die Experten derweil auch bei den Kaufpreisen für landwirtschaftlich genutzten Flächen: Seit 2006 seien im Norden und Nordosten die Preise fast auf das Doppelte gestiegen. "Die Landwirte investieren derzeit kräftig in Anlagen zur Produktion von erneuerbaren Energien und es entstehen ganz ordentliche Gewinne, die in Bodenankäufe reinvestiert werden", erläuterte Ache. Das spiegele sich in den Preisen für die Landwirtschaftsflächen wider.

Daten von echten Kaufverträgen

Der Arbeitskreis trägt die Ergebnisse auf Grundlage der tatsächlichen Kaufverträge zusammen. In Deutschland gibt es derzeit 1380 örtliche Gutachterausschüsse, deren Anzahl sich zwischen den Bundesländern aber stark unterscheidet. Der Immobilienmarktbericht beleuchtet Preisentwicklungen und untersucht Veränderungen der Bevölkerungsstruktur in den einzelnen Regionen.

Die örtlichen Gutachterausschüsse wurden in den 1960er Jahren eingerichtet, um nach der Abschaffung eines gesetzlichen Preisstopps die Preisentwicklung von Immobilien beobachten zu können. Die Experten arbeiten ehrenamtlich. Ein Arbeitskreis fasst die bundesweiten Ergebnisse seit 2010 alle zwei Jahre zusammen. Noch machen aber nicht alle regionalen Gutachterausschüsse mit. Die jüngste Datenerhebung für 2012 erfasst jedoch immerhin 78 Prozent der Fläche Deutschlands. Die Notare, die Immobiliengeschäfte beurkunden, sind per Gesetz verpflichtet, sie an den zuständigen Gutachterausschuss zu schicken. Die bundesweiten Angaben des Arbeitskreises sind Hochrechnungen.

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