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"Finanztest" warnt vor überzogenen Immobilienpreisen


Rat für Immobilienkäufer  

Der Charme der zweiten Reihe

15.07.2014, 08:56 Uhr | bv , t-online.de

"Finanztest" warnt vor überzogenen Immobilienpreisen. Haus- und Wohnungskäufer sollten flexibel sein und sich vor überzogenen Preisen hüten (Quelle: imago/Rust)

Haus- und Wohnungskäufer sollten flexibel sein und sich vor überzogenen Preisen hüten (Quelle: imago/Rust)

Vor allem in Metropolen und Ballungsgebieten steigen die Haus- und Wohnungspreise deutlich - in anderen Regionen dagegen fallen sie. Da bei Immobilien aber nach wie vor die Lage am meisten zählt, sollten sich Kaufinteressenten in Nachbarbezirken ihres Wunschviertels umsehen, rät die Zeitschrift "Finanztest" der Stiftung Warentest in ihrer August-Ausgabe. Es könne sein, dass sich sehr gute und gute Lagen nicht stark unterscheiden, die Preise dafür aber umso stärker. Und trotz der oft davongezogenen Preise sollten sich Käufer hüten, zu viel zu bezahlen.

Seien die Preise überzogen, könnten beispielsweise Vermieter statt der erhofften Gewinne Verluste einfahren. Für Selbstnutzer gelte, dass es später einmal schwer werden könnte, wenigstens den eigenen Kaufpreis wieder zu erzielen, wenn die Immobilie verkauft werden soll. Aus diesem Grund sollten sich Käufer auch unbedingt mit den Zukunftsaussichten der angepeilten Gegend beschäftigen. Schrumpft dort die Bevölkerung oder die Wirtschaftskraft, gibt es bald Probleme bei der Weitervermietung oder dem Verkauf.

Die Lage ist wichtiger als die Ausstattung

Lage sei außerdem wichtiger als Ausstattung, denn letztere lasse sich ändern, schreibt die Zeitschrift weiter. Wie stark sich Lage und Preisunterschied auswirken, illustriert das Magazin an einem Beispiel aus Frankfurt am Main. Eine 81-Quadratmeter-Altbauwohnung schlägt im Stadtteil Sachsenhausen-Nord mit 336.000 Euro zu Buche - eine beliebte und sehr gute Lage, trotz größerer Nähe zu den An- und Abflugrouten des Rhein-Main-Flughafens.

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Eine 70er-Jahre-Wohnung im nördlicher gelegenen Stadtteil Dornbusch mit gleicher Größe kostet nur 198.500 Euro - jeweils zuzüglich 12,45 Prozent für Makler-, Notar- und Steuerkosten. Diese Lage wird als gut bis mittel bewertet. Die Sachsenhäuser Wohnung lässt sich für 9,13 Euro (netto/kalt) pro Quadratmeter und Monat vermieten, jene in Dornbusch für 8,02 Euro. Damit dauere es in Dornbusch gut 25 Jahre, bis die aktuellen Mieten den Kaufpreis hereinholen, in Sachsenhausen dagegen fast 38 Jahre, rechnet die Zeitschrift vor.

Aus der Modellrechnung ergibt sich außerdem, dass die Kaltmiete nicht die gesamten Kosten des Besitzers deckt. "Finanztest" ermittelte für die Sachsenhäuser Wohnung eine monatliche Gesamtbelastung (ohne Bewirtschaftungskosten) von 1322,71 Euro. Sie ergibt sich aus den Finanzierungskosten, der Instandhaltungs- und der Verwaltungspauschale. Die Unterdeckung bei Vermietung liege damit bei über 585 Euro pro Monat in Sachsenhausen, aber nur bei 190,20 Euro in Dornbusch, wo der Besitzer nur knapp 840 Euro monatliche Belastung hat. Denn alleine seine Kreditrate, die er bei drei Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung bezahlen muss, ist nur rund halb so hoch wie bei der teureren Wohnung: 697,54 Euro statt 1180,73 Euro.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis ausrechnen

Allerdings werden in Frankfurt bei Neuvermietungen bis zu 22,30 Euro pro Quadratmeter bezahlt, berichtet "Finanztest" unter Bezug auf Daten des Verbandes der deutschen Pfandbriefbanken (vdp), die auf tatsächlich erzielten Preisen beruhen. Käufer sollten deshalb unbedingt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis beachten: Der Kaufpreis wird dazu durch die Nettokaltmiete pro Jahr geteilt. Das Ergebnis besagt dann, wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht - das ist ein Indikator für das Preisniveau.

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